수원지방법원 2025타경1044. 수원시 권선구 세류동 1111-12, 2층 204호 다세대 물건입니다. 감정평가상 이용상태는 도시형 생활주택(원룸형)이고, 사용승인일자는 2017.11.24입니다. 표면 가격만 보면 감정가 1.03억에서 한 번 유찰돼 최저가가 72,100,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건의 핵심은 “얼마나 싸졌나”가 아니라 누가 점유하고 있고, 실제 명도가 얼마나 복잡한가입니다.
권리의 기준선은 명확합니다. 2017.11.30 을구 1번 수협은행 근저당이 말소기준권리이고, 이후 임차권등기·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 특히 이승주 명의의 주택임차권은 보증금 73,500,000원이 적혀 있지만, 전입·점유가 모두 말소기준 이후라 매수인 인수로 넘어오는 구조는 아닙니다. 은행의 미배당도 매수인 인수채무가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1044 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세류동 1111-12 2층 204호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형 생활주택(원룸형) |
| 소유자 | 조순태 |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 72,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 유케이제십차유동화전문유한회사(양도인: 수협은행) / 888,681,357원 |
| 말소기준권리 | 2017.11.30 을구 1번 근저당권 · 수협은행 · 채권최고액 1,018,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 기준은 2017.11.30 근저당
이 사건은 근저당 선순위형입니다. 2017.11.30 수협은행 근저당이 가장 먼저 기준이 되고, 그 뒤의 소유권이전·채무자 변경·주택임차권·경매개시는 이 기준 아래에서 정리됩니다. 주택임차권 보증금 73,500,000원은 눈에 띄지만, 전입일 2021.12.13이 말소기준 이후라 대항력 있는 인수보증금으로 보지 않습니다.
② 임차·점유 현황 — 인수보다 명도가 문제
확인된 임차·점유자는 18명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고로 보이는 항목은 없어 실제 임차·점유자로 보아야 합니다. 모두 말소기준 이후 전입으로 정리되어 대항력 인수는 없지만, 다수 원룸형 점유 구조이므로 입찰 전 점유자별 실제 거주 여부와 명도 가능성을 반드시 확인해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박미순 | 2025.01.31 | 미상 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 장용호 | 2023.09.27 | 미상 | 대항력 없음 | 배당요구 2025.05.12 | 해당 없음 |
| 정다현 | 2023.06.19 | 미상 | 대항력 없음 | 배당요구 2025.06.18 | 해당 없음 |
| 지한빈 | 2023.03.02 | 미상 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 진세정 | 2018.01.29 | 미상 | 대항력 없음 | 배당요구 2025.05.09 | 해당 없음 |
| 황진혁 | 2023.08.14 | 미상 | 대항력 없음 | 배당요구 2025.05.27 | 해당 없음 |
| 하다은 | 2019.03.11 | 미상 | 대항력 없음 | 배당요구 2025.07.01 | 해당 없음 |
| 김민석 | 2022.02.07 | 미상 | 대항력 없음 | 배당요구 2025.06.12 | 해당 없음 |
| 문우현 | 2023.09.26 | 미상 | 대항력 없음 | 배당요구 2025.05.13 | 해당 없음 |
| 신혜진 | 2023.10.27 | 미상 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 양지훈 | 2018.04.16 | 미상 | 대항력 없음 | 배당요구 2025.05.14 | 해당 없음 |
| 이홍배 | 2024.03.18 | 미상 | 대항력 없음 | 배당요구 2026.05.27 | 해당 없음 |
| 지세훈 | 2022.12.09 | 미상 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 이은호 | 2020.04.01 | 미상 | 대항력 없음 | 배당요구 2026.05.27 | 해당 없음 |
| 신동영 | 2023.08.31 | 미상 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 박한나 | 2023.10.11 | 미상 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 이승주 | 2021.12.13 | 73,500,000원 | 대항력 없음 | 확정 2021.11.9 · 배당요구 2025.04.10 | 해당 없음 |
| 기사항전 | 2021.12.13 | 500,000원 | 대항력 없음 | 확정 2025.11.18 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 72,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,697,800원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 수협은행 | 1,018,800,000원 | 70,402,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 72,100,000원 기준으로 수협은행 근저당 채권최고액 대비 948,397,800원이 미배당됩니다. 다만 말소기준 근저당은 매각으로 소멸하므로, 이 미배당액은 매수인 인수액이 아닙니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남수원초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택·도시형생활주택·다가구주택·근린생활시설이 섞인 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 5층 공동주택 중 2층 204호입니다. 도시가스·급배수·개별난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 건물 남동측으로 노폭 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 소로2류 접합·비행안전제5구역·도시교통정비지역·과밀억제권역이 표시됩니다.
- 물건 성격. 원룸형 도시형 생활주택으로 이용 중인 다세대입니다. 환금성은 아파트형 대단지보다 개별 임대수요와 점유 정리 속도에 더 민감합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2017.11.30 수협은행 근저당이 기준입니다. 이보다 늦은 전입·임차권은 인수로 보지 않는 구조입니다.
- 이승주 임차권등기. 보증금 73,500,000원이 등기되어 있으나, 전입일 2021.12.13로 말소기준 이후입니다. 인수보증금으로 계산하지 마세요.
- 다수 점유자 명도. 확인된 임차·점유자가 18명입니다. 실제 거주 여부, 퇴거 의사, 배당요구자와 비배당요구자를 각각 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자. 보증금이 확인되지 않은 점유자가 다수입니다. 매각물건명세서와 현장 확인으로 점유관계를 대조해야 합니다.
- 관리비·공과금. 원룸형 다세대는 호실별 체납 관리비·공과금·공용부분 부담을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·현황조사·매각물건명세서·문건접수 내역을 매각기일 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “쉬운 물건”은 다르다
이 사건의 법적 결론은 비교적 분명합니다. 말소기준은 2017.11.30 수협은행 근저당이고, 그 이후의 임차권등기와 점유자 전입은 매수인에게 인수될 선순위 권리로 보이지 않습니다. 그래서 현재 회차의 실질취득은 최저가 72,100,000원에 가깝습니다.
하지만 실제 입찰 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 이 물건은 원룸형 도시형 생활주택으로, 확인된 임차·점유자가 18명입니다. 권리상 인수액은 0원이어도 명도와 점유 정리의 난도는 낮지 않습니다. 권리는 통과, 현장·명도는 보수적으로. 이 물건은 가격보다 점유 확인을 먼저 끝낸 사람에게만 의미가 있습니다.