수원지방법원 2025타경987. 수원시 팔달구 인계동 1030-16, 5층 503호입니다. 감정평가상 이용상태는 공동주택 도시형생활주택_원룸형이고, 주위는 다세대주택·주거용 오피스텔·근린생활시설이 혼재하는 곳입니다. 말소기준은 2017.02.21 주식회사하나은행 근저당권입니다. 그 뒤로 경매개시결정, 압류, 주택임차권등기가 붙어 있으므로 권리 순서만 보면 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그렇다고 “권리가 깨끗한 저가 물건”으로만 보면 안 됩니다. 이 사건에는 전입·배당요구가 확인되는 임차인이 여럿 있고, 보증금이 확인되지 않는 사람이 많습니다. 특히 안근혜의 주택임차권등기는 보증금 100,000,000원으로 등기되어 있으나, 주민등록일자와 확정일자는 모두 말소기준권리인 하나은행 근저당보다 늦습니다. 따라서 이 보증금을 낙찰자가 그대로 인수하는 구조로 보기는 어렵지만, 실제 점유·명도·배당요구 관계는 입찰 전 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경987 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계동 1030-16 5층503호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 팔달구 효원로235번길 40 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택_원룸형) |
| 소유자 | 이수경 |
| 감정가 / 최저가 | 186,000,000원 / 91,140,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 1,279,197,784원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2017년 하나은행 근저당
말소기준권리는 을구 1번 주식회사하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,500,000,000원이고, 이후 이수경이 계약인수로 채무자가 되었습니다. 경매개시결정과 수원시 압류, 안근혜의 주택임차권등기는 모두 말소기준 이후에 기재되어 매각으로 소멸하는 흐름입니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 15명, 승계 중복신고 없음
보증기관 대위·승계로 표시된 중복신고는 없으므로, 표면상 실제 임차인은 15명입니다. 대항력 판정은 모두 말소기준권리 이후 전입을 근거로 합니다. 보증금 미상자는 보증금 인수로 단정할 수는 없지만, 명도와 배당요구 확인이 필요한 항목입니다.
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 대항력·우선변제·승계 |
|---|---|---|---|---|
| 이영진 | 전입 2023-09-15 / 확정 확인 필요 | 확인 필요 | 2025-03-20 | 대항력 없음 우선변제 확인 승계 없음 |
| 방민지 | 전입 2025-03-18 / 확정 확인 필요 | 확인 필요 | 2025-04-07 | 대항력 없음 우선변제 확인 승계 없음 |
| 최세인 | 전입 2024-02-26 / 확정 확인 필요 | 확인 필요 | 2025-03-30 | 대항력 없음 우선변제 확인 승계 없음 |
| 안성균 | 전입 2022-02-28 / 확정 확인 필요 | 확인 필요 | 확인 필요 | 대항력 없음 우선변제 확인 승계 없음 |
| 윤혜경 | 전입 2022-09-05 / 확정 확인 필요 | 확인 필요 | 2025-03-18 | 대항력 없음 우선변제 확인 승계 없음 |
| 양지용 | 전입 2022-09-05 / 확정 확인 필요 | 확인 필요 | 2025-03-19 | 대항력 없음 우선변제 확인 승계 없음 |
| 강민규 | 전입 2022-04-22 / 확정 확인 필요 | 확인 필요 | 2025-03-19 | 대항력 없음 우선변제 확인 승계 없음 |
| 김하나 | 전입 2023-10-04 / 확정 확인 필요 | 확인 필요 | 확인 필요 | 대항력 없음 우선변제 확인 승계 없음 |
| 진치훈 | 전입 2019-09-02 / 확정 확인 필요 | 확인 필요 | 2025-03-26 | 대항력 없음 우선변제 확인 승계 없음 |
| 한유진 | 전입 2021-03-22 / 확정 확인 필요 | 확인 필요 | 2025-03-18 | 대항력 없음 우선변제 확인 승계 없음 |
| 장기쁨 | 전입 2022-02-18 / 확정 확인 필요 | 확인 필요 | 2025-03-18 | 대항력 없음 우선변제 확인 승계 없음 |
| 조정인 | 전입 2021-08-17 / 확정 확인 필요 | 확인 필요 | 2025-03-27 | 대항력 없음 우선변제 확인 승계 없음 |
| 김현명 | 전입 2024-04-15 / 확정 확인 필요 | 확인 필요 | 확인 필요 | 대항력 없음 우선변제 확인 승계 없음 |
| 노은옥 | 전입 2023-07-31 / 확정 확인 필요 | 확인 필요 | 2025-03-19 | 대항력 없음 우선변제 확인 승계 없음 |
| 안근혜 | 전입 2017-03-24 / 확정 2017. 3. 24. | 100,000,000원 | 2025-03-31 | 대항력 없음 임차권등기 승계 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 91,140,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,040,520원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 1,500,000,000원 | 89,099,480원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 91,140,000원 기준으로 하나은행 근저당권에 89,099,480원이 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 1,410,900,520원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 가격 구조 — 2회 유찰, 감정가의 49%
현재 회차 최저가는 91,140,000원입니다. 감정가 186,000,000원 대비 49%까지 내려온 상태라 숫자만 보면 강하게 할인된 물건처럼 보입니다. 하지만 이 물건의 비교 기준은 단순 최저가가 아니라 실질취득 91,140,000원과 점유 확인 비용·시간입니다.
| 시나리오 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 91,140,000원 | 89,099,480원 | 1,410,900,520원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 63,797,999원 | 62,249,635원 | 1,437,750,365원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 44,658,599원 | 43,454,744원 | 1,456,545,256원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시청 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택·주거용 오피스텔·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 수인분당선 수원시청역이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 6층 건물입니다. 기본 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방설비, 승강기설비가 있습니다.
- 용도. 1호부터 2호는 근린생활시설, 3호부터 18호는 공동주택(도시형생활주택_원룸형)으로 이용 중입니다.
- 토지·규제. 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로1류 접합입니다.
- 하자 기재. 공부와의 차이는 해당사항 없고, 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 실제 임차인 15명, 그중 보증금 확인 필요자가 다수입니다. 전입세대·매각물건명세서·배당요구 접수 내역을 확인해야 합니다.
- 안근혜 임차권등기. 보증금 100,000,000원의 주택임차권등기가 있으나 말소기준권리 이후입니다. 인수는 0원으로 계산하되, 명도 절차는 별도로 봐야 합니다.
- 최저가 착시. 2회 유찰로 최저가가 91,140,000원까지 내려왔지만, 다수 점유 가능성이 가격 메리트를 깎을 수 있습니다.
- 소유권·근저당 흐름. 2017.02.21 하나은행 근저당이 기준이고, 2017.04.28 이수경 소유권이전 및 채무자 변경이 이어집니다.
- 관리비·공과금. 원룸형 공동주택은 공용부분 관리비와 점유자 사용관계를 확인해야 합니다.
- 원본 확인. 본 분석은 등기·임차·배당 자료를 토대로 한 판단이므로 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 문건접수 내역을 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 다르다
이 사건은 권리 순서만 보면 말소기준 이후 임차권·압류·경매개시가 정리되는 구조입니다. 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 임차인이 15명으로 표시되고, 보증금 확인이 필요한 사람이 많다는 점이 이 물건의 난도를 끌어올립니다. 최저가가 감정가의 49%라고 해서 곧바로 “싼 물건”이라고 결론 내릴 수 없습니다. 이 물건은 권리 인수는 낮지만, 점유·명도 확인 부담이 큰 수원 인계동 원룸형 다세대로 보는 것이 안전합니다.