인천지방법원 2026타경30396. 부천시 오정구 고강동 ‘아침애’ 4층 401호 다세대주택입니다. 감정가는 355,000,000원이고 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 173,950,000원까지 내려왔습니다. 소유자 김진혁은 2023.05.09 매매를 원인으로 거래가액 336,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 핵심은 감정가 대비 할인율이 아니라 선순위 임차권과 별도 점유자의 처리입니다.
등기된 김유경의 주택임차권은 임대차계약일 2021.09.09, 주민등록·점유개시일 2021.10.01, 확정일 2021.09.09이고 보증금은 336,000,000원입니다. 현재 매각가 173,950,000원 기준 배당표상 집행비용 3,235,300원을 제외한 170,714,700원이 김유경에게 배당되고 165,285,300원이 원칙상 매수인 인수로 남습니다. 다만 매각물건명세서에는 이 임차권에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있으므로, 정확도 규칙상 김유경에 관한 실질 인수액은 0원으로 처리합니다.
그러나 이 확약을 다른 점유자에게 확대해서는 안 됩니다. 김충섭은 2025.04.08 전입이 확인됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 김충섭을 단정적으로 ‘대항력 있음’이라고 표시하지 않고 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 이 금액이 확인되지 않는 이상 현재 최저가만으로 실질취득액을 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30396 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 고강동 313-15 아침애 4층 401호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 오정구 고강로154번길 73-33 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 5층 건물 내 4층 401호 |
| 사용승인 | 2018.03.27 |
| 소유자 | 김진혁 (2023.05.09 매매 · 거래가액 336,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 355,000,000원 / 173,950,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 373,418,392원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
김유경의 임차권등기는 2023.10.05 접수됐지만, 등기 내용상 임대차계약일은 2021.09.09, 주민등록일과 점유개시일은 2021.10.01, 확정일자는 2021.09.09입니다. 보증금은 336,000,000원이고 배당요구도 확인됩니다. 권리분석상 매수인 인수 대상으로 표시된 선순위 임차권이지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐으므로 김유경에 한해서 실질 인수는 0원으로 봅니다.
② 임차인·점유 관계 — 실제 확인 대상 2명
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김유경 | 2021.10.01 · 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 336,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 승계 아님 |
| 김충섭 | 2025.04.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
③ 시세 비교 — 51.8%라는 숫자만 보면 안 된다
아침애는 총 10세대, 사용승인일은 2018.03.27입니다. 비교 가능한 실거래 표본은 2023.05, 면적 73.49㎡, 4층, 거래가 336,000,000원 1건입니다. 현재 최저매각가 173,950,000원은 이 거래가의 51.8%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.05 | 73.49㎡ | 4 | 336,000,000원 |
가격표만 보면 감정가 355,000,000원에서 2회 유찰돼 173,950,000원까지 크게 내려왔습니다. 그러나 실거래 표본이 1건이고 최신 거래가 2023.05이므로 거래 깊이가 두텁다고 보기 어렵습니다. 무엇보다 김충섭의 보증금이 미상이라 현재 최저가와 실질취득액을 동일시할 수 없습니다. 따라서 51.8%만 근거로 ‘시세보다 싸다’고 단정하거나 가격 가점을 크게 주는 것은 피해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 173,950,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,235,300원 |
| 1. 임차인 김유경 보증금 · 우선변제 | 336,000,000원 | 170,714,700원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 373,418,392원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 김유경 보증금 부족분은 165,285,300원으로 매수인 인수 처리됩니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 김유경 부분의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 이 확약은 김충섭에게 적용되지 않으며, 김충섭의 보증금은 미상입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없었다면 인수액이 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 룰상 김유경 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 49% | 173,950,000원 | 165,285,300원 | 확약으로 김유경 실질 인수 0원* |
| 3회 유찰 · 34% | 121,764,999원 | 216,739,711원 | 낙찰가 하락만큼 룰상 인수 증가 |
| 4회 유찰 · 24% | 85,235,499원 | 252,698,740원 | 낙찰가가 낮아져도 원칙상 부담 고정형 |
이 표가 보여주는 핵심은 “최저가가 내려간다고 반드시 실질취득가가 내려가는 것은 아니다”라는 점입니다. 김유경의 보증금 336,000,000원이 매각대금보다 크기 때문에 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나는 구조입니다. 이번 사건은 말소동의 확약서가 있어 김유경 부분이 예외적으로 해소되지만, 확약 밖 김충섭의 금액은 여전히 확인되지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층 401호입니다. 사용승인일은 2018.03.27입니다.
- 주위환경. 고강아파트 남측 인근으로 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 소재하는 주택지역입니다.
- 교통. 제반 차량의 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수, 개별난방, 도시가스, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 본건 소재 부지는 동측 및 남측으로 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적 393.7㎡, 공시지가 2,022,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·나지구·항공표면·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다. 토지거래허가구역 지정기간은 2025.8.26~2026.8.25입니다.
- 환금성. 아침애는 총 10세대이며 확인되는 실거래 표본은 1건입니다. 경매 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 을구 1번 김유경 주택임차권을 대상으로 하는지 문구와 조건을 직접 대조해야 합니다.
- 김충섭 보증금 확인. 2025.04.08 전입은 확인되지만 보증금·확정일자는 미상입니다. 이 부분이 확정되기 전에는 실질취득액을 계산할 수 없습니다.
- 51.8% 착시 경계. 최저가 173,950,000원은 실거래 336,000,000원의 51.8%지만, 확약 밖 임차 위험을 제외한 단순 가격 비교입니다.
- 거래 표본 확인. 비교 가능한 실거래가 2023.05의 336,000,000원 1건이므로, 한 건의 거래가만으로 현재 적정가를 단정하기 어렵습니다.
- 다세대 환금성. 총 10세대이고 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 낙찰 후 재매각 가능성과 실제 매수층을 함께 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서와 임차관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약이 주된 위험을 지웠지만, 사건 전체가 깨끗해진 것은 아니다”
이 사건은 겉으로 보면 감정가 355,000,000원에서 2회 유찰돼 173,950,000원까지 내려온 다세대입니다. 비교 가능한 실거래 336,000,000원 대비 51.8%라는 숫자도 강하게 보입니다. 그러나 원래 가장 큰 부담은 김유경의 보증금 336,000,000원이었습니다. 현재 회차에서 배당표상 부족분 165,285,300원이 매수인에게 남는 구조지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 김유경에 한해서는 실질 인수 0원으로 처리할 수 있습니다.
그렇다고 이 사건을 ‘인수 0원짜리 반값 물건’으로 단순화해서는 안 됩니다. 별도 점유자 김충섭은 보증금과 확정일자가 미상입니다. 정확도 원칙상 이 경우 대항력을 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 남겨야 하며, 확약 역시 김유경에게만 적용됩니다. 실거래 표본도 2023.05의 1건이고 단지는 10세대입니다. 주된 임차권은 해소됐지만, 잔여 임차 위험과 환금성 확인이 끝나기 전까지 가격 메리트는 조건부입니다. 결론은 “확약 확인은 긍정, 미상 임차인은 보류”입니다.
