수원지방법원 2025타경1009. 화성시 우정읍 이화리 439-1에 있는 토지와 의료시설 등 일괄매각 건입니다. 감정가 14,388,154,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 4,935,137,000원까지 내려왔습니다. 토지는 4,575.0㎡, 지목은 대, 이용상황은 상업용이고 건물은 철근콘크리트조 콘크리트스라브지붕 8층으로 의료시설 등으로 이용 중입니다.
권리의 시간축은 오래됐습니다. 말소기준은 1997.07.16 신한종합금융주식회사 근저당권입니다. 등기 내용에는 채권최고액이 75,000,000,000원으로 기재돼 있으나 현재 배당계산에서는 실제 채권액 미상으로 0원 처리돼 있습니다. 더구나 2001.02.01에는 이 근저당권 설정등기 원인에 관한 파산법에 의한 부인 등기가 존재합니다. 말소기준일 자체는 1997.07.16으로 정리돼 있지만, 이 선순위 권리의 실제 채권잔액과 후속 등기 효력은 원본 대조 없이 배당 결과를 확정적으로 읽으면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1009 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 우정읍 이화리 439-1 · 남양만로 662 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 의료시설 등 |
| 토지 | 4,575.0㎡ · 대 · 상업용 · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 건물 | 철근콘크리트조 콘크리트스라브지붕 8층 · 의료시설 등 이용 |
| 소유자 | 의료법인일선의료재단 |
| 감정가 / 최저가 | 14,388,154,000원 / 4,935,137,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 2,419,513,197원 |
| 매각기일 | 2026.08.14 |
| 매각범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 임차인은 후순위지만 선순위 원문 확인이 핵심
말소기준권리는 1997.07.16 신한종합금융주식회사 근저당권입니다. 이후 2023.06.15 설정된 연수송도신용협동조합·분당신용협동조합·마장신용협동조합·석암신용협동조합 근저당권과 2024년 이후 다수의 가압류·압류·경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 있고, 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 5명 모두 말소기준 이후 전입
조사된 임차·점유 관련 기재는 5건입니다. 모두 전입일이 1997.07.16보다 늦어 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 사람은 없습니다. 다만 우선변제 여부가 확정되지 않은 항목과 보증금이 확인되지 않은 점유자가 있어 배당관계는 별도로 확인해야 합니다.
| 임차인 / 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 김미정 | 이화병원 지하1층 2,359.8400㎡ | 2023.11.24 | 800,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 배당요구 2025.04.09 |
| 주식회사 샘장례토탈(김미정) | 화성현대요양병원 지하1층 화성현대장례문화원 2,359.8400㎡ | 2023.12.15 | 800,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 조명초 | 이화병원 49.5870㎡ | 2023.04.13 | 20,000,000원 월 500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 배당요구 2025.04.03 |
| 이연재 | 확인 필요 | 2023.10.19 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 배당요구 2025.04.18 |
| PIAO GUIYU | 확인 필요 | 2017.04.18 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 가격·배당 — 34.3% 할인만 보고 싸다고 판단하면 안 된다
감정가 14,388,154,000원에서 현재 최저가는 4,935,137,000원으로, 감정가 대비 약 34.3%입니다. 다만 동일·유사 의료시설의 최근 실거래 비교표본이 확인되지 않아 이 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 근거는 없습니다. 의료시설·장례식장 등 특수 이용상태와 토지·건물 일괄매각이라는 점까지 감안해 별도 가치검증이 필요합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 51,751,370원 |
| 을구 1(전 1) 근저당권 · 신한종합금융주식회사 | 미상 | 0원* |
| 을구 2(전 2) 근저당권 관련 등기 | 미상 | 0원* |
| 을구 13 근저당권 · 연수송도신용협동조합 | 2,880,000,000원 | 2,880,000,000원 |
| 을구 13 근저당권 · 분당신용협동조합 | 2,400,000,000원 | 2,003,385,630원 |
| 을구 13 근저당권 · 마장신용협동조합 | 840,000,000원 | 0원 |
| 을구 13 근저당권 · 석암신용협동조합 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 후순위 가압류·압류 등 | 배당 후순위 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당모형의 알려진 채권 총액은 9,687,177,357원, 채권자 배당액은 4,883,385,630원, 미배당은 4,803,791,727원입니다. 단, 1997년 신한종합금융주식회사 근저당권의 실제 채권액이 미상이라 배당계산에서 제외돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 역시 반영되지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 4,935,137,000원 | 4,883,385,630원 | 4,803,791,727원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 3,454,595,900원 | 3,417,649,941원 | 6,269,527,416원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 2,418,217,130원 | 2,391,634,959원 | 7,295,542,398원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 우정읍 이화리 ‘이화사거리’ 서측 인근입니다. 남양만로를 따라 근린생활시설과 공장이 주로 있고 단독주택·농경지가 산재하는 노선상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근은 원활하며 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 건물은 의료시설 등으로 이용 중이며 지하1층에는 장례식장 관련 점유가 확인됩니다. 기본 위생·급배수·난방·화재탐지·소화·방송·승강기·지하주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 4,575.0㎡, 계획관리지역·성장관리계획구역(산업관리), 지목 대, 상업용 이용, 평지·사다리형·소로한면입니다. 공시지가는 470,100원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 성장관리권역 등의 제한이 확인됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 의료시설과 장례식장 등 특수 목적 이용이 포함된 토지·건물 일괄매각 물건입니다. 동일 유형의 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가만으로 일반 주거용 부동산처럼 환금성을 판단하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 1997년 근저당 원본 확인. 신한종합금융주식회사 근저당권의 실제 채권잔액과 2001.02.01 ‘파산법에 의한 부인’ 등기의 법적 상태를 등기 원문 및 관련 서류로 대조해야 합니다.
- 유치권 현장 확인. 김미정의 41,118,185원 유치권 신고에 대해 실제 점유, 공과금 대납·공사대금 발생 근거와 성립 여부를 확인해야 합니다.
- 조세 확인. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세 해당액을 확인해야 실제 배당순위와 후순위 배당 부족액을 계산할 수 있습니다.
- 임차·점유 확인. 5건 모두 대항력은 없지만 이연재·PIAO GUIYU는 보증금이 확인되지 않았고 일부 항목은 우선변제 여부가 미상입니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물이 포함된 일괄매각이므로 감정평가서의 별지목록과 실제 현황을 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 싸다고 판단하지 말고 의료시설의 운영 가능성, 용도 전환 가능성, 토지가치와 건물 상태를 별도로 검증해야 합니다.
맺으며 — “34%까지 내려왔다”보다 중요한 것
이 사건의 장점은 임차인 구조입니다. 조사된 5명 모두 말소기준보다 뒤에 전입했고 대항력이 없으며, 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 여기서 분석을 끝내면 위험합니다. 말소기준권리가 1997년으로 매우 오래됐고, 해당 근저당의 실제 채권액이 배당모형에서 빠져 있으며, 2001년 ‘파산법에 의한 부인’ 등기도 존재합니다. 여기에 41,118,185원 유치권 신고, 조세 압류 5건, 의료시설이라는 특수용도, 일괄매각·제시외 건물까지 겹칩니다.
최저가는 감정가의 34.3%까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 시세 근거가 없어 “많이 유찰됐다 = 싸다”라고 평가할 수 없습니다. 권리상 표면 인수액은 0원이지만 선순위 권리와 유치권·조세의 실체를 확인한 뒤에야 실질 위험비용을 판단할 수 있습니다. 이 물건은 가격 할인폭보다 원본 권리검증과 현장실사가 입찰 여부를 결정하는 사건입니다.
