인천지방법원 2026타경30378. 김포시 사우동 울루물루타운하우스 401동 1층 102호로, 감정평가상 단지형연립주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 소유자는 조용관이고 2021년 매매 거래가액은 200,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 보증금 200,000,000원의 선순위 주택임차권입니다. 김수빈의 전입신고·확정일자는 모두 2021.07.23로 데이터상 말소기준인 김포시 압류 2025.12.04보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.

통상 이런 사건은 낙찰가가 내려가도 임차인 미배당액이 늘어 실질취득비용이 보증금 수준에 고정되는 인수형으로 봐야 합니다. 실제 배당 시뮬레이션도 현재 회차의 원칙상 인수액이 92,093,500원, 3회 유찰 시 124,614,150원, 4회 유찰 시 147,349,905원으로 늘어나는 구조입니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있어, 정확도 규칙상 김수빈 임차권의 매수인 인수는 실질 0원으로 반영합니다. 이 확약의 효력은 해당 임차권에 한정되므로, 확약 밖의 별도 임차인이 확인되는 경우 그 위험은 별도로 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 원칙은 인수형, 확약서로 실질 0

김수빈의 임차권은 2023.09.06 등기됐고, 임차보증금은 200,000,000원, 범위는 건물 전부입니다. 전입신고일과 확정일자는 모두 2021.07.23로 말소기준 2025.12.04보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로는 매각대금에서 전액 배당되지 못한 보증금이 매수인에게 승계되는 선순위 대항력 임차권입니다.

실제 임차인은 1명입니다. 2023.10.13의 을구 1-2 등기는 별도 임차인이 아니라 을구 1번 임차권의 임대차계약일자를 2021.07.23로 고친 경정등기입니다.

② 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 12개월을 봐야 한다

울루물루타운하우스 401동·402동·403동의 실거래 표본은 12건입니다. 전체 평균은 186,108,333원이지만 2021~2023년의 175,000,000원~224,300,000원 거래가 포함돼 있습니다. 현재 가격 판단에서는 전체 평균보다 최근 12개월 평균 141,000,000원, 최신 거래 148,000,000원, 그리고 최근과 과거의 가격 추세 -29.9%를 우선해서 봐야 합니다.

확약서를 반영한 현재 회차 실질취득은 최저가와 같은 110,250,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 141,000,000원의 78.2%로 최근 거래 수준보다 낮습니다. 최신 거래도 2026.06의 148,000,000원입니다. 따라서 현재 가격에는 최근 거래 대비 여유가 존재합니다. 다만 최근 12개월과 과거 거래의 추세가 -29.9%인 명확한 하락 흐름이므로, 과거 전체 평균 186,108,333원을 근거로 가격 매력을 과대평가해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 110,250,000원 가정)

배당모형상 김수빈의 보증금 부족분은 92,093,500원으로 계산됩니다. 다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 사건이므로, 본 리포트의 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 추정치가 포함되어 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 인수가 커진다

이 표가 이 사건의 핵심을 가장 잘 보여줍니다. 확약서를 배제한 원칙적 권리구조에서는 낙찰가가 110,250,000원에서 77,175,000원, 54,022,500원으로 떨어질수록 임차보증금 미배당 인수액이 92,093,500원에서 124,614,150원, 147,349,905원으로 커집니다. 즉 대항력 임차인 인수형은 낙찰가가 싸진 만큼 실질 부담이 그대로 줄지 않습니다. 이 사건에서 현재 가격 메리트를 인정할 수 있는 이유는 낮은 최저가 자체가 아니라 김수빈 임차권에 대한 말소동의 확약서가 존재해 실질 인수액을 0원으로 처리하기 때문입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 김포고등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트·다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설·임야 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물 내 1층 102호이며, 위생·급배수·도시가스·난방·승강기설비가 되어 있습니다.
• 도로. 동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다.
• 토지·규제. 도시지역·제1종일반주거지역·고도지구·재정비촉진지구·성장관리권역 등에 포함되며, 공시지가는 1,106,000원/㎡입니다.
• 추가 제한. 상대보호구역·역사문화환경보존지역·장애물제한표면구역·진입표면구역·제한보호구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 조건이 확인됩니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 울루물루타운하우스 401동·402동·403동은 48세대이고 2018.06.07 준공됐습니다. 최근 12개월 실거래는 3건이며 가격 추세는 과거 대비 -29.9%입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원본 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단을 결정하는 핵심입니다. 대상이 을구 1번 김수빈 주택임차권인지와 말소 조건을 입찰 전 원문으로 대조해야 합니다.
• 선순위 임차권 구조 확인. 확약이 적용되지 않는다면 현재 회차에서도 원칙상 92,093,500원이 매수인 인수로 남는 구조라는 점을 잊으면 안 됩니다.
• 실제 임차인 수 구분. 김수빈이 실제 임차인 1명이며, 을구 1-2는 별도 임차인이 아니라 계약일자를 2021.07.23로 고친 경정등기입니다.
• 최근 시세를 기준으로 응찰. 전체 평균 186,108,333원보다 최근 12개월 평균 141,000,000원과 최신 거래 148,000,000원을 우선 기준으로 봐야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -29.9%이므로 현재 최저가가 최근 평균의 78.2%라는 사실만으로 안전마진을 확정하지 말고 추가 하락 가능성을 가격에 반영해야 합니다.
• 유찰·환금성 확인. 현재 2회 유찰됐고 단지 경매 평균 유찰 횟수도 2.6회입니다. 다세대·단지형연립주택의 매도 기간과 매수층을 보수적으로 봐야 합니다.
• 점유·임대관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 조사됐으므로 현재 실제 점유 상태는 입찰 전 확인 대상입니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 및 말소동의 확약서의 원문을 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “싼 최저가”보다 확약서가 핵심이다

이 사건을 최저가 110,250,000원만 보면 감정가 225,000,000원의 49%까지 내려온 물건입니다. 하지만 권리분석의 출발점은 보증금 200,000,000원의 김수빈 임차권입니다. 전입·확정일자가 2021.07.23로 말소기준 2025.12.04보다 앞서기 때문에, 확약이 없다면 현재 회차에서도 92,093,500원이 남고 유찰이 더 진행될수록 원칙상 인수액은 커집니다.

반전은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 이 확약을 정확도 규칙대로 반영하면 김수빈 임차권의 실질 인수는 0원이고, 현재 실질취득은 110,250,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 141,000,000원의 78.2%로 최근 거래 수준보다 낮습니다. 다만 최근 가격 추세가 -29.9%이고 이미 2회 유찰됐으며 단지 평균 유찰도 2.6회라는 점을 감안하면, 권리 리스크는 확약서로 크게 해소됐지만 가격·환금성은 보수적으로 볼 사건입니다. 결론은 “확약 원본이 유효하게 확인되면 검토 가능, 하락장 가격은 별도 보수적으로 판단”입니다.