수원지방법원 2025타경987. 수원시 팔달구 인계동, 수원시청 북측 인근의 6층 601호 다세대 물건입니다. 감정평가 이용상태상 건물 일부는 근린생활시설, 해당 주택 부분은 공동주택(도시형생활주택 원룸형)으로 이용 중입니다. 권리의 출발점은 2017.02.21 설정된 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액이 1,500,000,000원으로 감정가보다 훨씬 크고, 이번 경매 신청채권자도 하나은행입니다. 이 근저당이 말소기준이므로 이후 붙은 경매개시결정, 수원시 압류, 노은옥의 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
따라서 이 사건을 “대항력 있는 보증금 인수형”으로 보면 안 됩니다. 노은옥의 임차권등기에는 보증금 150,000,000원, 주민등록일자 2023.07.31, 확정일자 2023.06.28이 적혀 있지만 모두 말소기준인 2017.02.21보다 뒤입니다. 매수인이 그 보증금을 떠안는 구조가 아니라, 후순위 임차권등기가 배당에서 처리되고 말소되는 구조입니다. 다만 명도와 실제 점유관계 확인은 별개입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경987 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계동 1030-16 6층 601호 · 도로명주소: 효원로235번길 40 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 공동주택(도시형생활주택 원룸형) |
| 소유자 | 이수경 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 93,100,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 1,279,197,784원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2017.02.21 을구 1번 하나은행 근저당권입니다. 이후 2017.04.28 채무자가 이수경으로 변경되었고, 2025.03.12 임의경매개시결정, 2025.04.01 노은옥의 주택임차권, 2025.05.20 수원시 압류가 이어집니다. 모두 말소기준 뒤에 있으므로 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.
② 임차인·점유자 확인 — 인수보다 명도 난도
확인된 인명 기준으로 점유·임차 관련자가 15명입니다. 전입일은 모두 말소기준권리 2017.02.21 이후로 표시되어 대항력은 인정되기 어렵습니다. 다만 노은옥을 제외하면 보증금과 확정일자 확인이 제한적이므로, 입찰 전 실제 점유자·문건 접수 내용·매각물건명세서 대조가 핵심입니다.
| 성명 | 전입일 | 확정일자 / 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이영진 | 2023.09.15 | 미상 / 미상 | 2025.03.20 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 방민지 | 2025.03.18 | 미상 / 미상 | 2025.04.07 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최세인 | 2024.02.26 | 미상 / 미상 | 2025.03.30 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 안성균 | 2022.02.28 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤혜경 | 2022.09.05 | 미상 / 미상 | 2025.03.18 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 양지용 | 2022.09.05 | 미상 / 미상 | 2025.03.19 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강민규 | 2022.04.22 | 미상 / 미상 | 2025.03.19 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김하나 | 2023.10.04 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 진치훈 | 2019.09.02 | 미상 / 미상 | 2025.03.26 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한유진 | 2021.03.22 | 미상 / 미상 | 2025.03.18 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장기쁨 | 2022.02.18 | 미상 / 미상 | 2025.03.18 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 안근혜 | 2017.03.24 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조정인 | 2021.08.17 | 미상 / 미상 | 2025.03.27 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김현명 | 2024.04.15 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 노은옥 | 2023.07.31 | 2023.06.28 / 150,000,000원 | 2025.04.01 | 없음 | 후순위 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 93,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,075,800원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 1,500,000,000원 | 91,024,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 미배당은 1,408,975,800원입니다. 이는 배당 부족이지 매수인 인수액이 아닙니다. 현재 가정상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격보다 확인 난도
| 구분 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 93,100,000원 | 91,024,200원 | 1,408,975,800원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 65,169,999원 | 63,596,939원 | 1,436,403,061원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 45,618,999원 | 44,397,857원 | 1,455,602,143원 | 0원 |
⑤ 입지·용도 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시청 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택·주거용 오피스텔·각종 근린생활시설이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장과 지하철 수인분당선 수원시청역이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 이용상태. 건물 중 일부는 근린생활시설, 주택 부분은 공동주택(도시형생활주택 원룸형)으로 이용 중입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 주택부분 도시가스 개별난방설비, 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로1류 접합, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 하자 표시. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재되어 있고, 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2017.02.21 하나은행 근저당이 기준입니다. 노은옥 임차권등기와 수원시 압류는 모두 그 뒤입니다.
- 실점유자 확인. 확인된 인명 기준 15명이 등장합니다. 현장 점유자와 배당요구자, 임차권등기자가 일치하는지 반드시 대조해야 합니다.
- 보증금 미상자 주의. 노은옥 외 다수는 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력은 말소기준 뒤 전입으로 없음 표시이나, 문건 원본 확인이 필요합니다.
- 임차권등기 말소 확인. 노은옥 임차권등기는 후순위로 소멸 구조입니다. 다만 배당요구와 인도 절차가 실제로 어떻게 정리되는지 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 현재 실질취득은 93,100,000원입니다. 감정가 대비 낮아진 가격과 별개로, 점유·명도 난도를 반영해 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 “누가 살고 있나”
이 사건의 권리 구조는 명확합니다. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 압류·경매개시·주택임차권은 매각으로 소멸합니다. 배당표상 매수인 인수도 0원입니다. 하지만 현장에는 확인된 인명 기준 15명이 나타납니다. 노은옥의 임차권등기 보증금 1.50억은 후순위라 인수 대상이 아니지만, 실제 점유와 명도는 별도의 문제입니다. 결론은 단순합니다. 권리상 인수는 낮지만, 운영 난도는 높다. 이 물건은 가격보다 점유관계 확인을 먼저 끝낸 사람에게만 검토 여지가 있습니다.