인천지방법원 2026타경30420. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자 박일성은 2022년 2월 4일 매매를 원인으로 거래가액 405,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 소유권이나 후순위 가압류가 아니라, 말소기준권리보다 앞서 전입·점유한 이은지의 395,000,000원 임차보증금입니다.
말소기준은 2023년 7월 5일 계양세무서장 압류입니다. 이은지는 2022년 1월 20일 확정일자를 받고 2022년 2월 21일 전입·점유를 시작해 말소기준보다 앞섭니다. 이후 2024년 3월 5일에는 395,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤고 배당요구도 한 상태입니다. 현재 최저가로 매각되면 집행비용 차감 뒤 임차인에게 247,672,000원이 배당되고, 나머지 147,328,000원은 매수인 인수로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30420 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 원미동 48-3 아르테 5층 501호 · 도로명 경기도 부천시 원미구 조마루로 391 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 건물 중 5층 501호 |
| 소유자 | 박일성 · 2022.02.04 매매 · 거래가액 405,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 360,000,000원 / 252,000,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 395,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 특별매각조건 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 선순위 대항력 임차인이 핵심
말소기준권리는 2023.07.05 계양세무서장 압류입니다. 그 뒤 주택도시보증공사 가압류 225,000,000원, 부천시 압류, 부천세무서장 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 및 이은지의 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 임차권등기 자체의 말소와 임차보증금 인수 문제는 별개입니다. 이은지는 말소기준보다 먼저 전입·점유했기 때문에 배당으로 회수하지 못한 보증금이 매수인에게 남습니다.
| 임차인 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이은지 | 2022.02.21 · 건물 전부 | 2022.01.20 | 395,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 147,328,000원 |
| 임준우 | 2024.12.26 | 해당 없음 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 2명입니다. 이은지는 선순위 대항력·우선변제권이 확인되고, 임준우는 2024.12.26 전입으로 말소기준권리인 2023.07.05 압류보다 늦어 대항력이 없습니다. 임준우의 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 확정할 수 없습니다.
② 가격 구조 — 최저가 2.52억이 기준이 아니다
현재 최저매각가는 감정가 360,000,000원의 70%인 252,000,000원입니다. 표면적인 할인폭은 크지만 이 사건은 일반적인 저가 낙찰형이 아닙니다. 매수인이 부담하는 선순위 임차보증금 부족분까지 합쳐 봐야 합니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 낙찰가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 252,000,000원 | 147,328,000원 | 399,328,000원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 176,400,000원 | 221,869,600원 | 398,269,600원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 123,479,999원 | 274,048,721원 | 397,528,720원 |
분배표의 집행비용 추정치가 먼저 차감되기 때문에 위 단순 합계는 395,000,000원을 조금 웃돕니다. 핵심은 회차가 내려갈수록 낙찰가는 감소하지만 인수액이 반대로 증가한다는 점입니다. 그러므로 가격 판단의 기준은 최저가 252,000,000원이 아니라 선순위 보증금 395,000,000원 수준의 실질취득비용입니다. 이 금액은 감정가 360,000,000원의 약 109.7%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 252,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,328,000원 |
| 1. 임차인 이은지 보증금 | 395,000,000원 | 247,672,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 225,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 395,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 이은지에게 247,672,000원이 배당되고 보증금 부족분 147,328,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 선순위로 차감될 수 있어 실제 임차인 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 현재 이용상태는 오피스텔입니다. 임차권등기에는 건물 전부를 주거로 사용하는 것으로 기재되어 있습니다.
- 입지. 부천시 원미구 원미동 소재 원미구청 북측 인근이며, 업무시설·공동주택·공장·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 버스정류장과 전철역이 인근에 있고 차량출입이 가능하며, 남측 약 15미터 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 건물의 5층 501호이며 상·하수도, 승강기, 난방, 위생설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 준공업지역·지구단위계획구역이며 토지면적은 920.0㎡, 공시지가는 3,421,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 준공업지역, 지구단위계획구역에 포함되고 중로1류에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득비용으로 계산. 현재 252,000,000원에 낙찰받는다고 끝나는 사건이 아닙니다. 선순위 임차보증금 미배당 147,328,000원을 반드시 포함해 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 2회 유찰 시 낙찰가는 176,400,000원으로 낮아지지만 인수액은 221,869,600원으로 증가합니다. 3회 유찰 시에도 같은 원리입니다.
- 국세·지방세 압류 확인. 국·부천시의 압류가 3건 있으며 당해세에 해당하면 임차인보다 먼저 배당될 수 있어 매수인 인수액이 더 커질 수 있습니다.
- 재매각 특별조건. 이 사건은 재매각이고 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%입니다.
- 임준우 점유관계 확인. 2024.12.26 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자·구체적 사용관계는 확인이 필요합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에는 2022.04.11 민간임대주택등기가 존재합니다. 입찰 전 현재 효력과 매각 후 정리 여부를 등기 원본과 매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정평가상 오피스텔 이용, 임차권등기상 주거 사용이 함께 나타나므로 실제 사용과 관련 서류를 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가”보다 “3.95억 선순위 보증금”을 봐야 한다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 360,000,000원에서 한 번 유찰되어 최저가가 252,000,000원까지 내려왔습니다. 그러나 권리분석의 결론은 정반대입니다. 이은지의 대항력 있는 보증금 395,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 현재 회차에서는 147,328,000원이 매수인에게 남고, 추가 유찰 시에는 낙찰가 하락분만큼 인수액이 더 커집니다.
따라서 이 물건을 “2.52억짜리 경매물건”으로 보면 안 됩니다. 실질취득 기준은 선순위 임차보증금 395,000,000원 수준이고, 현재 분배표의 집행비용까지 합친 낙찰가+인수액은 399,328,000원입니다. 여기에 당해세 여부, 재매각 20% 보증금, 민간임대주택등기와 추가 점유자 임준우의 관계까지 확인해야 합니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 선순위 임차보증금의 실제 인수 범위입니다.
