최저가는 70%까지 내려왔지만, 다수 점유와 미배당이 핵심 변수 — 수원 세류동 203호

수원지방법원 2025타경1044. 수원 권선구 세류동의 2층 203호, 감정평가상 도시형 생활주택(원룸형)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 감정가 9,700만원에서 한 번 유찰되어 현재 최저가는 6,790만원입니다. 표면적으로는 감정가의 70%까지 내려왔지만, 등기와 점유를 같이 보면 단순히 “싸다”로 접근할 물건은 아닙니다.

권리의 기준점은 2017.11.30 접수된 수협은행 근저당권입니다. 이후 임의경매개시결정과 김미라 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 특히 김미라 임차권등기는 보증금 9,450만원으로 금액은 크지만, 전입신고일이 말소기준권리보다 뒤라 매수인이 그 보증금을 떠안는 구조는 아닙니다. 대신 현황상 여러 점유자가 확인되므로, 입찰자는 권리 인수보다 실제 점유관계·인도 난도를 먼저 점검해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준은 2017.11.30 수협은행 근저당권입니다. 김미라 임차권등기는 2024.07.25 접수로 말소기준보다 뒤에 있고, 임차권등기 기재상 주민등록일도 2022.06.23으로 말소기준보다 늦습니다. 따라서 보증금 94,500,000원이라는 금액 자체는 크지만, 이 물건에서는 매수인 인수액 0원으로 보는 구조입니다.

② 임차인·점유자 표 — 인수 배지는 0원, 명도 배지는 주의

임차권등기된 김미라의 보증금은 확인되지만 말소기준 이후 권리입니다. 그 밖의 점유자는 보증금이 확인되지 않으므로 금액 인수로 단정할 수는 없고, 현장 확인과 매각물건명세서 대조가 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 67,900,000원 가정)

현재 최저가 기준 배당가정에서는 근저당권자에게도 952,522,200원의 미배당이 발생합니다. 매수인 인수액은 0원이지만, 실제 배당은 당해세·최우선변제 등 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 남수원초등학교 북서측 인근에 위치하고, 주위는 다세대주택·도시형생활주택·다가구주택·근린생활시설이 섞인 주택지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 도시형 생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다. 아파트형 대단지 물건이 아니라, 임대수요와 개별 관리상태가 가격에 더 민감합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 사용승인일자는 2017.11.24입니다. 도시가스·급배수·위생·개별난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
• 도로·규제. 남동측으로 노폭 약 4미터 내외 포장도로에 접하고, 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역 등에 해당합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 전입세대열람 재확인. 현황상 점유자가 다수 확인됩니다. 실제 거주자, 공실 여부, 우편물, 점유 부분을 현장에서 대조해야 합니다.
• 김미라 임차권등기 원본 확인. 임차보증금 94,500,000원은 매수인 인수 구조가 아니지만, 명도·배당 관련 문건은 반드시 원본으로 확인해야 합니다.
• 미상 보증금 점검. 보증금이 확인되지 않은 점유자는 금액 인수로 단정할 수 없으나, 배당요구와 점유 주장에 따라 절차가 길어질 수 있습니다.
• 관리비·공용부분 체납. 원룸형 집합건물은 공용 관리비·수도·가스 정산 문제가 남을 수 있으니 관리 주체 확인이 필요합니다.
• 응찰가 산정. 최저가 67,900,000원에 인수액 0원을 더한 금액을 기본 취득가로 두되, 명도비·수리비·공실 기간을 별도 비용으로 차감해 판단하세요.
• 원본 대조. 본 분석은 등기·현황·배당가정에 근거한 의견입니다. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역을 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 다르다

이 사건의 권리 구조는 숫자로 보면 명확합니다. 말소기준은 2017년 수협은행 근저당이고, 그 뒤에 들어온 임차권등기와 경매개시결정은 매각으로 정리됩니다. 현재 최저가 6,790만원에 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 현황상 점유자가 많고 보증금이 확인되지 않은 사람이 다수입니다. 그래서 이 물건은 권리 인수형 폭탄은 아니지만, 명도와 현장 확인을 건너뛰면 안 되는 점유 주의형 물건입니다. 가격은 감정가의 70%까지 내려왔고, 결론은 단순합니다. 권리는 통과, 점유는 확인, 가격은 비용 차감 후 보수적으로.