부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2026타경30285 · 부천지원 · 다세대
철근콘크리트구조 58.46㎡

낙찰가 유찰 1회 후 낙찰

163,067,000원 1억 6,306만 감정가 229,000,000원

감정가의 71% 2026-07-08 낙찰

최저매각가 160,300,000원 최저가 대비 +1%

낙찰일

07-08 낙찰 완료

부천지원 1회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

1,603만원

최저가의 10% · 16,030,000원

실거래 대비

▼ 9.2% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 1.80억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 임차권등기 보증금 인수 가능성이 핵심인 물건. 최저가는 낮지만 실질취득 기준 검토가 필요합니다.

가격 최저가 1.603억 + 예상 인수 8,774만원 = 실질취득 약 2.48억 수준
자금 입찰보증금 약 1,603만원 · 매수인 인수 가능액 87,744,200원
리스크 임차권등기·대항력 임차인 존재. 확약서 제출 내용 확인 필수

한 줄 평 감정가 대비 최저가는 낮아 보이지만, 핵심은 임차권등기 보증금 인수 위험입니다. 임차인 조용원의 보증금 2.45억 중 배당 부족분 87,744,200원이 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다. 최저가만 보고 저렴하다고 판단하면 안 되는 구조입니다.

감정가 / 최저가

229,000,000원 / 160,300,000원

1회 유찰

실질취득 추정

248,044,200원

최저가+인수액

임차인 인수

87,744,200원

조용원 보증금 부족분

핵심지표

임차권 리스크

대항력·우선변제

인천지방법원 2026타경30285. 경기도 부천시 소사구 송내동 다올빌리지1차 2층203호 다세대주택입니다. 감정가는 229,000,000원이며 1회 유찰 후 최저매각가는 160,300,000원입니다. 겉으로는 30% 할인처럼 보이지만, 이 사건은 가격보다 임차권등기와 보증금 인수 여부를 먼저 봐야 합니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2026타경30285 (강제경매)
소재지	경기도 부천시 소사구 송내동 575-4 다올빌리지1차 2층203호
물건종류 / 면적	다세대 · 전용 58.46㎡
소유자	신재호
감정가 / 최저가	229,000,000원 / 160,300,000원
청구금액	274,487,866원
매각기일	2026.07.08

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

말소기준권리 이후 권리는 대부분 매각으로 소멸하지만, 을구 3번 주택임차권등기는 별도 검토가 필요합니다. 임차인 조용원은 2021년 전입 및 확정일자를 갖춘 임차인으로 보증금 245,000,000원이 신고되어 있습니다. 배당 후 부족분은 매수인 부담 가능성이 있습니다.

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	인수위험
조용원	245,000,000원	有	가능	87,744,200원 가능
정상안	미상	有	해당 없음	확인 필요

⚠️ 임차권등기 말소동의 확약 확인 필요 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용이 있습니다. 확약이 임차권등기에 적용되는 경우 해당 인수 여부가 달라질 수 있으므로 원본 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 최저가보다 실질취득을 봐야 한다

다올빌리지1차 동일 평형 최근 거래는 218,000,000원~249,000,000원 수준입니다. 최근 12개월 평균은 218,000,000원이며, 최저가는 최근 거래 대비 73.5%입니다.

거래월	전용	층	거래가
2025.05	58.1㎡	2층	218,000,000원
2022.11	58.46㎡	3층	249,000,000원
2022.07	58.46㎡	3층	249,000,000원
2021.08	58.46㎡	3층	249,000,000원
2021.07	58.46㎡	2층	245,000,000원

배당분배 (현재 회차)

가격 비교

최저가는 낮지만 임차인 인수액 반영 시 실질취득은 약 2.48억입니다.

④ 예상배당표

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	3,044,200원
임차인 조용원 보증금	245,000,000원	157,255,800원
동양자산관리대부 가압류	9,370,321원	0원
주택도시보증공사	274,487,866원	0원

⛔ 결론 최저가 1.603억 자체는 시세 대비 낮지만, 대항력 임차인의 부족 보증금 인수 가능성을 반영하면 실질취득은 약 2.48억입니다. 입찰 전 반드시 임차권 말소동의 확약 효력을 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차권 확인. 조용원 임차권등기 및 확약서 원본 확인.
인수금 계산. 낙찰가만 보지 말고 부족 보증금 포함 총 취득비용 검토.
미상 임차인 확인. 정상안 관련 보증금 및 권리관계 확인.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서 원본 확인.

맺으며 — “할인보다 인수가 먼저”

이 물건은 유찰로 최저가가 내려왔지만, 일반적인 할인 경매와는 다릅니다. 핵심 변수는 임차권등기 임차인의 보증금입니다. 확약이 인정되는지, 인수액이 실제로 남는지가 낙찰 판단의 기준입니다.

부동산강제경매

최저가는 낮지만, 임차권 인수가 승부처 — 부천 다올빌리지1차 203호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

② 임차인 분석

③ 시세 비교 — 최저가보다 실질취득을 봐야 한다

④ 예상배당표

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “할인보다 인수가 먼저”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

변경 이력

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현장 사진 (13장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-05-27	유찰	2억 2,900만원
2	2026-07-08	대기	1억 6,030만원