수원지방법원 2025타경1044. 경기도 수원시 권선구 세류동 1111-12, 2층 206호 다세대 물건입니다. 감정 이용상태는 도시형 생활주택(원룸형)이고, 현재 최저매각가는 1회 유찰 후 68,600,000원입니다. 숫자만 보면 감정가 98,000,000원의 70%라 낮아 보입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 점유 명의가 매우 많다는 점입니다.
권리의 큰 줄기는 단순합니다. 2017.11.30 수협은행 근저당권이 말소기준이고, 2025.02.10 등기된 장용호의 주택임차권, 2025.04.23 임의경매개시결정은 모두 말소기준 뒤입니다. 따라서 등기 순위만 보면 매각으로 정리되는 구조입니다. 다만 다수 명의의 전입·배당요구가 확인되므로, 입찰 전 현장 점유자와 실제 임대차관계를 직접 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1044 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세류동 1111-12 2층206호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 권선구 세지로12번길 9-9 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형 생활주택(원룸형) |
| 소유자 | 조순태 |
| 감정가 / 최저가 | 98,000,000원 / 68,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 유케이제십차유동화전문유한회사(양도인 : 수협은행) / 888,681,357원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 정리된다
말소기준은 을구 1번 수협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,018,800,000원이고, 2019.07.03 계약인수로 채무자가 조순태로 변경된 내역이 이어집니다. 이후 주택임차권등기와 임의경매개시결정은 말소기준 뒤라 매각으로 소멸하는 흐름입니다.
② 임차·점유 명의 — 모두 말소기준 이후, 그러나 확인 부담은 크다
현황조사·문건접수·등기부·매각물건명세서에 나타나는 점유·임차 신고 명의는 18건입니다. 표시된 전입일은 모두 2017.11.30 이후이므로 대항력 인수로 보지는 않습니다. 다만 보증금이 확인되는 명의는 장용호 66,000,000원 한 건이고, 나머지는 보증금·확정일자 확인이 필요한 항목이 많습니다.
| 명의 | 전입·점유일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력·우선변제·승계 |
|---|---|---|---|---|
| 박미순 | 2025.01.31 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이승주 | 2021.12.13 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정다현 | 2023.06.19 | 미상 / 미상 | 2025.06.18 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 지한빈 | 2023.03.02 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 진세정 | 2018.01.29 | 미상 / 미상 | 2025.05.09 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 황진혁 | 2023.08.14 | 미상 / 미상 | 2025.05.27 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 하다은 | 2019.03.11 | 미상 / 미상 | 2025.07.01 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김민석 | 2022.02.07 | 미상 / 미상 | 2025.06.12 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 문우현 | 2023.09.26 | 미상 / 미상 | 2025.05.13 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 신혜진 | 2023.10.27 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 양지훈 | 2018.04.16 | 미상 / 미상 | 2025.05.14 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이홍배 | 2024.03.18 | 미상 / 미상 | 2026.05.27 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 지세훈 | 2022.12.09 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이은호 | 2020.04.01 | 미상 / 미상 | 2026.05.27 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 신동영 | 2023.08.31 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박한나 | 2023.10.11 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 장용호 | 점유 2023.07.21 · 주민등록 2023.09.27 | 66,000,000원 / 2023.06.22 | 2025.02.10 | 대항력 없음 배당요구 승계 없음 |
| 기사항전 | 2023.09.27 | 0원 / 2023.06.22 | 2025.05.13 | 대항력 없음 배당요구 승계 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 68,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,634,800원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 수협은행 | 1,018,800,000원 | 66,965,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 68,600,000원 가정 시 수협은행 근저당권 배당 후 미배당은 951,834,800원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원으로 표시됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남수원초등학교 북서측 인근에 위치하고, 주위는 다세대주택·도시형생활주택·다가구주택·근린생활시설 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 도시형 생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 사용승인일자는 2017.11.24입니다.
- 설비. 도시가스 설비, 급배수 위생설비, 개별난방설비, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로·토지. 인접도로 대비 평탄한 대체로 정방형 토지이고, 건물 남동측으로 노폭 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류 접합, 비행안전제5구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 특정. 18건의 명의가 표시되므로, 실제 현재 점유자가 누구인지 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차권등기 확인. 장용호 임차권등기는 보증금 66,000,000원, 주민등록일자 2023.09.27, 확정일자 2023.06.22로 표시됩니다. 말소기준 이후라 인수는 아니지만 배당·명도는 확인 대상입니다.
- 보증금 미상 명의 확인. 다수 명의의 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력은 말소기준 이후 전입으로 표시되나, 최우선변제와 배당요구 관계는 별도로 대조해야 합니다.
- 최저가 착시 경계. 최저가 68,600,000원은 감정가의 70%지만, 이 할인율은 다수 점유 명의 확인 부담을 감안해 판단해야 합니다.
- 관리비·공과금. 원룸형 집합건물은 미납 관리비·공과금 정산 문제가 남을 수 있으니 관리주체 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관련 문건을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 다르다
이 물건의 등기상 결론은 비교적 명확합니다. 말소기준은 2017.11.30 수협은행 근저당이고, 뒤의 임차권등기와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 물건은 권리보다 점유 확인 난도가 핵심입니다. 전입·배당요구 명의가 18건이고 보증금 미상 항목이 많아, 최저가만 보고 “싸다”고 판단하기에는 이릅니다. 결론은 권리 인수는 낮지만, 명도·현장 확인 부담 때문에 보수적으로 접근해야 하는 C급 물건입니다.