109,270,000원
인천지방법원 2026타경30312. 부천시 원미구 역곡동 우진아트빌 4층 403호, 공부상 다세대주택입니다. 감정가는 223,000,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 109,270,000원입니다. 표면 할인율만 보면 크지만, 권리구조의 중심은 가격이 아니라 김은양의 선순위 대항력 임차보증금 245,000,000원입니다. 말소기준권리는 2022.08.30 케이비캐피탈주식회사 가압류이고, 김은양의 전입일 2021.09.09와 확정일자 2021.08.23은 그보다 빠릅니다.
현재 회차 109,270,000원을 기준으로 집행비용 2,329,780원을 제외한 106,940,220원이 김은양에게 우선 배당되는 구조이고, 보증금 부족분은 138,059,780원입니다. 즉 확약서 효과를 별도로 인정하지 않는 일반 원칙상 낙찰자가 부담할 경제적 총액은 보증금 245,000,000원 수준으로 수렴합니다. 3회·4회 유찰 시 최저가는 더 내려가지만 인수 예상액이 각각 170,287,802원, 192,821,461원으로 커지는 이유도 같은 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30312 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 역곡동 224-1 우진아트빌 4층 403호 · 부일로792번길 7 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 대상면적 50.52㎡ · 5층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 박성아 · 2021.09.16 매매 · 거래가액 245,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 223,000,000원 / 109,270,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 274,447,592원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 준공 / 세대 | 2011.04.15 · 14세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심
말소기준은 2022.08.30 갑구 6번 케이비캐피탈주식회사 가압류 25,416,115원입니다. 이후 안산시 압류와 2026.02.05 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 김은양은 말소기준보다 앞선 2021.09.09에 전입·점유를 시작했고 2021.08.23 확정일자를 갖췄습니다. 2023.09.12에는 임차보증금 245,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
| 성명 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김은양 | 2021.09.09 / 2021.08.23 | 245,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
| 조백구 | 2026.01.29 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
조백구는 2026.01.29 전입으로 말소기준일 2022.08.30보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당관계와 실제 점유·명도 조건은 현장에서 별도로 확인할 필요가 있습니다. 보증기관 승계로 중복 신고된 임차인은 없으므로 이 사건에서 확인되는 실제 임차·점유자는 김은양, 조백구 2명입니다.
② 가격 비교 — 최저가 44.6%만 보면 안 된다
우진아트빌 동일면적 50.52㎡ 실거래 확인분은 2021.09의 245,000,000원 거래 2건입니다. 평균·최저·최고·최신 거래가 모두 245,000,000원입니다. 현재 최저가 109,270,000원은 이 금액의 44.6%에 불과하지만, 대항력 임차인의 미배당 보증금을 인수하는 구조라면 가격 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득 약 245,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 50.52㎡ | 4 | 245,000,000원 |
| 2021.09 | 50.52㎡ | 4 | 245,000,000원 |
| 평균 | 50.52㎡ | 2건 | 245,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 109,270,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,329,780원 |
| 1. 임차인 김은양 보증금 | 245,000,000원 | 106,940,220원 |
| 2. 가압류 · 케이비캐피탈주식회사 | 25,416,115원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 274,447,592원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,329,780원 이후 잔액 106,940,220원이 김은양에게 배당되고, 보증금 부족분 138,059,780원이 남습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 김은양 미배당·인수 예상 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 109,270,000원 | 138,059,780원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 76,489,000원 | 170,287,802원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 53,542,300원 | 192,821,461원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 다세대주택. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 4층 일부입니다.
- 입지. 동곡초등학교 남측 인근이며, 유사 규모 공동주택과 일부 단독주택이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 도보 약 10분 이내에 국철 1호선 역곡역이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 도로. 건물 서측으로 약 4~5미터 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)·과밀억제권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 토지. 2필지 일단의 사다리형 평지이며 다세대주택 부지로 이용 중입니다. 토지면적 174.3㎡, 공시지가 2,184,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 우진아트빌은 14세대, 2011.04.15 준공 규모이며 동일면적 실거래 확인분은 2021.09의 245,000,000원 2건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 현재 109,270,000원은 실거래 표본의 44.6%지만 대항력 임차인의 미배당 보증금이 함께 움직입니다.
- 김은양 임차권 원문 확인. 전입 2021.09.09·확정 2021.08.23·보증금 245,000,000원·배당요구 2023.09.12의 선순위 임차권입니다.
- 말소동의 확약서 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로 임차권 말소 조건과 실제 매수인 부담 제거 범위를 직접 확인해야 합니다.
- 조백구 점유 확인. 2026.01.29 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상이라 실제 점유 및 명도 조건을 확인해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 3회·4회 유찰 시 최저가는 76,489,000원·53,542,300원으로 떨어져도 인수 예상액은 170,287,802원·192,821,461원으로 증가합니다.
- 실거래 시점 확인. 비교 가능한 동일면적 거래는 2021.09의 245,000,000원 2건이므로 입찰 시점의 실제 매매 가능가격은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구 관련 서류를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “반값 유찰”보다 먼저 볼 것은 선순위 보증금
이 물건의 숫자만 보면 감정가 223,000,000원에서 두 번 유찰돼 109,270,000원까지 내려왔습니다. 하지만 김은양의 보증금 245,000,000원은 말소기준보다 선순위이고, 현재 회차 배당 후 138,059,780원이 남는 계산입니다. 따라서 일반적인 인수 원칙만 놓고 보면 실질취득 부담은 245,000,000원 수준으로, 확인 가능한 동일면적 실거래 245,000,000원과 사실상 같은 선입니다. 최저가가 낮다는 이유만으로 싸다고 평가할 근거는 없습니다.
다만 이 사건에는 중요한 변수가 하나 있습니다. 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 기재돼 있다는 점입니다. 이 확약서가 김은양 임차권의 매수인 인수 부담을 실제로 제거하는 조건이라면 투자 판단은 크게 달라질 수 있습니다. 반대로 그 범위가 제한적이라면 현재 최저가의 할인은 대부분 선순위 보증금 인수로 상쇄됩니다. 결론은 가격이 아니라 확약서 원문 확인 이후에 내려야 하는 사건입니다.
