인천지방법원 2026타경30391. 부천시 원미구 원미동 ‘파라다이스’ 나동 2층 201호, 전용 46.73㎡의 다세대주택입니다. 감정가 236,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저가는 115,640,000원입니다. 이 사건은 단순히 “49%까지 떨어진 물건”으로 보면 안 됩니다. 말소기준권리는 2021.10.22. 국 압류인데, 임차권자 경상윤은 그보다 앞선 2021.10.15. 주민등록·점유과 2021.09.29. 확정일자를 갖고 있어 원칙적으로 대항력과 우선변제권이 있는 선순위 임차인입니다.

경상윤의 보증금은 230,000,000원입니다. 현재 회차 배당계산에서는 집행비용 2,418,960원을 먼저 제한 뒤 임차인에게 113,221,040원이 배당되고, 116,778,960원이 미배당으로 남습니다. 원래라면 이 금액은 매수인이 인수하는 구조라 최저가가 더 내려가도 실질취득액은 크게 낮아지지 않습니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로, 정확도 규칙에 따라 해당 임차권의 실질 인수는 0원*으로 처리합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심, 확약으로 실질 인수 0원*

등기상 과거 서서울농업협동조합 근저당 960,000,000원, 국민은행 근저당 93,500,000원·91,200,000원은 모두 이미 말소되었습니다. 현재 권리분석의 기준은 2021.10.22. 남부천세무서장 압류입니다. 이후 유일로보틱스 가압류, 추가 세금·건강보험 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 시세 비교 — 최저가가 싸 보이는 게 아니라, 확약 반영 후 실제로 낮다

‘파라다이스’는 총 16세대, 사용승인일은 2014.06.13입니다. 대상 전용면적 46.73㎡와 면적 매칭이 확인됐고, 제공된 실거래 6건의 전체 평균은 216,000,000원입니다. 그러나 가격 판단은 과거 고가거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.

최근 12개월 평균은 209,333,333원, 최신 거래는 2024.08 210,000,000원입니다. 같은 전용 46.73㎡·같은 2층 거래도 2024.08에 225,000,000원이 확인됩니다. 현재 최저가 115,640,000원은 최근 12개월 평균의 55.2%입니다.

다만 최근 12개월 평균과 그 이전 거래를 비교한 추세가 -6.0%이므로 가격 흐름은 하락 추세로 봐야 합니다. 과거 전체 평균 216,000,000원만 보고 할인폭을 과대평가하면 안 됩니다. 그럼에도 확약을 반영한 실질취득액 115,640,000원은 최근 12개월 평균 209,333,333원과 최신 거래 210,000,000원보다 현저히 낮습니다.

③ 예상배당표 (매각가 115,640,000원 가정)

배당계산상 경상윤 임차보증금의 미배당액은 116,778,960원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 본 리포트의 실질 인수액은 0원*으로 반영합니다. 국세·지방세 당해세 및 최우선변제는 배당표에 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가면 ‘기계적 인수’는 늘어난다

확약이 없다고 가정한 기계적 계산에서는 낙찰가가 내려갈수록 경상윤의 미배당액이 늘어납니다. 따라서 선순위 대항력 임차권 자체만 놓고 보면 “더 유찰될수록 무조건 싸진다”는 구조가 아닙니다. 하지만 이 사건은 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로 해당 임차권의 실질 인수는 각 회차 0원*으로 반영합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 부천시 원미구 원미동 원미구청 동측 인근. 공동주택과 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량출입이 용이하고 인근에 다수 시내버스 노선이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 2층 201호. 사용승인 2014.06.13, 외벽 드라이빗·내벽 벽지 및 타일·하이샷시 창호입니다.
• 설비. 위생·급배수·난방·도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 동측 및 북측으로 폭 약 6미터 포장도로에 각각 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
• 토지. 토지면적 432.2㎡, 지목 대, 평지·가로장방, 공시지가 2,396,000원/㎡입니다.
• 공부 차이. 없음. 위반건축물 표시도 없습니다.
• 환금성. 총 16세대의 다세대이며 제공 실거래는 6건입니다. 최근 12개월 평균은 209,333,333원이지만 최근 추세는 -6.0%입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 대조. 이 사건의 핵심은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 경상윤의 임차권등기와 확약 적용 범위를 원문에서 반드시 대조해야 합니다.
• 기계적 인수액과 실질 인수액 구분. 현재 회차 배당계산상 인수는 116,778,960원이지만 확약 반영 실질 인수는 0원*입니다. 두 숫자를 혼동하면 가격판단이 완전히 달라집니다.
• 한상현 점유 확인. 대항력은 없지만 보증금이 미상이고 관계인 가능성 경고가 있으므로 실제 점유관계와 계약 유무를 확인해야 합니다.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 6건 중 당해세 금액은 배당순위와 실제 배당액에 영향을 줄 수 있습니다.
• 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 209,333,333원은 전체 평균 216,000,000원보다 낮고 최근 추세는 -6.0%입니다. 과거 고가거래만으로 응찰 상한을 잡지 않아야 합니다.
• 실거래 직접 비교. 같은 전용 46.73㎡·2층 거래가 2024.08에 225,000,000원, 2021.10에 230,000,000원으로 확인됩니다.
• 토지거래허가구역. 감정자료에 외국인 등 대상 토지거래허가구역 기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다.

맺으며 — “49% 유찰가”보다 먼저 볼 것은 확약서다

현재 최저가 115,640,000원만 보면 감정가 236,000,000원의 49%까지 내려온 다세대입니다. 최근 12개월 평균 209,333,333원 대비 55.2%라 가격 자체는 분명 낮습니다. 그러나 이 물건의 본체는 할인율이 아니라 경상윤의 230,000,000원 선순위 임차권입니다.

배당표만 기계적으로 보면 현재도 116,778,960원을 매수인이 떠안아야 하고, 추가 유찰 시 그 미배당액은 150,909,064원, 174,756,345원으로 늘어납니다. 하지만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 본 분석에서는 경상윤 임차권의 실질 인수액을 0원*으로 반영합니다. 그 결과 실질취득은 115,640,000원으로 내려오며 최근 실거래와 상당한 간격이 생깁니다.

종합하면 가격 메리트는 있으나 권리 확인을 생략할 수 없는 B급 사건입니다. 최근 시세는 -6.0% 하락 추세이고, 확약 밖 한상현의 보증금이 미상이며, 국세·지방세 압류 6건도 남아 있습니다. 이 물건의 승부처는 “얼마나 더 유찰되느냐”보다 “확약의 적용을 정확히 확인하고 남은 점유·세금 리스크를 제거하느냐”입니다.