인천지방법원 2026타경30339. 부천 원미구 역곡동 ‘서암빌리지’ 디동 302호, 전용 36.73㎡의 도시형생활주택-단지형다세대입니다. 이 사건의 권리분석은 단순한 “말소기준 이후 권리 소멸”만 보면 안 됩니다. 임차인 김동억의 전입·점유일은 2021.07.02, 확정일자는 2021.05.25이고, 말소기준권리는 2022.09.13 국세 압류입니다. 즉 임차인의 대항요건이 기준권리보다 앞서 있어 대항력 있는 선순위 임차인 구조입니다.
원칙대로라면 현재 최저가 153,300,000원에서 집행비용 2,946,200원을 뺀 150,353,800원이 임차인에게 배당되고, 보증금 239,000,000원 중 88,646,200원이 남습니다. 낙찰가가 더 내려가면 그만큼 미배당액이 늘어나는 전형적인 인수형 구조입니다. 다만 이 사건에는 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 정확도 규칙상 김동억 임차인의 매수인 인수액은 실질 0원으로 반영합니다. 이 확약은 해당 임차권에 관한 것이며, 본 사건에는 별도의 다른 임차인이 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30339 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 역곡동 35-4 서암빌리지 디동 3층 302호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택-단지형다세대 · 전용 36.73㎡ · 6층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 고완석 (2021.06.13 매매, 거래가액 239,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 219,000,000원 / 153,300,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권 관련 금액 | 239,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 사용승인일 | 2020.05.15 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 기준권리보다 앞선다
말소기준은 2022.09.13 국 압류입니다. 이후의 주택도시보증공사 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차권등기 자체도 등기 접수는 2023.02.03이지만, 그 등기 내용에 기재된 임대차계약일 2021.05.23, 확정일자 2021.05.25, 전입·점유 2021.07.02가 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 실제 임차인 김동억은 대항력 有·우선변제권 有로 분석됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김동억 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 239,000,000원 | 2021.07.02 / 2021.05.25 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
③ 시세 비교 — 실질취득 1.533억 vs 확인된 실거래 2.44억
확약을 반영하면 매수인의 실질취득가는 최저가와 같은 153,300,000원입니다. 동일 단지·동일 전용면적 36.73㎡로 확인되는 실거래 표본은 2021.08, 6층, 244,000,000원 1건입니다. 수치상 실질취득가는 이 거래가의 62.8% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.08 | 36.73㎡ | 6 | 244,000,000원 |
| 확인 표본 | 36.73㎡ | 1건 | 244,000,000원 |
다만 이 비교는 실거래 1건에 불과하고 거래시점도 2021.08입니다. 따라서 244,000,000원을 현재 시세로 단정해서는 안 됩니다. 확인된 숫자만 놓고 보면 가격 차이는 크지만, 현재 환금가치 판단에는 표본 부족이라는 한계가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 153,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,946,200원 |
| 1. 임차인 김동억 보증금 | 239,000,000원 | 150,353,800원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 788,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 239,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 계산상 임차인 보증금 미배당액은 88,646,200원입니다. 그러나 본 리포트의 실질 인수액은 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약을 반영해 0원으로 판단합니다. 집행비용은 2,946,200원으로 계산되어 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 전후를 분리해서 봐야 한다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 153,300,000원 | 88,646,200원 | 153,300,000원 |
| 2회 유찰(49%) | 107,310,000원 | 133,992,340원 | 107,310,000원 |
| 3회 유찰(34%) | 75,117,000원 | 165,635,106원 | 75,117,000원 |
이 표가 이 사건의 본질을 보여줍니다. 확약이 없으면 낙찰가가 낮아질수록 임차인 미배당액이 늘어나므로 단순히 “유찰돼서 싸졌다”고 볼 수 없습니다. 반면 말소동의 확약이 실제로 적용되면 해당 임차인 인수는 실질 0원이므로 매수인 실질취득은 각 회차의 낙찰가와 같습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)으로 이용 중이며, 사용승인일은 2020.05.15입니다.
- 입지. 역곡2동 행정복지센터 남서측 인근 제2종일반주거지역으로, 단독·다세대·연립주택과 중·소규모 상업용 부동산이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 남동측 인근에 역곡역(도시철도 1호선)이 있습니다.
- 도로. 북동측 및 남동측으로 폭 약 8m 내외 아스팔트포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되고, 소로2류에 접합니다.
- 토지. 토지면적 678.5㎡, 평지·사다리형·소로각지이며 공시지가는 2,355,000원/㎡입니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이 사건의 투자성은 사실상 이 문서에 달려 있습니다. 임차권등기 말소 범위와 효력, 매수인 인수 배제 조건을 입찰 전 원문으로 확인해야 합니다.
- 임차권등기 처리 절차 확인. 등기상 을구 1번 임차권은 김동억 명의입니다. 매각 이후 실제 말소가 어떤 절차로 이행되는지 확인이 필요합니다.
- 가격 표본 한계. 확인된 동일면적 실거래는 2021.08의 244,000,000원 1건입니다. 이 숫자만으로 현재 시세를 확정하지 마세요.
- 다세대 환금성. 48세대 규모이며 아파트보다 거래 표본이 적습니다. 실거주 수요와 재매각 기간을 보수적으로 잡는 편이 안전합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 갑구에 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리 상태를 등기부 원본에서 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 말소동의 확약서 원문을 최종 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “위험한 권리지만, 확약이 판을 바꾼다”
이 사건을 확약 없이 보면 위험도가 높습니다. 보증금 239,000,000원의 대항력 있는 임차인이 말소기준권리보다 앞서고, 현재 회차 배당만으로는 88,646,200원이 남기 때문입니다. 낙찰가가 더 내려가면 미배당액은 오히려 늘어납니다. 하지만 매각물건명세서에는 해당 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있습니다. 이 조건을 정확히 반영하면 매수인 실질 인수는 0원, 실질취득가는 153,300,000원입니다.
가격만 놓고 보면 확인된 동일면적 실거래 244,000,000원의 62.8%지만, 그 거래는 2021.08의 단 1건입니다. 그래서 이 물건은 “최저가가 싸다”만으로 결론 낼 물건이 아니라, 확약의 효력과 말소 이행을 확인한 뒤 가격을 평가해야 하는 사건입니다. 권리의 핵심은 확약, 가격의 핵심은 부족한 실거래 표본입니다.
