인천지방법원 2026타경30342. 부천 역곡동 ‘몽마르뜨’ 5층 501호, 전용 71.05㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 우찬희이고 2021.08.04 매매를 원인으로 2021.08.05 소유권을 이전받았습니다. 등기상 거래가액은 241,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 후순위 가압류나 압류보다 말소기준권리보다 먼저 들어온 임차인 박민규의 대항력과, 그 인수위험을 해소하는 말소동의 확약서에 있습니다.
말소기준권리는 2022.01.27 접수된 주식회사 국민행복기금의 가압류 11,435,385원입니다. 임차인 박민규는 그보다 앞선 2021.06.28 확정일자, 2021.07.30 주민등록·점유개시를 갖췄고 2023.08.02에는 임차보증금 241,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 확약이 없다는 전제라면 미배당 보증금의 매수인 인수위험이 매우 큰 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30342 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 역곡동 114-30 몽마르뜨 5층 501호 · 도로명 경기도 부천시 원미구 부일로 771-2 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 71.05㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 5층 501호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 우찬희 · 2021.08.05 소유권이전 · 거래가액 241,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 323,000,000원 / 110,789,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 268,959,590원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준은 2022.01.27 국민행복기금 가압류입니다. 박민규의 확정일자 2021.06.28과 주민등록·점유개시 2021.07.30은 그보다 빠르므로 대항력 있는 선순위 임차인으로 분류됩니다. 이후 코리아파이낸셜대부 가압류, 국민건강보험공단 압류, 부천시 압류, 2026.02.09 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.
| 실제 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박민규 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.07.30 | 241,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 확정 2021.06.28 · 배당요구 2023.08.02 | 승계 아님 |
* 확약이 없다는 기계적 권리계산에서는 현재 회차 미배당 보증금 132,562,046원이 매수인 인수액으로 산정됩니다. 확약은 이 주택임차권에 한해 적용하는 전제이며, 다른 임차인에 대한 별도 승계 사실은 확인되지 않습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘확약 적용 실질취득’으로 본다
이 사건은 대항력 있는 임차인이 존재하므로 원래라면 최저가 자체만으로 가격을 판단하면 안 됩니다. 다만 이번 자료에는 해당 임차권의 말소동의 확약서가 있어 실질 인수액을 0원으로 적용하므로, 현재 회차의 가격비교 기준은 실질취득 110,789,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.08 | 71.05㎡ | 5 | 241,000,000원 |
| 2021.06 | 71.05㎡ | 5 | 241,000,000원 |
| 시세 지표 | 71.05㎡ | 2건 | 241,000,000원 |
자료상 최신 거래는 2021.08, 241,000,000원이고, 시세 지표의 평균도 241,000,000원입니다. 현재 최저가 및 확약 적용 실질취득가는 이 가격의 46.0%로 표시됩니다. 다만 이 비교의 가장 중요한 한계는 표시된 최신 거래 자체가 2021.08이라는 점입니다. 따라서 46.0%라는 숫자만 보고 현재 시점의 즉시 매매차익을 확정적으로 판단하기보다, 입찰 전 현시점 거래사례 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 110,789,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,351,046원 |
| 1. 임차인 박민규 보증금 | 241,000,000원 | 108,437,954원 |
| 2. 가압류 · 국민행복기금 | 11,435,385원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 코리아파이낸셜대부 | 5,900,569원 | 0원 |
| 4. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 268,959,590원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 박민규의 보증금 미배당액은 132,562,046원이고, 확약이 없다면 이 금액이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 그러나 이 사건에는 해당 임차권의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 본 분석의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 선순위 차감으로 실제 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 구조 — 확약이 없다면 내려갈수록 인수액이 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 110,789,000원 | 132,562,046원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 77,552,300원 | 165,243,641원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 54,286,610원 | 188,090,549원 | 0원 |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 증가해, 단순한 최저가 하락이 실질취득비용의 하락으로 이어지지 않습니다. 이 사건은 바로 그 구조를 말소동의 확약서가 끊어 주는 형태입니다. 따라서 입찰판단에서 가장 중요한 서류는 감정가 할인율보다 확약의 실제 효력과 적용범위입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 역곡역 북동측 인근이며, 주변은 동유형 공동주택과 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역인 역곡역이 소재합니다. 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 5층 501호이며, 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 주상용 부지이며 남동측으로 폭 약 20미터 포장도로와 접합니다. 공시지가는 2,709,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)·과밀억제권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 표시돼 있습니다.
- 환금성. 총 7세대 소규모 다세대이고, 확인된 거래는 2021.06과 2021.08의 2건입니다. 최신 거래시점이 오래된 만큼 현재 매매가 확인이 특히 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 박민규의 을구 순위 5번 주택임차권등기가 확약 대상과 정확히 일치하는지, 매각 후 말소 절차와 조건을 확인하세요.
- 선순위 임차인 구조 재확인. 전입 2021.07.30, 확정일자 2021.06.28, 보증금 241,000,000원의 선순위 임차권입니다. 확약이 적용되지 않을 경우 현재 회차 룰상 인수액은 132,562,046원입니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 배당표가 달라질 수 있으므로 매각기일 전 교부청구와 배당순위를 확인하세요.
- 현재 시세 재확인. 자료상 최신 거래가 2021.08, 241,000,000원이므로 실질취득가가 46.0%라는 비율만으로 현재 시세 차익을 확정하지 마세요.
- 소규모 다세대 환금성. 총 7세대이고 평균 유찰 횟수 3.0회, 현재도 3회 유찰 상태입니다. 재매각 시 거래속도와 매수층을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 확약서 및 실제 거래자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 이 사건은 ‘최저가’보다 ‘확약 효력’이 먼저다
표면만 보면 감정가 323,000,000원에서 최저가 110,789,000원까지 내려와 있고, 시세지표 241,000,000원의 46.0%라 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 하지만 원래 권리구조는 박민규의 선순위 대항력 임차권 때문에 현재 회차에서만 132,562,046원의 미배당 인수가 발생하는 물건입니다. 이 구조를 바꾸는 핵심이 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다.
확약을 그대로 적용하면 박민규 임차권에 대한 매수인 실질 인수는 0원이고, 실질취득 역시 110,789,000원으로 정리됩니다. 따라서 권리상 가장 큰 장벽은 상당 부분 해소됩니다. 다만 몽마르뜨는 7세대 소규모 다세대이고 현재까지 3회 유찰, 표시된 최신 거래도 2021.08입니다. 결론적으로 이 사건의 승부처는 ‘확약의 실제 효력 확인’과 ‘현재 시세·환금성 검증’입니다.
