인천지방법원 2026타경30310. 부천시 소사구 괴안동 ‘원하우스1동’ 2층 202호, 전용 43.66㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 말소기준은 2024.03.28. 부천시 압류입니다. 그런데 임차인 심상훈은 그보다 앞선 2021.09.16. 주민등록·점유를 갖추고, 확정일자는 2021.08.11., 임차보증금은 258,000,000원입니다. 2023.09.20.에는 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 이 임차권은 말소기준보다 선순위여서 매각으로 소멸하지 않고, 배당으로 회수되지 못한 보증금이 매수인에게 이어지는 구조입니다.
현재 최저가 161,000,000원에서 집행비용 3,054,000원을 뺀 뒤 임차인에게 157,946,000원이 배당되는 것으로 계산되어, 남는 보증금은 100,054,000원입니다. 따라서 매수인의 경제적 부담은 최저가 161,000,000원에 인수액을 더한 261,054,000원 수준입니다. 최저가가 더 낮아져도 임차인 미배당액이 커지므로 총 부담은 계속 보증금 258,000,000원 부근에 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30310 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 괴안동 95-3 원하우스 1동 주건축물 제1동 2층202호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 43.66㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 견광식 (2021.09.30. 소유권이전 · 거래가액 258,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 161,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 289,954,785원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 준공 / 세대수 | 2017.09.25 / 12세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금이 핵심
과거 농협은행 근저당권 204,000,000원은 2021.09.16. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2024.03.28. 부천시 압류입니다. 심상훈의 주민등록·점유는 2021.09.16., 확정일자는 2021.08.11., 임차권등기는 2023.09.20.로 모두 말소기준보다 앞섭니다. 배당요구도 확인되므로 우선변제권을 행사하지만, 매각대금만으로 보증금을 전부 회수할 수 없어 부족액이 매수인에게 인수됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 확인된 임차관계 2명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 심상훈 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.09.16 / 2021.08.11 | 258,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 100,054,000원 인수 |
| 정원 | 2025.10.21 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
③ 시세 비교 — 비교 기준은 1.61억이 아니라 약 2.61억
원하우스1동의 확인된 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 217,666,666원이지만, 가격 판단은 더 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.02. 47.64㎡·4층 225,000,000원 한 건이며, 이 값이 최신 거래이자 최근 12개월 평균입니다. 최근 거래 수준은 과거 거래 대비 5.1% 높은 흐름으로 집계됐습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 47.64㎡ | 4 | 225,000,000원 |
| 2023.06 | 42.56㎡ | 4 | 170,000,000원 |
| 2021.09 | 43.66㎡ | 2 | 258,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 217,666,666원 |
표면 최저가 161,000,000원만 비교하면 최근 12개월 실거래 225,000,000원의 71.6%라서 싸 보입니다. 하지만 이 사건은 그렇게 비교하면 안 됩니다. 현재 회차 실질취득 261,054,000원은 최근 실거래 225,000,000원의 약 116.0%로, 오히려 36,054,000원 높습니다. 감정가 230,000,000원보다도 실질취득 부담이 큽니다.
④ 예상배당표 (매각가 161,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,054,000원 |
| 1. 임차인 심상훈 보증금 | 258,000,000원 | 157,946,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 289,954,785원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 · 심상훈 미배당 보증금 | - | 100,054,000원 |
현재 회차에서는 매각대금 대부분이 집행비용과 선순위 임차인 배당에 사용되고, 신청채권자 주택도시보증공사에는 예상 배당이 없습니다. 심상훈 보증금의 미배당액 100,054,000원은 매수인 인수로 계산됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 5층 건물이며 외벽은 치장벽돌, 창호는 하이샷시 마감입니다.
- 입지. 창영초등학교 북동측 인근으로, 다세대·연립주택과 중소규모 아파트가 주를 이루며 근린생활시설·생활편의시설·학교가 인근에 있습니다. 입지 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용상황도 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 급·배수, 위생, 전기, 난방, 도시가스시설이 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 소로3류에 접하고, 과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다. 공시지가는 2,120,000원/㎡입니다.
- 환금성. 12세대 규모이고 확인된 실거래가 3건으로 거래 표본이 많지 않습니다. 최근 12개월 실거래도 1건이므로 매각 시 가격 검증을 보수적으로 할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가와 실질취득을 분리해서 보세요. 161,000,000원에 낙찰받아도 예상 인수 100,054,000원을 합치면 총부담은 261,054,000원입니다.
- 심상훈 임차보증금 잔액을 최우선 확인. 보증금 258,000,000원, 대항력·우선변제권이 확인되며 현재 계산상 미배당 100,054,000원이 승계됩니다.
- 추가 유찰이 해법이 아닐 수 있습니다. 2회 유찰 시 실질부담 260,377,800원, 3회 유찰 시 259,820,020원으로 입찰가 하락분 상당액이 인수액 증가로 상쇄됩니다.
- 정원 점유관계 확인. 2025.10.21. 전입으로 말소기준 이후이므로 대항력은 없으나, 보증금·확정일자 등 세부 임대차 조건은 별도 확인이 필요합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 이해관계인 부재로 건물 내부 현황도를 첨부하지 못했고 자세한 임대 내역도 확인되지 않았습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 배당 관련 서류와 최신 실거래를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가”가 아니라 “보증금 2.58억 인수형”
이 물건은 감정가 230,000,000원에서 한 번 유찰돼 161,000,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 최근 실거래 225,000,000원보다 크게 싸 보이지만, 가격 판단의 출발점을 최저가에 두면 안 됩니다. 선순위 대항력 임차인 심상훈의 보증금이 258,000,000원이고, 현재 매각가 기준 미배당액 100,054,000원을 인수하면 실제 부담은 261,054,000원입니다. 이는 최근 12개월 실거래 225,000,000원보다 약 16.0% 높습니다.
더 유찰돼도 인수액이 증가하면서 총부담은 2.58억원 부근에 머뭅니다. 여기에 12세대 소규모 다세대라는 거래 표본의 한계까지 겹칩니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “얼마나 유찰됐는가”가 아니라 “선순위 임차보증금까지 합친 총부담이 최근 시세보다 높은가”이며, 현재 데이터 기준으로는 그 답이 분명합니다.
