인천지방법원 2026타경30344. 부천시 오정구 고강동 씨엠퍼스트빌3차 5층 503호, 전용 55.73㎡의 다세대주택입니다. 현 소유자 윤순균은 2021.10.11 매매를 원인으로 2021.11.03 소유권을 이전받았고, 당시 등기 거래가액은 299,000,000원입니다. 현재 최저매각가는 두 차례 유찰을 거쳐 134,260,000원까지 내려왔습니다.

겉으로만 보면 감정가 274,000,000원의 49%라 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 최저가 자체가 경제적 취득원가가 아닙니다. 제공된 권리판정에서는 2021.11.24 설정된 김인호의 근저당권 195,000,000원이 2023.04.21 압류보다 선순위여서 매수인 인수로 표시됩니다. 이 판정이 그대로 유지된다면 현재 회차의 경제적 부담은 최저가와 합산해 329,260,000원이 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권보다 앞선 근저당이 핵심

등기상 중요한 순서는 고승현의 점유·전입 2021.10.13 → 김인호 근저당 2021.11.24 → 국민건강보험공단 압류 2023.04.21입니다. 고승현은 확정일자 2021.09.17, 전입·점유 2021.10.13으로 대항력이 있고, 2023.10.20 임차권등기도 마쳤습니다. 따라서 확약이 없다면 현재 가정 매각가에서 미배당 보증금이 매수인에게 이어지는 구조입니다.

다만 매각물건명세서에는 을구 6번 주택임차권등기가 인수권리로 명시되면서도 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이 함께 기재돼 있습니다. 이 확약을 반영하면 고승현 관련 인수는 실질 0원*으로 처리합니다. 확약이 적용되지 않는 기계적 배당 계산에서는 현재 회차 기준 미배당 167,419,640원이 매수인 인수로 계산됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

김진섭은 2026.01.14 전입으로 말소기준권리인 2023.04.21 압류보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금은 확인되지 않았으므로 금액 자체는 추가 확인 대상이지만, 제공된 판정상 대항력 있는 임차인으로 보지는 않습니다.

고승현은 정반대입니다. 전입·점유가 2021.10.13으로 말소기준보다 빠르고 보증금은 299,000,000원입니다. 확약을 배제한 현재 회차의 기계적 계산에서는 매각대금 중 집행비용을 제외한 131,580,360원을 배당받고, 나머지 167,419,640원이 매수인 인수로 계산됩니다. 다만 이 사건에는 해당 임차권의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 본 리포트의 실질 인수 평가는 0원*으로 반영합니다.

③ 가격 비교 — 49% 할인율보다 실질부담을 봐야 한다

확인 가능한 동일 면적 실거래 표본은 2021.10 1건으로, 전용 55.73㎡·5층이 299,000,000원에 거래됐습니다. 동일 호수의 소유권이전 등기 거래가액도 299,000,000원입니다. 다른 최근 거래 표본이 없어 이 한 건만으로 현재 시세를 정밀하게 단정하기는 어렵습니다.

최저가 134,260,000원만 놓고 보면 이 거래가의 44.9%입니다. 하지만 김인호 근저당 195,000,000원이 실제로 인수된다면 최저가와의 합계는 329,260,000원으로 올라가고, 2021.10 거래가 대비 110.1%가 됩니다. 따라서 이 사건은 최저가의 큰 할인율을 가격 메리트로 바로 인정하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 134,260,000원 가정 · 확약 미적용 기계적 계산)

위 배당표는 고승현 임차권의 말소동의 확약을 적용하기 전 배당 시뮬레이션입니다. 이 계산상 고승현의 미배당 보증금은 167,419,640원이지만, 확약을 반영한 본 리포트의 실질 임차권 인수 평가는 0원입니다. 김인호 근저당은 별도 권리판정상 매수인 인수로 표시되어 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 임차권만 보면 낙찰가가 내려가도 총부담은 줄지 않는다

확약이 없다고 가정한 배당 구조에서는 낙찰가가 낮아질수록 고승현에게 배당되는 금액이 줄고 미배당 인수액이 늘어납니다. 즉 표면 낙찰가는 134,260,000원에서 93,982,000원, 65,787,399원으로 내려가더라도 임차보증금 부담이 반대로 커지는 대항력 인수형 구조입니다. 따라서 임차권만 놓고 봐도 “더 유찰되면 더 싸진다”는 해석은 맞지 않습니다.

