인천지방법원 2026타경30408. 부천시 오정구 작동 ‘가현하이빌’ 2층 202호, 전용 38.34㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 최저가 68,600,000원 자체가 아니라 선순위 주택임차권을 실제로 떠안느냐입니다. 이은호는 2021.09.30 주민등록과 확정일자를 갖추고 144,000,000원의 임차보증금으로 임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준인 2024.06.27 부천시 압류보다 앞서므로 원칙상 매수인 인수 구조입니다. 현재 회차 배당계산에서도 이은호에게 66,965,200원이 배당되고 부족분 77,034,800원이 남습니다.
하지만 매각물건명세서에는 이 주택임차권에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이 명시되어 있습니다. 제시된 분석 규칙에 따라 이은호 임차권의 매수인 인수는 실질 0원으로 반영합니다. 따라서 확약이 그대로 이행되는 전제에서는 현재 회차 실질취득가가 최저가와 같은 68,600,000원입니다. 확약이 없다고 가정하는 룰상 계산은 인수 77,034,800원, 최저가와 합친 부담이 145,634,800원입니다.*
* 확약이 없다는 가정에서의 배당표상 룰 계산: 이은호 미배당 77,034,800원 → 최저가 68,600,000원 + 인수 77,034,800원 = 145,634,800원. 본문 실질취득은 제출된 말소동의 확약을 반영해 68,600,000원으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30408 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 작동 72-6 가현하이빌 2층 202호 · 도로명 삼작로396번길 117-1 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 38.34㎡ · 5층 건물 내 2층 202호 |
| 소유자 | 이평화 · 2021.10.21 매매 · 거래가액 144,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 68,600,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 144,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 사용승인 | 2011.05.23 |
| 규모 | 가현하이빌 · 총 5세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심, 확약이 반전
과거 여수농업협동조합의 136,500,000원 근저당은 2011.06.29 설정됐지만 2021.10.21 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2024.06.27 부천시 압류입니다. 이에 앞선 이은호 임차권은 원칙적으로 매각으로 소멸하지 않는 선순위 권리입니다. 반면 부천시 압류와 2026.02.13 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 점유·임차 관계 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이은호 · 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.09.30 / 2021.09.30 | 144,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
| 도관용 | 2025.06.30 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 현재 계산 0원 |
| PEI LIMEI | 2026.01.08 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 현재 계산 0원 |
이은호는 배당요구를 했고 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 현재 최저가 기준 배당액은 66,965,200원으로 보증금 144,000,000원 전액에는 미치지 않습니다. 통상적인 선순위 대항력 임차인 구조라면 미배당액이 매수인에게 넘어가지만, 이 사건은 말소동의 확약서 때문에 그 결과가 달라집니다. 확약 반영 시 이은호 승계는 실질 0원입니다.
② 시세 비교 — 확약 반영 실질취득은 68,600,000원
가격 판단은 단순 최저가가 아니라 확약을 반영한 실질취득가를 기준으로 봅니다. 이 사건에서는 실질취득가가 68,600,000원으로 최저가와 같습니다. 가현하이빌 전용 38.34㎡의 시세지표는 최근12m 평균 144,000,000원, 최신 확인 거래도 2021.10의 144,000,000원이며 표본은 1건입니다. 실질취득가는 이 시세지표의 47.6%입니다.
| 구분 | 전용 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 최신 실거래 · 2021.10 | 38.34㎡ | 2 | 144,000,000원 |
| 최근12m 평균 지표 | 38.34㎡ | — | 144,000,000원 |
| 감정가 | 38.34㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 현재 실질취득 · 확약 반영 | 38.34㎡ | 2 | 68,600,000원 |
수치상으로는 실질취득 68,600,000원이 144,000,000원의 시세지표보다 크게 낮습니다. 따라서 확약이 유효하게 이행된다는 전제에서는 가격 차이가 분명합니다. 다만 확인된 실거래가 1건뿐이고 최신 거래가 2021.10이라는 점 때문에, 이 144,000,000원을 현재의 촘촘한 시장가격으로 단정하기에는 표본이 제한적입니다.
③ 예상배당표 (매각가 68,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,634,800원 |
| 1. 임차인 이은호 보증금 · 우선변제 | 144,000,000원 | 66,965,200원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 144,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체만 보면 이은호 보증금 미배당액은 77,034,800원입니다. 그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시되어 있어 본 리포트의 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다. 확약은 이은호 임차권에 한정됩니다.
