수원지방법원 2025타경1044. 수원 권선구 세류동의 5층 공동주택 중 2층 205호, 감정상 이용상태는 도시형 생활주택(원룸형)입니다. 감정가 98,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 68,600,000원입니다. 겉으로는 70% 회차라 싸 보이지만, 이 물건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 등기상 말소기준보다 뒤에 임차권등기와 여러 전입자가 붙어 있고, 보증금이 확인되지 않은 점유자가 많다는 점이 실전 리스크입니다.
권리 순위만 놓고 보면 결론은 비교적 분명합니다. 2017년 수협은행 근저당이 말소기준이고, 장지은 씨의 주택임차권등기는 2024년에 접수된 후순위 권리입니다. 장지은 씨의 임차보증금은 80,000,000원이지만, 전입·확정일자 모두 말소기준 이후이므로 낙찰자가 그 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다. 따라서 현재 회차 기준 실질취득은 최저가와 같은 68,600,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1044 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세류동 1111-12 2층205호 · 도로명주소: 경기도 수원시 권선구 세지로12번길 9-9 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형 생활주택(원룸형) · 철근콘크리트구조 5층 공동주택 중 2층 205호 |
| 소유자 | 조순태 (2019.07.03 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 98,000,000원 / 68,600,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유케이제십차유동화전문유한회사(양도인: 수협은행) / 888,681,357원 |
| 말소기준 | 2017.11.30 을구 1번 근저당권 · 수협은행 · 채권최고액 1,018,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2017.11.30 수협은행 근저당권입니다. 이후 2019년 소유자가 조순태 씨로 바뀌면서 채무자도 조순태 씨로 변경됐고, 2024년 장지은 씨의 주택임차권등기, 2025년 임의경매개시결정이 이어집니다. 매각으로 소멸하는 후순위 권리 구조라, 등기상 매수인이 별도로 떠안을 권리는 0원으로 정리됩니다.
② 임차인·점유 확인 — 인수는 0원, 명도 확인은 별개
확인되는 실제 임차인·전입자는 18명입니다. 보증기관 대위·승계 신고로 보이는 중복자는 없고, 전부 실제 점유·전입자로 보아야 합니다. 모두 전입일이 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 사람이 다수이므로 배당요구 여부와 점유 현황은 입찰 전 반드시 대조해야 합니다.
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 / 배당요구 | 대항력·우선변제·승계 |
|---|---|---|---|
| 박미순 | 전입 2025.01.31 · 확정 미상 | 보증금 미상 · 배당요구 확인 필요 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 이승주 | 전입 2021.12.13 · 확정 미상 | 보증금 미상 · 배당요구 확인 필요 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 장용호 | 전입 2023.09.27 · 확정 미상 | 보증금 미상 · 배당요구 확인 필요 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 정다현 | 전입 2023.06.19 · 확정 미상 | 보증금 미상 · 배당요구 2025.06.18 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 지한빈 | 전입 2023.03.02 · 확정 미상 | 보증금 미상 · 배당요구 확인 필요 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 진세정 | 전입 2018.01.29 · 확정 미상 | 보증금 미상 · 배당요구 2025.05.09 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 황진혁 | 전입 2023.08.14 · 확정 미상 | 보증금 미상 · 배당요구 2025.05.27 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 하다은 | 전입 2019.03.11 · 확정 미상 | 보증금 미상 · 배당요구 2025.07.01 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 김민석 | 전입 2022.02.07 · 확정 미상 | 보증금 미상 · 배당요구 2025.06.12 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 문우현 | 전입 2023.09.26 · 확정 미상 | 보증금 미상 · 배당요구 2025.05.13 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 신혜진 | 전입 2023.10.27 · 확정 미상 | 보증금 미상 · 배당요구 확인 필요 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 양지훈 | 전입 2018.04.16 · 확정 미상 | 보증금 미상 · 배당요구 2025.05.14 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 이홍배 | 전입 2024.03.18 · 확정 미상 | 보증금 미상 · 배당요구 2026.05.27 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 지세훈 | 전입 2022.12.09 · 확정 미상 | 보증금 미상 · 배당요구 확인 필요 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 이은호 | 전입 2020.04.01 · 확정 미상 | 보증금 미상 · 배당요구 2026.05.27 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 신동영 | 전입 2023.08.31 · 확정 미상 | 보증금 미상 · 배당요구 확인 필요 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 박한나 | 전입 2023.10.11 · 확정 미상 | 보증금 미상 · 배당요구 확인 필요 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 장지은 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2022.10.19 · 확정 2022.09.27 | 80,000,000원 · 배당요구 2025.11.19 | 대항력 없음 후순위 배당 승계 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 68,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.4% 추정) | - | 1,634,800원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 수협은행 | 1,018,800,000원 | 66,965,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 금액이 선순위 근저당으로 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 미배당은 951,834,800원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 곧 실질취득
| 회차 | 예상 최저가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 68,600,000원 | 66,965,200원 | 951,834,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 48,020,000원 | 46,755,640원 | 972,044,360원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 33,614,000원 | 32,608,948원 | 986,191,052원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남수원초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택·도시형생활주택·다가구주택·근린생활시설 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 제반 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 5층 공동주택입니다. 사용승인일자는 2017.11.24이고, 도시가스·급배수 위생설비·개별난방·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 건물 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·소로2류 접합·가축사육제한구역·비행안전제5구역·도시교통정비지역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 환금성. 도시형 생활주택 원룸형은 아파트처럼 표준화된 대단지 수요로 보기 어렵습니다. 권리보다 임대수요·공실·관리상태·명도 가능성을 더 꼼꼼히 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전입자 18명 확인. 이름별 실제 점유 여부, 퇴거 여부, 배당요구 서류, 임대차계약서를 매각물건명세서·현황조사 원본과 대조하세요.
- 장지은 임차권등기. 보증금 80,000,000원은 후순위라 인수 대상은 아니지만, 임차권등기 말소와 명도 진행을 확인해야 합니다.
- 관리비·공과금. 도시형 생활주택은 호실별 관리비 체납, 공용부분 부담, 원상회복 비용을 별도로 확인해야 합니다.
- 최저가 착시. 1회 유찰 70%라는 숫자만 보고 응찰하지 말고, 실질취득 68,600,000원에 명도비·수리비·공실기간을 더해 판단하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하고, 변경·보정된 임차인 신고가 있는지 최종 매각기일 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”이 전부는 아니다
이 물건은 선순위 대항력 임차인의 보증금을 떠안는 사건이 아닙니다. 말소기준은 2017년 수협은행 근저당이고, 장지은 씨의 임차권등기와 현황상 전입자들은 모두 그 이후입니다. 그래서 권리 인수액은 0원, 현재 회차의 실질취득은 68,600,000원으로 정리됩니다.
다만 좋은 물건이라고 단정하기엔 이릅니다. 실제 임차인·전입자가 18명이고 보증금 미상자가 많으며, 감정상 이용상태도 도시형 생활주택 원룸형입니다. 결론은 명확합니다. 권리 인수는 낮지만, 점유 확인 난도는 높다. 이 물건은 최저가보다 명도·점유·원본 확인에서 승부가 갈립니다.