수원지방법원 2025타경987. 수원시청 북측 인근 인계동 다세대 물건입니다. 감정평가상 이용상태는 주거 부분이 공동주택(도시형생활주택_원룸형)이고, 건물에는 근린생활시설과 공동주택이 함께 있습니다. 최저가는 감정가의 49% 수준인 91,140,000원까지 내려왔지만, 이 사건의 핵심은 숫자상 할인보다 점유관계의 복잡성입니다. 등기상 말소기준은 2017.02.21 주식회사하나은행 근저당권이고, 이후 임의경매개시결정·압류·임차권등기는 매각으로 소멸하는 흐름입니다.
특히 장기쁨의 임차권등기는 보증금 180,000,000원이 기재되어 있어 처음 보면 커 보입니다. 그러나 임대차계약일자 2021.12.15, 확정일자 2021.12.22, 주민등록·점유개시 2022.02.18로 모두 말소기준 이후입니다. 따라서 이 보증금을 낙찰자가 떠안는 구조로 보기는 어렵습니다. 문제는 따로 있습니다. 현황조사·문건접수에 여러 명이 확인되고, 다수는 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 입찰 전 매각물건명세서와 점유 현황의 재확인이 필수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경987 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계동 1030-16 5층502호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 공동주택(도시형생활주택_원룸형) |
| 소유자 | 이수경 |
| 감정가 / 최저가 | 186,000,000원 / 91,140,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 1,279,197,784원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2017년 하나은행
말소기준권리는 2017.02.21 주식회사하나은행 근저당권입니다. 이후 이수경으로 소유권이전과 채무자 변경이 있었고, 2025년 임의경매가 개시됐습니다. 장기쁨의 주택임차권은 2025.03.21 등기됐고, 기재된 주민등록·점유개시일자도 2022.02.18로 말소기준보다 뒤입니다. 수원시 압류 역시 말소기준 이후라 매각으로 소멸하는 흐름입니다.
② 임차인·점유관계 — 인수보다 명도가 문제
현황상 확인되는 인원은 15명입니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 중복 신고자는 없어, 아래 인원은 모두 별도 확인 대상입니다. 장기쁨은 임차권등기 보증금이 확인되지만 말소기준 이후라 매각으로 소멸하는 구조이고, 나머지는 보증금·확정일자가 확인되지 않는 상태에서 전입일이 모두 말소기준 이후로 정리됩니다.
| 성명 | 전입·점유일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안근혜 | 2017.03.24 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 진치훈 | 2019.09.02 | 미상 | 2025.03.26 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한유진 | 2021.03.22 | 미상 | 2025.03.18 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조정인 | 2021.08.17 | 미상 | 2025.03.27 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장기쁨 | 2022.02.18 | 180,000,000원 | 2025.03.18 | 없음 | 후순위 | 해당 없음 |
| 강민규 | 2022.04.22 | 미상 | 2025.03.19 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤혜경 | 2022.09.05 | 미상 | 2025.03.18 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 양지용 | 2022.09.05 | 미상 | 2025.03.19 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 노은옥 | 2023.07.31 | 미상 | 2025.03.19 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이영진 | 2023.09.15 | 미상 | 2025.03.20 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김하나 | 2023.10.04 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최세인 | 2024.02.26 | 미상 | 2025.03.30 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김현명 | 2024.04.15 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 방민지 | 2025.03.18 | 미상 | 2025.04.07 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 안성균 | 2022.02.28 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
대항력 판단은 2017.02.21 말소기준권리와 전입·점유일의 선후관계를 기준으로 정리했습니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않는 인원은 우선변제 가능성을 단정하지 않았습니다.
③ 예상배당표 (매각가 91,140,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,040,520원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,500,000,000원 | 89,099,480원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 최저가 기준으로 주식회사하나은행에 89,099,480원이 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 1,410,900,520원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.
④ 가격 판단 — 싸지만 쉬운 물건은 아니다
현재 최저가 91,140,000원은 감정가 186,000,000원의 49% 수준입니다. 숫자만 보면 매력적입니다. 그러나 매각대금은 집행비용을 제외하면 대부분 하나은행 근저당에 흡수되고, 장기쁨의 보증금 180,000,000원은 후순위라 배당에서 회수되기 어려운 구조입니다. 이 때문에 낙찰 후 실제 협의와 명도 과정이 길어질 가능성을 가격에 반영해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시청 북측 인근에 위치하고, 주위는 다세대주택·주거용 오피스텔·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장과 지하철 수인분당선 수원시청역이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 이용상태. 건물 내 일부는 근린생활시설, 주거 부분은 공동주택(도시형생활주택_원룸형)으로 이용 중입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 주택부분 도시가스 개별난방설비, 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 규제·공부. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구(일반)·지구단위계획구역(시청지구) 등에 속하며, 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 전원 확인. 이름이 확인되는 인원이 15명입니다. 실제 거주자, 퇴거 여부, 각자의 계약관계를 직접 확인해야 합니다.
- 장기쁨 임차권등기 확인. 보증금 180,000,000원은 크지만 말소기준 이후입니다. 그래도 명도 협의의 핵심 상대가 될 수 있습니다.
- 보증금 미상 인원. 다수의 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 매각물건명세서와 문건접수 내역을 원본으로 재확인하세요.
- 관리비 체납. 집합건물은 공용부분 관리비 부담 가능성이 있으므로 관리 주체에 체납액을 확인해야 합니다.
- 낮은 최저가 착시. 최저가 91,140,000원은 싸 보이지만 명도·공실화·수리·보유기간 비용을 포함해 입찰 상한을 다시 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공된 등기·현황·배당 추정 자료 기준입니다. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수 원본을 반드시 확인하세요.
맺으며 — “반값”보다 중요한 것은 점유 리스크
이 사건은 권리분석 결론만 놓고 보면 말소기준 이후 권리들이 정리되고, 현재 회차 기준 인수액은 0원입니다. 하지만 실전 경매에서는 여기서 끝나지 않습니다. 현황상 확인되는 인원이 15명이고, 다수의 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 장기쁨의 180,000,000원 임차권등기도 후순위라 인수는 아니지만, 명도 협의에서는 가장 눈에 띄는 변수입니다. 가격은 낮아졌지만 난도는 낮지 않습니다. 이 물건은 권리보다 점유 확인과 명도 비용을 얼마나 보수적으로 반영하느냐가 승부처입니다.