수원지방법원 2025타경987. 수원시 팔달구 인계동, 수원시청 북측 인근의 다세대·도시형생활주택 원룸형 물건입니다. 감정가는 172,000,000원이지만 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 84,280,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 49%라 싸 보입니다. 그러나 이 사건은 단순 저가 물건이 아닙니다. 현황상 다수 임차인이 확인되고, 보증금이 확인되지 않는 사람이 많아 명도·점유 확인이 실전 리스크입니다.
권리의 기준점은 2017.02.21 하나은행 근저당권입니다. 이후의 임의경매개시결정, 압류, 한유진 씨의 주택임차권등기는 모두 말소기준권리보다 뒤에 있습니다. 한유진 씨의 임차보증금 120,000,000원도 후순위 임차권등기라, 현재 배당표 기준 매수인에게 넘어가는 금액은 0원입니다. 다만 보증금이 확인되지 않는 점유자가 많으므로, “인수 없음”과 “명도 쉬움”은 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경987 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계동 1030-16 5층501호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택_원룸형) · 근린생활시설 혼재 건물 |
| 소유자 | 이수경 |
| 감정가 / 최저가 | 172,000,000원 / 84,280,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 1,279,197,784원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2017년 하나은행 근저당
이 사건의 말소기준권리는 2017.02.21 을구 1번 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,500,000,000원이고, 2017.04.28 채무자가 이수경 씨로 변경된 기록이 있습니다. 이후 2025년 임의경매개시결정, 수원시 압류, 한유진 씨 주택임차권등기는 모두 후순위입니다. 따라서 등기부상 인수 구조는 말소형입니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 임차인 15명, 인수보다 명도 부담
확인된 실제 임차인·점유자는 15명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 구조는 확인되지 않습니다. 대부분 전입일이 말소기준권리인 2017.02.21 이후이므로 대항력은 없는 것으로 정리되지만, 보증금이 확인되지 않는 사람이 많아 배당요구·명도 협의·실점유 여부를 원본으로 대조해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이영진 | 2023.09.15 | 미상 | 미상 | 2025.03.20 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 방민지 | 2025.03.18 | 미상 | 미상 | 2025.04.07 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최세인 | 2024.02.26 | 미상 | 미상 | 2025.03.30 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 안성균 | 2022.02.28 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤혜경 | 2022.09.05 | 미상 | 미상 | 2025.03.18 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 양지용 | 2022.09.05 | 미상 | 미상 | 2025.03.19 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강민규 | 2022.04.22 | 미상 | 미상 | 2025.03.19 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김하나 | 2023.10.04 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 진치훈 | 2019.09.02 | 미상 | 미상 | 2025.03.26 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장기쁨 | 2022.02.18 | 미상 | 미상 | 2025.03.18 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 안근혜 | 2017.03.24 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조정인 | 2021.08.17 | 미상 | 미상 | 2025.03.27 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김현명 | 2024.04.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 노은옥 | 2023.07.31 | 미상 | 미상 | 2025.03.19 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한유진 | 2021.03.22 | 2021.01.22 | 120,000,000원 | 2025.03.18 | 없음 | 후순위 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 84,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,917,040원 | 약 매각가의 2.3% 추정 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,500,000,000원 | 82,362,960원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
현재 회차 매각가 84,280,000원 기준 하나은행 배당 후에도 미배당은 1,417,637,040원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있으나, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 가격 구조 — 최저가가 낮아도 “저위험”은 아니다
| 시나리오 | 매각가 | 하나은행 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 84,280,000원 | 82,362,960원 | 1,417,637,040원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 58,995,999원 | 57,534,071원 | 1,442,465,929원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 41,297,199원 | 40,153,849원 | 1,459,846,151원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 팔달구 인계동 소재 수원시청 북측 인근입니다. 주위는 다세대주택, 주거용 오피스텔, 각종 근린생활시설이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장과 지하철 수인분당선 수원시청역이 있어 교통상황은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 건물 내 일부는 근린생활시설, 일부는 공동주택(도시형생활주택_원룸형)으로 이용 중입니다. 이 물건의 용도 판단은 다세대·원룸형 공동주택 쪽으로 보는 것이 맞습니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 주택부분 도시가스 개별난방설비, 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 규제·공부. 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역 등 제한이 있고, 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 정리되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 실제 임차인 15명 중 보증금이 확인되지 않는 사람이 많습니다. 매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역을 이름별로 대조해야 합니다.
- 한유진 임차권등기. 보증금 120,000,000원, 전유부분 전부 임차권등기입니다. 후순위라 인수 0원 판단이지만, 명도와 서류 말소 진행은 별도 체크가 필요합니다.
- 명도 예산. 원룸형 다수 점유 구조에서는 인도명령만으로 끝나지 않을 수 있습니다. 이사비 협의, 공실 확보 기간, 내부 원상복구 비용을 입찰가에 반영하세요.
- 수익형 환금성. 수원시청역 접근성은 장점이나, 다세대·도시형생활주택 원룸형은 아파트처럼 표준화된 매수층이 두껍지 않습니다.
- 체납 확인. 관리비·공과금·도시가스·수도 사용 상태는 현장 확인이 필요합니다. 특히 다수 점유 물건은 사용·체납 주체가 섞일 수 있습니다.
- 당해세·최우선변제. 예상배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않을 수 있으므로, 배당 순위와 실제 배당요구 종기를 반드시 확인하세요.
맺으며 — “반값”보다 “비워낼 수 있나”가 핵심
이 물건은 권리 구조만 보면 말소기준권리 이후 후순위 권리가 정리되는 인수 0원형입니다. 현재 최저가도 감정가의 49%까지 내려와 숫자상 할인 폭은 큽니다. 그러나 실제 임차인 15명, 보증금 미상 다수, 한유진 씨의 임차권등기 보증금 120,000,000원이라는 조합은 가볍지 않습니다. 권리 인수는 0원, 실전 부담은 명도와 점유 확인입니다. 이 물건은 싸게 사는 게임이 아니라, 낙찰 후 얼마나 빠르고 조용하게 비워낼 수 있는지를 계산하는 물건입니다.