수원지방법원 2025타경1034. 오산시 수청동 ‘이안두드림오산대역’ 5층 549호입니다. 감정평가상 내부확인은 불가했지만 공부상 생활숙박시설로 표시된 물건입니다. 권리만 보면 말소기준은 2021년 2월 4일 설정된 수협은행 근저당권이고, 그 이후 경매개시결정과 양산농업협동조합 가압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인 조사 내역도 없어 매수인이 떠안을 보증금 인수는 없습니다.
문제는 권리보다 용도와 환금성입니다. 감정가 157,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가는 76,930,000원까지 내려왔습니다. 낮아진 가격 자체는 눈에 띄지만, 생활숙박시설은 일반 주거용 아파트처럼 단순 비교하기 어렵습니다. 현장 이용상태, 관리비, 숙박시설·근린생활시설 건부지 성격, 향후 매도 가능성을 함께 점검해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1034 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 수청동 611-3 이안두드림오산대역 5층 549호 |
| 도로명주소 | 경기도 오산시 청학로 228 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공부상 생활숙박시설 |
| 소유자 | 김영숙 (2021.02.04 소유권이전, 거래가액 160,083,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 157,000,000원 / 76,930,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 108,999,634원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
임차인 없음. 보증금 인수나 대항력 임차인 승계 이슈는 확인되지 않습니다. 2021년 수협은행 근저당권이 말소기준이고, 이후의 임의경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기상 인수 구조는 0원입니다.
② 가격 구조 — 싸진 건 맞지만, 비교 기준은 보수적으로
감정가 157,000,000원에서 현재 최저가 76,930,000원까지 내려와 감정가의 49.0% 수준입니다. 다만 실거래 비교 자료가 없으므로 “시세보다 싸다”고 단정하기 어렵습니다. 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 생활숙박시설이라는 용도와 환금성을 감당할 수 있는지입니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 76,930,000원 | 49.0% | 56,612,385원 |
| 3회 유찰 시 | 53,851,000원 | 34.3% | 79,275,963원 |
| 4회 유찰 시 | 37,695,700원 | 24.0% | 95,140,468원 |
③ 예상배당표 (매각가 76,930,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,784,740원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 120,000,000원 | 75,145,260원 |
| 2. 가압류 · 양산농업협동조합 | 11,757,645원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 청구 131,757,645원 중 75,145,260원만 배당되어 미배당 56,612,385원이 발생합니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 오산시 수청동, 지하철1호선 오산대역 서측 인근입니다. 주변에는 오피스텔, 다세대주택, 단독주택, 아파트단지와 각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철1호선 오산대역이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 10층 중 5층 549호입니다. 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 지하주차장설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 지구단위계획구역, 성장관리권역, 비행안전제3구역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 공시지가는 2,422,000원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 표시되어 있고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 생활숙박시설 확인. 주거용 아파트가 아닙니다. 실제 사용 가능성, 내부 상태, 관리 규약, 관리비 부담을 확인해야 합니다.
- 임차인 재확인. 현재 분석상 임차인은 없지만, 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사, 전입세대열람, 현장 점유 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 미배당 이해. 현재 회차 기준 미배당은 56,612,385원이나, 이는 매수인 인수액이 아닙니다. 등기상 매수인 인수는 0원입니다.
- 환금성 점검. 생활숙박시설은 매수층이 제한될 수 있으므로, 단순히 감정가 대비 49.0%라는 숫자만 보고 접근하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 용도는 숙제
이 물건은 권리만 놓고 보면 어렵지 않습니다. 말소기준은 수협은행 근저당권이고, 임차인 없음, 매수인 인수 0원입니다. 하지만 공부상 생활숙박시설이라는 점이 핵심입니다. 최저가 76,930,000원은 감정가의 49.0%까지 내려왔지만, 실거래 비교 없이 가격 우위를 단정하면 안 됩니다. 결론은 권리는 합격, 용도와 환금성은 보수적으로 확인입니다.
