수원지방법원 2025타경987. 수원시 팔달구 인계동, 수원시청 북측 인근의 다세대·도시형생활주택 원룸형 물건입니다. 가격만 보면 감정가의 49%까지 내려와 눈에 띕니다. 그러나 권리분석의 첫 결론은 “싸다”가 아니라 임차권 경정과 다수 점유자부터 확인해야 한다입니다. 등기상 말소기준은 2017.02.21 하나은행 근저당권 1,500,000,000원이고, 이후 경매개시결정·압류·임차권등기는 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 문제는 별도로 확인되는 점유·임차 신고가 많고, 임차권 경정 금액이 125,000,000원이라는 점입니다.
따라서 이 물건은 “최저가 67,620,000원에 인수 0원”이라는 산정값만으로 끝내면 안 됩니다. 임차권 경정의 인적 동일성, 전입일, 보증금 경정 내용, 배당요구와 실제 점유관계를 원본으로 맞춰야 합니다. 확인이 끝나기 전까지는 낮은 최저가를 가격 메리트로 단정하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경987 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계동 1030-16 5층 505호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택_원룸형) · 5층 505호 |
| 소유자 | 이수경 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 138,000,000원 / 67,620,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 1,279,197,784원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 하나은행, 다만 임차권 경정은 확인 핵심
말소기준권리는 2017.02.21 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 1,500,000,000원, 근저당권자는 주식회사하나은행입니다. 이후 2025.03.12 경매개시결정, 2025.03.26 주택임차권, 2025.05.01 임차권경정, 2025.05.20 수원시 압류는 등기상 말소기준 이후의 권리로 매각 소멸 흐름입니다.
② 임차인·점유자 표 — 대항력 없음이 다수, 미상 1건은 남는다
확인되는 점유·임차 신고는 총 16건입니다. 대부분은 전입신고가 말소기준권리 2017.02.21 이후로 정리되어 대항력 없음으로 표시됩니다. 다만 성명·전입일이 확인되지 않는 임차권 경정 1건은 대항력 미상으로 별도 확인해야 합니다. 보증기관 승계나 대위변제 중복신고 표시는 없습니다.
| 성명 / 구분 | 전입·점유 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이영진 | 2023.09.15 | 미상 | 2025.03.20 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 방민지 | 2025.03.18 | 미상 | 2025.04.07 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최세인 | 2024.02.26 | 미상 | 2025.03.30 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 안성균 | 2022.02.28 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤혜경 | 2022.09.05 | 미상 | 2025.03.18 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 양지용 | 2022.09.05 | 미상 | 2025.03.19 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강민규 | 2022.04.22 | 미상 | 2025.03.19 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김하나 | 2023.10.04 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 진치훈 | 2019.09.02 | 미상 | 2025.03.26 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한유진 | 2021.03.22 | 미상 | 2025.03.18 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장기쁨 | 2022.02.18 | 미상 | 2025.03.18 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 안근혜 | 2017.03.24 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조정인 | 2021.08.17 | 미상 | 2025.03.27 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 노은옥 | 2023.07.31 | 미상 | 2025.03.19 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김현명 · 임차권등기 | 2024.04.15 · 확정 2024.04.09 | 12,500,000원 | 2025.03.21 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 성명 미상 · 2번 임차권 경정 | 전입·확정 미상 | 125,000,000원 | 2025.05.01 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 67,620,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.4% 추정) | - | 1,617,160원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 1,500,000,000원 | 66,002,840원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 67,620,000원을 가정하면 하나은행 근저당권에는 66,002,840원이 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 1,433,997,160원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낮아진 가격보다 확인되지 않은 권리가 더 중요
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 인수 산정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 67,620,000원 | 66,002,840원 | 1,433,997,160원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 47,334,000원 | 46,081,988원 | 1,453,918,012원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 33,133,799원 | 32,137,391원 | 1,467,862,609원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 “수원시청” 북측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 주거용 오피스텔, 각종 근린생활시설이 혼재하는 지대이며 제반 입지여건은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 수인분당선 “수원시청역”이 소재하여 제반 교통상황은 양호합니다.
- 이용상태. 건물 중 (1)~(2)는 근린생활시설, (3)~(18)은 공동주택(도시형생활주택_원룸형)으로 이용 중입니다. 본건은 5층 505호입니다.
- 설비. 기본적인 위생 및 급배수설비, 주택부분 도시가스 개별난방설비, 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 규제·공부. 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로1류 접합, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 경정 원본 대조. 김현명 임차권 보증금 12,500,000원과 2번 임차권 경정 보증금 125,000,000원의 관계를 반드시 확인하세요.
- 대항력 미상 1건 확인. 성명·전입일이 확인되지 않는 임차권 경정은 “대항력 있음”으로 단정할 수 없지만, “없음”으로도 단정하면 안 됩니다.
- 다수 점유자 확인. 점유·임차 신고가 16건입니다. 보증금 미상 신고자가 많아 실제 점유 현황, 배당요구, 명도 범위를 대조해야 합니다.
- 배당표 한계. 배당표상 매수인 인수는 0원으로 산정되어 있으나, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 있습니다.
- 가격 판단 순서. 최저가 67,620,000원이 낮아 보여도, 이 사건은 가격보다 임차권·점유관계가 먼저 정리되어야 합니다.
맺으며 — “49% 최저가”보다 “1.25억 임차권 경정”
이 사건은 숫자만 보면 매력적으로 보입니다. 감정가 138,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 67,620,000원까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 권리분석상 핵심은 최저가가 아니라 임차권입니다. 말소기준 이후의 권리는 매각으로 소멸하는 흐름이고, 배당표상 인수액도 0원으로 산정되어 있습니다. 하지만 점유·신고가 16건이고, 특히 임차권 경정 보증금 125,000,000원의 대항력 판정이 명확히 끝나지 않은 상태에서는 보수적으로 접근해야 합니다. 권리 확인 전 가격 메리트 보류. 이 물건은 입찰가보다 먼저 임차권 원본 대조가 승부처입니다.