④ 회차별 구조 — 확약이 없다면 최저가가 내려가도 부담은 줄지 않는다
| 회차 | 최저가 | 룰상 임차인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 49% | 68,600,000원 | 77,034,800원 | 확약 반영 시 실질 인수 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 48,020,000원 | 97,244,360원 | 확약이 없다면 최저가 하락만큼 인수액 증가 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 33,614,000원 | 111,391,052원 | 확약이 없다면 낮은 최저가를 가격 메리트로 볼 수 없음 |
이 표가 이 사건의 권리분석을 가장 잘 설명합니다. 확약이 없다면 최저가가 68,600,000원에서 48,020,000원, 다시 33,614,000원으로 내려가도 이은호의 미배당 보증금이 각각 77,034,800원, 97,244,360원, 111,391,052원으로 증가합니다. 즉 선순위 임차권을 그대로 인수하는 구조에서는 ‘유찰돼서 싸졌다’고 판단하면 안 됩니다. 이 사건은 오직 제출된 말소동의 확약 때문에 그 고정 부담이 실질적으로 해소되는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물의 2층 202호입니다. 사용승인일은 2011.05.23입니다.
- 입지. 부천시 오정구 작동 소재 꿈여울도서관 남동측 인근으로, 공동주택·근린생활시설·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 본건 서측으로 세로의 포장도로가 소재합니다.
- 이용상태. 토지는 대체로 등고 평탄한 사다리형으로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 항공표면, 상대보호구역, 과밀억제권역이 기재되어 있습니다. 토지거래계약 허가구역은 2025.08.26부터 2026.08.25까지로 기재되어 있습니다.
- 공시지가. 1,810,000원/㎡이며 토지면적은 166.1㎡입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 총 5세대의 소규모 다세대이며 동일 면적 거래 표본은 1건입니다. 가격 할인과 별개로 재매각 시 거래량 부족을 고려해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이 사건의 실질취득 68,600,000원 판단은 이은호 임차권에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 전제입니다. 적용 대상·조건·말소 절차를 원문에서 확인해야 합니다.
- 확약 대상 구분. 확약은 이은호 임차권에만 적용됩니다. 도관용·PEI LIMEI의 점유관계는 별도입니다.
- 도관용 확인. 전입일 2025.06.30으로 말소기준일보다 늦어 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았습니다. 실제 점유 여부와 인도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- PEI LIMEI 확인. 전입일 2026.01.08로 말소기준일보다 늦어 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았습니다. 실제 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 시세 표본 한계. 시세지표 144,000,000원은 확인 거래 1건에 기반합니다. 실질취득가와의 차이가 크더라도 거래량이 충분한 시장가격으로 단정하면 안 됩니다.
- 환금성 점검. 총 5세대 다세대이고 경매 통계상 평균 유찰 2.0회·낙찰률 0.0%입니다. 취득가보다 향후 매도 가능성을 별도로 평가해야 합니다.
- 토지이용 제한 확인. 감정자료에 토지거래계약 허가구역 기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있으며 매각기일은 2026.08.19입니다. 입찰 전 관련 적용 여부를 원문 기준으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “싸 보이는 물건”이 아니라 “확약을 확인해야 싼 물건”
최저가 68,600,000원만 보면 감정가 140,000,000원의 49%, 시세지표 144,000,000원의 47.6%입니다. 하지만 이 사건을 그렇게만 읽으면 핵심을 놓칩니다. 이은호의 144,000,000원 주택임차권은 말소기준보다 앞서며, 확약이 없다면 현재 회차에서 77,034,800원을 추가로 인수하는 구조입니다. 최저가가 더 내려가도 그만큼 인수액이 늘어 실질 부담이 거의 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다.
이번 사건이 다른 이유는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있다는 점입니다. 이를 반영하면 이은호 임차권 인수는 실질 0원, 현재 실질취득은 68,600,000원으로 내려옵니다. 그 가격은 시세지표보다 분명 낮습니다. 다만 확약 밖의 점유자 2명, 확인 거래 1건뿐인 시세, 총 5세대 다세대의 낮은 거래 깊이까지 감안하면 단순 저가매수형으로 평가하기에는 확인할 것이 남아 있습니다. 가격은 매력적이지만, 확약 원문과 명도가 확인돼야 완성되는 물건. 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 확약의 실제 효력과 점유관계 확인입니다.
