수원지방법원 2025타경1044. 경기도 수원시 권선구 세류동 1111-12, 2층 201호입니다. 감정평가상 이용상태는 도시형 생활주택(원룸형)이고, 사건상 용도는 다세대입니다. 아파트처럼 단일 세대 명도만 보면 되는 구조로 가정하면 안 됩니다. 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가보다 점유관계 확인입니다. 말소기준은 2017년 수협은행 근저당으로 명확하지만, 현황상 여러 명의 전입·배당요구가 있고 일부 보증금이 확인되지 않습니다.
권리 흐름만 보면 기준권리 이후의 임차권등기와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 특히 박미순의 주택임차권은 보증금 73,500,000원, 확정일자 2023.03.30, 주민등록일자 2025.01.31로 기재되어 있으나, 주민등록일자가 말소기준인 2017.11.30보다 뒤라 대항력 있는 인수형 임차인으로 보기는 어렵습니다. 문제는 보증금·전입일이 확인되지 않는 주거 기재 1건입니다. 이 부분은 대항력 가능·미상으로 남겨 두고 입찰가를 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1044 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세류동 1111-12 2층201호 도로명주소: 경기도 수원시 권선구 세지로12번길 9-9 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형 생활주택(원룸형) · 철근콘크리트구조 공동주택 |
| 소유자 | 조순태 (2019.07.03 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 74,000,000원 / 51,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 유케이제십차유동화전문유한회사(양도인: 수협은행) / 888,681,357원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
| 말소기준 | 2017.11.30 수협은행 근저당권 · 채권최고액 1,018,800,000원 |
① 권리 흐름 — 기준은 2017년 수협은행 근저당
2017.11.30 설정된 수협은행 근저당권이 말소기준입니다. 이후 2025.04.04 박미순의 주택임차권등기와 2025.04.23 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 등기부상 근저당권은 채권최고액 1,018,800,000원으로 매우 크고, 현재 최저가 51,800,000원 기준 배당을 해도 근저당권자에게 대부분 미배당이 남습니다.
② 임차·점유 현황 — 대항력 없음이 다수, 미상 1건
아래 표의 전입일이 말소기준일 2017.11.30보다 뒤인 경우는 대항력 없는 후순위 점유로 봅니다. 다만 전입일이 확인되지 않는 주거 기재는 대항력 여부를 단정하지 않고 가능·미상으로 표시했습니다. 보증기관 대위·승계로 보이는 중복 신고는 없습니다.
| 이름 | 전입 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이승주 | 2021.12.13 | 보증금 미상 / 확정일자 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 장용호 | 2023.09.27 | 보증금 미상 / 확정일자 미상 | 2025.05.12 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 정다현 | 2023.06.19 | 보증금 미상 / 확정일자 미상 | 2025.06.18 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 지한빈 | 2023.03.02 | 보증금 미상 / 확정일자 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 진세정 | 2018.01.29 | 보증금 미상 / 확정일자 미상 | 2025.05.09 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 황진혁 | 2023.08.14 | 보증금 미상 / 확정일자 미상 | 2025.05.27 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 하다은 | 2019.03.11 | 보증금 미상 / 확정일자 미상 | 2025.07.01 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 김민석 | 2022.02.07 | 보증금 미상 / 확정일자 미상 | 2025.06.12 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 문우현 | 2023.09.26 | 보증금 미상 / 확정일자 미상 | 2025.05.13 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 신혜진 | 2023.10.27 | 보증금 미상 / 확정일자 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 양지훈 | 2018.04.16 | 보증금 미상 / 확정일자 미상 | 2025.05.14 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 이홍배 | 2024.03.18 | 보증금 미상 / 확정일자 미상 | 2026.05.27 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 지세훈 | 2022.12.09 | 보증금 미상 / 확정일자 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 이은호 | 2020.04.01 | 보증금 미상 / 확정일자 미상 | 2026.05.27 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 신동영 | 2023.08.31 | 보증금 미상 / 확정일자 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 박한나 | 2023.10.11 | 보증금 미상 / 확정일자 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 박미순 | 2025.01.31 | 73,500,000원 / 2023.03.30 | 2025.05.12 | 대항력 없음 후순위 배당 승계 아님 |
| 기사항전 | 미상 | 보증금 미상 / 확정일자 미상 | 해당 없음 | 대항력 가능·미상 우선 미상 승계 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 51,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.6% 추정) | - | 1,332,400원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 1,018,800,000원 | 50,467,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 51,800,000원 기준 근저당권자 배당은 50,467,600원이고, 채권최고액 기준 미배당은 968,332,400원입니다. 확인된 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남수원초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택·도시형생활주택·다가구주택·근린생활시설이 섞인 주택지대입니다.
- 교통. 제반 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 도시형 생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다. 단일 아파트식 환금성보다 임차·점유 확인과 원룸형 수요를 함께 봐야 합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 5층 공동주택이며 사용승인일자는 2017.11.24입니다. 도시가스, 급배수 위생설비, 개별난방, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 건물 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류 접합, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역입니다.
- 하자 표시. 위반건축물 표시는 없습니다. 감정요항표의 제시외 보일러실·다락 언급은 402호·403호·502호·503호 관련입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전입일 미상 기재 확인. 보증금·전입일이 확인되지 않는 주거 기재 1건은 대항력 가능·미상입니다. 주민등록 전입, 실제 점유자, 계약서 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 박미순 임차권등기 확인. 보증금 73,500,000원, 확정일자 2023.03.30, 주민등록일자 2025.01.31입니다. 말소기준 이후라 인수형으로 보지 않되, 말소와 명도 절차는 확인해야 합니다.
- 다수 점유자 명도. 임차·점유 표시가 18건입니다. 실제 201호 점유 범위와 거주자 수를 확인하지 않으면 명도 기간·비용을 과소평가할 수 있습니다.
- 근저당 미배당. 현재 최저가 기준 근저당 미배당은 968,332,400원입니다. 채권 미회수가 크다는 사실 자체가 인수는 아니지만, 이해관계인의 대응 가능성은 감안해야 합니다.
- 관리비·공과. 도시형 생활주택은 관리비·공용부분 미납 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 임차권등기명령, 배당요구 서류를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가”보다 “미상 점유 확인”이 먼저
이 물건의 장점은 기준권리가 명확하다는 점입니다. 2017.11.30 수협은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 주택임차권등기와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당표상 인수액도 0원입니다. 하지만 이 물건을 권리상 깨끗한 단순 물건으로 분류하기에는 점유관계가 복잡합니다. 다수의 전입·배당요구가 있고, 보증금·전입일 미상 주거 기재 1건이 남아 있습니다.
따라서 결론은 보수적입니다. 확인된 권리만 보면 입찰 가능, 미상 점유를 확인하기 전에는 공격 입찰 보류. 최저가 51,800,000원이 싸 보이더라도, 실질취득가를 그 금액으로 확정하려면 전입일 미상 기재와 실제 점유 범위를 먼저 닫아야 합니다. 이 확인을 끝낸 뒤에야 “인수 0원 물건”으로 볼 수 있습니다.