인천지방법원 2026타경30306. 부천 원미구 심곡동 ‘오드리’ 5층 502호, 전용 66.36㎡ 다세대주택입니다. 감정가 223,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 76,489,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 34.3% 수준이지만, 이 사건은 최저가만 보고 판단하면 안 되는 임차권 사건입니다.
실제 임차인은 백서영 1명입니다. 임대차계약은 2021년 5월 8일, 확정일자는 2021년 5월 13일, 전입·점유개시는 2021년 7월 12일이고 보증금은 211,000,000원입니다. 말소기준권리인 2022년 12월 23일 국민건강보험공단 압류보다 전입이 앞서므로 대항력이 있습니다. 배당요구도 해 우선변제권을 행사합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30306 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 152-7 오드리 5층 502호 |
| 도로명 | 경기도 부천시 원미구 부천로66번길 52 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 66.36㎡ · 지상 5층 건물 중 5층 502호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 사용승인 | 2010.01.12 |
| 소유자 | 김소라 · 2022.03.14 소유권이전 · 거래가액 211,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 223,000,000원 / 76,489,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 236,501,749원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 말소동의 확약 존재
과거 근저당권들은 등기부상 이미 말소돼 현재 인수 판단의 중심이 아닙니다. 이 사건의 말소기준권리는 2022.12.23 국민건강보험공단 압류입니다. 그보다 앞선 2021.07.12에 백서영이 전입·점유를 시작했으므로 대항력이 인정되는 구조이고, 확정일자와 배당요구까지 갖춰 우선변제권도 행사합니다. 이후 부천시 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 백서영 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.07.12 / 2021.05.13 | 211,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원 |
백서영은 보증금 211,000,000원의 실제 임차인 1명이며, 보증기관의 대위·승계 중복신고로 합산할 대상이 아닙니다. 현재 회차 기준 배당 예상액은 74,712,198원이고, 단순 권리계산상 미배당 136,287,802원이 남습니다. 다만 이 임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 7,648만원 vs 최근 거래 1.90억
‘오드리’는 총 8세대의 소규모 다세대이고, 확인된 동일 면적 66.36㎡ 실거래는 2건입니다. 전체 평균 200,500,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래인 190,000,000원을 우선해 보는 것이 적절합니다. 최근 거래가 과거 거래보다 10.0% 낮아진 하락 추세이기 때문입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.02 | 66.36㎡ | 4 | 190,000,000원 |
| 2022.03 | 66.36㎡ | 5 | 211,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 66.36㎡ | 1건 | 190,000,000원 |
확약을 반영한 현재 회차의 실질취득가는 76,489,000원으로, 최근 12개월 평균 190,000,000원의 40.3%입니다. 가격 차이는 크지만, 이를 곧바로 높은 환금성이나 낙찰 후 수익으로 연결해 해석해선 안 됩니다. 최근 가격 추세가 -10.0%이고, 거래 표본 자체가 2건뿐이며, 단지는 8세대에 불과합니다.
④ 예상배당표 (매각가 76,489,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,776,802원 |
| 1. 임차인 백서영 보증금 | 211,000,000원 | 74,712,198원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 236,501,749원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
단순 배당계산상 백서영 보증금 부족분 136,287,802원이 남지만, 매각물건명세서에 명시된 주택도시보증공사의 말소동의 확약을 반영하면 해당 임차권의 실질 인수는 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 2.3% 추정치이며, 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 ‘확약 전’ 총부담은 달라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 76,489,000원 | 136,287,802원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 53,542,300원 | 158,821,461원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 37,479,610원 | 174,595,023원 | 0원 |
확약이 없다면 보증금 211,000,000원이 낙찰가보다 커서, 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 커지는 전형적인 대항력 인수형입니다. 즉 낮은 최저가 자체가 총 취득부담을 낮추지 않습니다. 이 사건에서 가격 메리트가 실제로 살아나는 이유는 유찰 그 자체가 아니라 임차권등기 말소동의 확약입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평지붕 지상 5층 건물의 5층 502호입니다.
- 입지. 심곡2동행정복지센터 북서측 인근으로, 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스 정류장과 지하철 1호선 부천역이 있어 대중교통 여건은 편리한 편으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 8m 포장도로와 접합니다.
- 설비. 기본 위생·급배수·도시가스·개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 준주거지역·방화지구·소로2류 접합·과밀억제권역·상대보호구역 등에 해당하며, 감정자료에는 토지거래계약 허가구역 기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대이고 확인된 실거래는 2건뿐입니다. 최근 거래가격도 과거 거래보다 10.0% 낮아 가격 변동성과 매수층 폭을 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문. 백서영 임차권등기에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 실제 매수인에게 어떤 조건으로 작동하는지 원문을 확인하세요.
- 대항력 임차권 재확인. 전입 2021.07.12, 확정일자 2021.05.13, 보증금 211,000,000원이라는 핵심 숫자를 등기·명세서 원본과 대조하세요.
- 가격 기준. 전체 평균 200,500,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 190,000,000원을 우선 기준으로 삼고, 최근 추세 -10.0%를 반영하세요.
- 환금성. 8세대 다세대이고 실거래 표본이 2건뿐이므로 아파트처럼 빠른 재매각을 전제로 계산하지 않는 편이 안전합니다.
- 명도·점유. 임차권등기가 존재하는 사건이므로 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인하세요.
- 세금·관리비. 배당표에는 당해세·최우선변제 등이 미반영될 수 있으므로 체납세금 및 공용부분 관리비를 별도 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “싼 이유는 유찰, 살 수 있는 이유는 확약”
이 물건은 표면상 감정가 223,000,000원에서 76,489,000원까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 그러나 권리분석의 중심은 할인율이 아닙니다. 백서영은 보증금 211,000,000원의 대항력 있는 임차인이고, 단순 배당계산만 하면 현재 회차에서 136,287,802원이 미배당으로 남습니다. 확약이 없다면 싸 보이는 최저가는 사실상 착시입니다.
반면 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약을 정상적으로 적용하면 해당 임차인의 실질 인수는 0원이고, 실질취득가는 76,489,000원으로 내려갑니다. 이는 최근 12개월 실거래 190,000,000원의 40.3%입니다. 다만 최근 가격이 과거보다 10.0% 낮아진 하락 추세이고, 8세대 다세대·거래 2건·3회 유찰이라는 환금성 부담이 분명합니다. 이 사건의 핵심은 ‘얼마나 싸졌는가’보다 ‘확약이 실제로 인수위험을 제거하는가’입니다.
