한 줄 평 권리 구조의 핵심은 대항력 있는 임차권입니다. 윤대성 임차인의 보증금 245,000,000원 중 배당 부족분 94,646,200원이 발생해 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. 최저가만 보면 싸 보이지만 실질취득은 약 247,946,200원 수준으로 봐야 합니다.
감정가
219,000,000원
다세대
최저가
153,300,000원
1회 유찰
실질취득
247,946,200원
낙찰가+인수액
핵심지표
임차권 인수
보증금 2.45억
인천지방법원 2026타경30413. 경기도 부천시 오정구 고강동 정원카사피아A동 401호 다세대주택입니다. 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했고, 말소기준 이후 권리는 소멸하지만 말소기준 이전 설정된 주택임차권등기가 존재합니다. 핵심은 가격이 아니라 임차권 승계 위험입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30413 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 고강동 313-23 4층 401호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 추정은 |
| 감정가 / 최저가 | 219,000,000원 / 153,300,000원 |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 임차권이 승부처
⚠️ 대항력 임차인 인수 가능성 윤대성 임차인은 전입 2022.04.04, 확정일자 2022.02.22, 보증금 245,000,000원으로 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 현재 회차 낙찰가 기준 배당 후 부족액 94,646,200원은 매수인 인수 대상이 될 수 있습니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 윤대성 | 245,000,000원 | 有 | 有 | 가능 |
| 주거 임차권등기 | 미상 | 가능 | 해당 없음 | 확인 필요 |
③ 실질취득 비교
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크므로 매수 판단은 최저가가 아니라 실질취득액으로 해야 합니다. 현재 회차 기준 낙찰가 153,300,000원에 인수 예상액 94,646,200원을 더하면 약 247,946,200원입니다.
배당 분배
가격 비교
실질취득 약 2.48억으로 최근 거래 평균 2.28억보다 높습니다.
④ 시장성 검토
정원카사피아A동 최근 거래는 195,000,000원~245,000,000원이며 최근 12개월 평균은 228,333,333원입니다. 최저가는 감정가 대비 낮지만, 실질취득액은 최근 12개월 평균과 최신 거래 195,000,000원을 모두 웃돌아 가격 메리트 판단이 어렵습니다.
⛔ 결론 최저가 1.53억만 보고 접근하면 위험합니다. 대항력 임차권 인수 부담으로 실질취득은 약 2.48억이며, 시세 대비 할인 효과가 사라집니다. 임차권등기 말소 및 주택도시보증공사 확약 범위를 반드시 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 확인. 윤대성 보증금 245,000,000원 및 배당 부족분 인수 여부 확인.
- 확약 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서는 임차권 처리 범위만 확인해야 하며, 확약 밖 위험은 별도 검토.
- 가격 기준. 최저가가 아니라 실질취득액 기준으로 판단.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서 확인 필요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 인수금액이 중요하다”
이 물건은 다세대 경매에서 자주 발생하는 전형적인 임차권 리스크 사례입니다. 유찰로 최저가는 내려왔지만 대항력 임차인의 보증금이 남아 있어 매수인이 부담할 실질취득액은 증가합니다. 권리의 핵심은 임차권이며, 가격은 인수 부담까지 반영해 판단해야 합니다.
