수원지방법원 2025타경987. 수원시 팔달구 인계동, 수원시청 북측 인근의 3층 305호 다세대 물건입니다. 감정 이용상태는 주택 부분이 공동주택(도시형생활주택_원룸형)으로 기재되어 있어, 아파트가 아니라 다세대·원룸형 주거 물건으로 접근해야 합니다. 감정가는 138,000,000원, 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 67,620,000원입니다.
권리의 출발점은 2017.02.21 설정된 주식회사하나은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이므로 그 뒤에 붙은 경매개시결정, 수원시 압류, 국 압류, 2025년 임차권등기는 매각으로 소멸합니다. 핵심은 임차인입니다. 실제 신고·조사된 점유자는 많지만, 제공된 판정상 전입일이 모두 말소기준권리 이후로 정리되어 대항력 있는 인수형 임차보증금은 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경987 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계동 1030-16 3층305호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 공동주택(도시형생활주택_원룸형) |
| 소유자 | 이수경 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 138,000,000원 / 67,620,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 1,279,197,784원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2017.02.21 을구 1번 근저당권입니다. 이후 2025.03.12 임의경매개시결정, 2025.05.20 수원시 압류, 2026.03.31 국 압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다. 2025.04.01 등기된 안성균 임차권도 말소기준 이후라 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유자 표 — 실제 신고 15명, 인수형 보증금은 없음
실제 임차인·점유 신고는 15명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 항목은 없어 아래 인원은 모두 실제 신고자로 보아 정리합니다. 다만 대부분 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 대항력 없음 판정과 별개로 입찰 전 매각물건명세서 원본 대조가 필요합니다.
| 이름 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이영진 | 2023.09.15 | 해당 없음 | 미상 | 2025.03.20 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 방민지 | 2025.03.18 | 해당 없음 | 미상 | 2025.04.07 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최세인 | 2024.02.26 | 해당 없음 | 미상 | 2025.03.30 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤혜경 | 2022.09.05 | 해당 없음 | 미상 | 2025.03.18 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 양지용 | 2022.09.05 | 해당 없음 | 미상 | 2025.03.19 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강민규 | 2022.04.22 | 해당 없음 | 미상 | 2025.03.19 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김하나 | 2023.10.04 | 해당 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 진치훈 | 2019.09.02 | 해당 없음 | 미상 | 2025.03.26 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한유진 | 2021.03.22 | 해당 없음 | 미상 | 2025.03.18 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장기쁨 | 2022.02.18 | 해당 없음 | 미상 | 2025.03.18 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 안근혜 | 2017.03.24 | 해당 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조정인 | 2021.08.17 | 해당 없음 | 미상 | 2025.03.27 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김현명 | 2024.04.15 | 해당 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 노은옥 | 2023.07.31 | 해당 없음 | 미상 | 2025.03.19 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 안성균 | 2022.02.28 | 2022.02.11 | 140,000,000원 | 2025.03.20 | 없음 | 후순위 | 해당 없음 |
안성균의 임차보증금 140,000,000원은 확인되지만, 전입일 2022.02.28과 임차권등기 2025.04.01 모두 말소기준 2017.02.21 이후로 정리되어 매수인 인수형 보증금으로 보지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 67,620,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,617,160원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,500,000,000원 | 66,002,840원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 하나은행 근저당은 66,002,840원만 배당되고, 미배당은 1,433,997,160원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시청 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택·주거용 오피스텔·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장과 수인분당선 수원시청역이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 이용상태. 해당 건물은 근린생활시설과 공동주택이 함께 있는 구조이며, 주택 부분은 도시형생활주택 원룸형으로 이용 중입니다.
- 설비. 기본 위생·급배수설비, 주택부분 도시가스 개별난방, 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구(일반)·지구단위계획구역(시청지구) 등으로 기재되어 있습니다.
- 물건 하자. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 확인되고, 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 전수 확인. 신고 인원이 15명입니다. 실제 점유자, 공실 여부, 호실 사용관계, 전입 유지 여부를 현장과 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 임차권등기 확인. 안성균 임차권은 말소기준 이후로 소멸 구조지만, 보증금 140,000,000원이 기재되어 있어 배당·명도 과정에서 분쟁 가능성을 점검해야 합니다.
- 보증금 미상자 확인. 다수 점유자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력 판정과 별도로 배당요구 내역·명세서 원본 대조가 필요합니다.
- 미배당 리스크 해석. 현재 회차에서도 근저당 미배당이 1,433,997,160원입니다. 인수액은 0원이지만, 채권자 회수율이 낮은 경매라는 점을 감안해야 합니다.
- 관리비·공과금. 미납 관리비와 공용부분 부담 가능성은 별도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기 원문을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “싸다”보다 먼저 “비어 있나”를 봐야 한다
이 물건의 표면 가격은 매력적입니다. 감정가 138,000,000원이 2회 유찰되어 최저가 67,620,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 가격보다 점유관계가 먼저입니다. 말소기준 이후 권리들은 매각으로 소멸하고 매수인 인수액도 0원으로 정리되지만, 신고된 임차인·점유자가 15명입니다.
따라서 결론은 명확합니다. 권리 인수는 0원, 가격은 낮음, 그러나 명도 난도는 높음. 초보자가 “반값”만 보고 들어가기보다는, 실제 점유와 임차권등기 말소·인도 절차를 감당할 수 있는 입찰자에게 맞는 물건입니다. 이 물건의 승부처는 최저가가 아니라 현장 점유 확인과 명도 비용을 얼마나 보수적으로 반영하느냐입니다.