다만 이 사건에는 고승현 임차권에 대한 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로, 정확도 규칙에 따라 해당 임차인의 실질 인수액은 0원*으로 평가합니다. 문제는 확약 밖에 남는 김인호 근저당 195,000,000원입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 감정평가상 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.
• 주위환경. 고강초등학교 북동측 인근으로 다세대주택·단독(다가구)주택·근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지상5층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
• 도로. 토지 서측으로 폭 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
• 토지. 2필 일단의 세장형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며 토지면적은 203.1㎡입니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,711,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역, 소음대책지역 제3종구역 나지구·다지구, 항공표면, 가축사육제한구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 토지거래허가구역. 단독·다가구·아파트·연립·다세대를 대상으로 2025.08.26~2026.08.25 기간이 기재되어 있습니다.
• 규모. 씨엠퍼스트빌은 12세대이며 사용승인일은 2015.06.27입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 김인호 근저당 원본 확인. 채권최고액 195,000,000원의 선순위 근저당이 실제 매수인에게 인수되는지 등기와 매각조건을 최우선으로 대조해야 합니다.
• 말소동의 확약서 확인. 고승현 주택임차권에 관한 주택도시보증공사의 확약서 원문과 적용 범위를 확인해야 합니다.
• 김진섭 보증금 확인. 2026.01.14 전입으로 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 현황조사를 대조할 필요가 있습니다.
• 최저가만으로 시세 판단 금지. 134,260,000원은 2021.10 거래가의 44.9%지만, 선순위 근저당 인수표시를 포함한 실질부담은 329,260,000원입니다.
• 실거래 표본 한계. 확인 가능한 동일면적 거래가 2021.10의 299,000,000원 1건뿐이므로 현재 환금가격을 단정하지 말고 별도 시세 확인이 필요합니다.
• 토지이용규제 확인. 매각기일 2026.08.19은 기재된 토지거래허가구역 기간 2025.08.26~2026.08.25 안에 있습니다.

맺으며 — “49% 유찰”보다 “무엇을 인수하느냐”가 먼저다

이 사건은 숫자만 보면 눈길을 끕니다. 감정가 274,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 134,260,000원, 즉 감정가의 49%까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 권리구조를 펼치면 결론은 달라집니다.

대항력 있는 고승현의 299,000,000원 보증금은 확약이 없다면 현재 회차에서 167,419,640원의 인수액을 만들지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 해당 임차권은 실질 인수 0원*으로 볼 수 있습니다. 그럼에도 안심할 수 없는 이유는 앞선 김인호 근저당 195,000,000원입니다. 제공된 권리판정대로 이 근저당이 매수인에게 인수된다면 최저가를 포함한 실질부담은 329,260,000원에 이릅니다.

확인 가능한 2021.10 실거래는 299,000,000원 1건이고, 실질부담은 그보다 110.1% 수준입니다. 거래 표본도 오래된 1건뿐이라 현재 시세에 대한 안전마진도 확인하기 어렵습니다. 게다가 이미 2회 유찰된 소규모 12세대 다세대입니다. 따라서 이 물건은 최저가 할인율에 점수를 줄 사건이 아니라, 선순위 근저당 인수 여부를 해결하지 못하면 보수적으로 제외할 사건에 가깝습니다.

임차권 확약은 긍정적이지만, 선순위 근저당이 남는 한 가격 메리트는 없습니다. 이 사건의 승부처는 1.34억이라는 숫자가 아니라 1.95억 근저당이 낙찰 후 정말 남는지 여부입니다.