91,140,000원
수원지방법원 2025타경987. 수원시 팔달구 인계동 1030-16, 4층 403호 다세대 물건입니다. 감정평가상 이용상태는 공동주택 도시형생활주택 원룸형으로, 주변은 다세대주택·주거용 오피스텔·근린생활시설이 섞인 지역입니다. 권리의 기준점은 2017.02.21 설정된 주식회사하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,500,000,000원이고, 이 권리가 말소기준이므로 그 이후 등기된 경매개시결정, 수원시 압류, 강민규 주택임차권등기는 매각으로 소멸합니다.
문제는 “권리를 떠안느냐”보다 “누가 실제로 점유하고 있고, 어떤 조건으로 나가느냐”입니다. 현황상 임차인으로 확인되는 사람은 15명입니다. 이들은 보증기관 대위·승계로 보이는 중복신고가 아니라 실제 점유자로 보아야 하며, 확인된 보증금은 강민규의 130,000,000원만 따로 봐야 합니다. 다른 사람들의 보증금은 합산하지 말고, 현장 확인과 매각물건명세서 대조 대상으로 분리하는 게 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경987 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계동 1030-16 4층403호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 공동주택(도시형생활주택_원룸형) |
| 소유자 | 이수경 (2017.04.28 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 186,000,000원 / 91,140,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 1,279,197,784원 |
| 말소기준권리 | 2017.02.21 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 · 채권최고액 1,500,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 기준은 2017.02.21 하나은행 근저당
말소기준보다 앞서는 임차권이나 소유권 외 제한물권은 보이지 않습니다. 강민규의 주택임차권등기는 보증금 130,000,000원으로 금액이 크지만, 등기일과 전입일 모두 말소기준 이후입니다. 따라서 이 임차권은 매각으로 소멸하고 매수인이 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다.
② 임차인·점유 — 실제 임차인 15명, 보증금 합산 금지
전입일 기준으로 보면 모든 임차인은 말소기준권리인 2017.02.21 이후입니다. 그래서 대항력 있는 임차인으로 보아 보증금을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 명단이 많고 보증금 미상자가 다수라, 입찰 전에는 실제 점유자·계약관계·퇴거 가능성을 반드시 확인해야 합니다.
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이영진 | 2023.09.15 | 미상 | 미상 | 2025.03.20 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 방민지 | 2025.03.18 | 미상 | 미상 | 2025.04.07 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 최세인 | 2024.02.26 | 미상 | 미상 | 2025.03.30 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 안성균 | 2022.02.28 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 윤혜경 | 2022.09.05 | 미상 | 미상 | 2025.03.18 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 양지용 | 2022.09.05 | 미상 | 미상 | 2025.03.19 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 김하나 | 2023.10.04 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 진치훈 | 2019.09.02 | 미상 | 미상 | 2025.03.26 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 한유진 | 2021.03.22 | 미상 | 미상 | 2025.03.18 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 장기쁨 | 2022.02.18 | 미상 | 미상 | 2025.03.18 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 안근혜 | 2017.03.24 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 조정인 | 2021.08.17 | 미상 | 미상 | 2025.03.27 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 김현명 | 2024.04.15 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 노은옥 | 2023.07.31 | 미상 | 미상 | 2025.03.19 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 강민규 | 2022.04.22 | 2022.03.31 | 130,000,000원 | 2026.01.15 | 대항력 없음 후순위 임차권 승계 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 91,140,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,040,520원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,500,000,000원 | 89,099,480원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 하나은행 근저당도 전액 회수되지 못합니다. 미배당은 1,410,900,520원이며, 매수인 인수로 넘어가는 금액은 0원입니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 팔달구 인계동 소재 수원시청 북측 인근입니다. 주변은 다세대주택, 주거용 오피스텔, 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 수인분당선 수원시청역이 소재해 교통상황은 양호합니다.
- 이용상태. 건물 내 일부는 근린생활시설, 주택 부분은 공동주택(도시형생활주택_원룸형)으로 이용 중입니다. 아파트로 볼 물건이 아니라 다세대·원룸형 주거 물건입니다.
- 설비. 기본 위생·급배수설비, 주택부분 도시가스 개별난방, 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로1류 접합, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역입니다.
- 공부와의 차이. 해당사항 없음으로 조사됐고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2017.02.21 하나은행 근저당이 기준입니다. 모든 임차인 전입일이 이 날짜 이후인지 원본으로 다시 맞춰야 합니다.
- 강민규 임차권등기. 보증금 130,000,000원의 주택임차권은 후순위라 인수는 아니지만, 말소와 명도 흐름을 반드시 확인해야 합니다.
- 다수 점유자 명도. 실제 임차인 15명입니다. 낙찰 전 현장 방문, 우편함·호실 표기, 관리주체 확인, 점유자별 퇴거 가능성을 체크해야 합니다.
- 보증금 미상자 분리. 보증금이 확인되지 않는 사람들의 금액을 임의로 합산하지 말고, 대항력 없음과 우선변제 가능성을 각각 나눠 확인해야 합니다.
- 배당 후 민원 가능성. 현재 최저가 기준 하나은행도 1,410,900,520원이 미배당됩니다. 후순위 이해관계자는 배당받기 어려워 명도 협의가 매끄럽지 않을 수 있습니다.
- 관리비·당해세. 소형 집합건물은 미납관리비와 공용부분 부담이 변수가 될 수 있으므로 입찰 전 확인이 필요합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 명도”는 다르다
이 사건은 권리 인수형 물건은 아닙니다. 선순위 하나은행 근저당 이후의 압류·임차권등기는 매각으로 정리되고, 현재 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 실제 임차인이 15명이라는 점 때문에 실전 난도는 낮지 않습니다. 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 숫자는 매력적으로 보일 수 있지만, 이 물건의 승부처는 “얼마나 싸게 받느냐”보다 점유자를 얼마나 정확히 파악하고 명도비용을 통제하느냐입니다. 권리는 통과, 점유는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.