수원지방법원 2025타경1044. 경기도 수원시 권선구 세류동 1111-12, 2층 202호 다세대 물건입니다. 감정평가상 이용상태는 도시형 생활주택(원룸형)입니다. 현재 회차 최저매각가는 감정가 155,000,000원의 70%인 108,500,000원입니다. 겉으로는 한 번 유찰되어 가격이 내려온 물건이지만, 이 사건의 핵심은 가격표보다 점유 구조입니다.
등기상 말소기준은 2017.11.30 설정된 수협은행 근저당권입니다. 이후 소유권이 조순태에게 이전되었고, 경매개시결정과 김미소의 주택임차권등기는 모두 이 말소기준보다 늦습니다. 현황조사와 문건접수에 나타난 다른 전입자들도 전입일이 모두 2017.11.30 이후라, 현재 자료상 대항력 있는 선순위 임차인은 확인되지 않습니다. 그래서 매수인이 떠안는 인수금액은 0원으로 산정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1044 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세류동 1111-12 2층202호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 도시형 생활주택(원룸형) |
| 소유자 | 조순태 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 155,000,000원 / 108,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 유케이제십차유동화전문유한회사(양도인: 수협은행) / 888,681,357원 |
| 말소기준 | 2017.11.30 을구 1번 근저당권 · 수협은행 · 채권최고액 1,018,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2017년 근저당
말소기준보다 앞서는 임차권이나 전입은 확인되지 않습니다. 김미소의 주택임차권등기는 보증금 99,750,000원으로 등기되어 있지만, 주민등록일자·점유개시일자·확정일자가 모두 2024.01.04라 2017.11.30 근저당보다 후순위입니다. 따라서 매각으로 소멸하는 구조이며, 현재 계산상 매수인에게 승계되는 보증금은 없습니다.
② 임차인·점유자 현황 — 인수보다 명도 확인
이 물건은 임차인 이슈가 “선순위 인수”로 터지는 사건은 아닙니다. 다만 조사된 인원이 많고, 상당수의 보증금이 미상입니다. 보증금 미상 점유자는 선순위 대항력으로 단정할 수는 없지만, 배당요구·최우선변제 해당 여부와 실제 점유 상태는 입찰 전 원본으로 다시 확인해야 합니다.
| 성명 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박미순 | 2025.01.31 / 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 이승주 | 2021.12.13 / 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 장용호 | 2023.09.27 / 미상 | 미상 | 2025.05.12 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 정다현 | 2023.06.19 / 미상 | 미상 | 2025.06.18 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 지한빈 | 2023.03.02 / 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 진세정 | 2018.01.29 / 미상 | 미상 | 2025.05.09 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 황진혁 | 2023.08.14 / 미상 | 미상 | 2025.05.27 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 하다은 | 2019.03.11 / 미상 | 미상 | 2025.07.01 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김민석 | 2022.02.07 / 미상 | 미상 | 2026.05.27 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 문우현 | 2023.09.26 / 미상 | 미상 | 2025.05.13 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 신혜진 | 2023.10.27 / 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 양지훈 | 2018.04.16 / 미상 | 미상 | 2025.05.14 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 이홍배 | 2024.03.18 / 미상 | 미상 | 2026.05.27 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 지세훈 | 2022.12.09 / 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 이은호 | 2020.04.01 / 미상 | 미상 | 2026.05.27 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 신동영 | 2023.08.31 / 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 박한나 | 2023.10.11 / 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김미소 | 2024.01.04 / 2024.01.04 | 99,750,000원 | 2025.11.18 | 없음 | 후순위 | 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 108,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,319,000원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 1,018,800,000원 | 106,181,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 108,500,000원을 가정하면 집행비용 2,319,000원을 제외한 106,181,000원이 근저당권 배당으로 계산되고, 채권최고액 기준 미배당은 912,619,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 가능성이 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남수원초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택·도시형생활주택·다가구주택·근린생활시설 등이 섞인 주택지대입니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 도시형 생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다. 단독 실거주형 아파트가 아니라 원룸형 주거상품이라는 점이 환금성 판단의 출발점입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 5층 공동주택이며 사용승인일자는 2017.11.24입니다. 도시가스, 급배수 위생설비, 개별난방, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로·규제. 남동측으로 노폭 약 4미터 내외 포장도로에 접하고, 도시지역·제2종일반주거지역·비행안전제5구역·도시교통정비지역·과밀억제권역에 속합니다.
- 하자 메모. 위반건축물 표시는 없습니다. 공부와의 차이로 언급된 제시외 보일러실·다락 등은 402호·403호·502호·503호에 관한 내용입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2017.11.30 을구 1번 수협은행 근저당이 말소기준입니다. 모든 전입일과 임차권등기일이 이 날짜 이후인지 원본에서 재대조하세요.
- 임차인·점유자 확인. 조사된 임차인·점유자가 18명입니다. 실제 거주자, 공실 여부, 전입만 남은 사람, 배당요구자 범위를 구분해야 합니다.
- 보증금 미상 리스크. 김미소 보증금 99,750,000원 외에는 보증금이 확인되지 않습니다. 인수는 0원으로 보더라도 최우선변제·명도 협상 변수는 남습니다.
- 명도비 반영. 원룸형 도시형생활주택에 다수 전입자가 얽힌 구조라면 인도명령, 실제 점유자 특정, 이사 협의 비용을 응찰가에 반영해야 합니다.
- 관리비·공과금. 다세대·도시형생활주택은 관리 주체와 체납 관리비 확인이 중요합니다. 공용부분 관리비 부담 가능성을 확인하세요.
- 배당 변동. 예상배당은 당해세와 임차인 최우선변제를 미반영한 계산입니다. 보증금 미상 점유자의 소액임차 여부가 확인되면 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 다르다
이 사건은 선순위 대항력 임차인을 떠안는 구조가 아닙니다. 말소기준은 2017년 수협은행 근저당이고, 김미소의 임차권등기 및 조사된 전입자들은 모두 그 이후입니다. 그래서 계산상 실질취득가는 108,500,000원, 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 권리상 인수 0원이라는 결론만 보고 가볍게 접근할 물건도 아닙니다. 조사된 임차인·점유자가 18명이고, 보증금 미상자가 많으며, 배당요구도 여러 건입니다. 이 물건의 승부처는 “선순위 보증금을 떠안느냐”가 아니라 실제 점유관계 확인과 명도비까지 반영한 응찰가 산정입니다. 권리 인수는 합격, 운영 난도는 보수적으로 봐야 합니다.