수원지방법원 2025타경1044. 수원시 권선구 세류동 1111-12, 2층 207호입니다. 감정평가상 이용상태는 도시형 생활주택(원룸형)이고, 공부상 유형은 다세대입니다. 감정가 98,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 68,600,000원입니다. 겉으로는 감정가의 70%까지 내려와 가격이 가벼워 보입니다.
하지만 이 물건은 “아파트 신건보다 싸다” 식으로 볼 물건이 아닙니다. 집합건물 원룸형 다세대이고, 등기부상 임차권등기 1건과 현황조사상 다수 전입자가 함께 등장합니다. 말소기준보다 늦은 전입은 대항력이 없다고 정리되지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않는 주거 점유는 입찰 전 반드시 매각물건명세서·현황조사 원본과 현장 점유를 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1044 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세류동 1111-12 2층207호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형 생활주택(원룸형) |
| 소유자 | 조순태 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 98,000,000원 / 68,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 유케이제십차유동화전문유한회사(양도인: 수협은행) / 888,681,357원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2017년 수협은행 근저당
말소기준은 2017.11.30 을구 1번 수협은행 근저당권입니다. 이후 2025.04.14에 정다현의 주택임차권등기가 올라왔고, 2025.04.23 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 등기 순서만 보면 임차권등기와 경매개시결정은 모두 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 현황 — 실제 임차인 18명, 대항력은 대부분 없음
보증기관 대위·승계 중복신고는 확인되지 않습니다. 실제 임차인 또는 점유자로 볼 수 있는 인원은 18명입니다. 이 중 정다현은 등기부상 임차권등기와 보증금 80,000,000원이 확인되나, 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없습니다. 나머지 다수는 보증금이 확인되지 않아 우선변제 범위와 명도 리스크를 원본으로 대조해야 합니다.
| 이름 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박미순 | 2025.01.31 | - | 미상 | - | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이승주 | 2021.12.13 | - | 미상 | - | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장용호 | 2023.09.27 | - | 미상 | 2025.05.12 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 지한빈 | 2023.03.02 | - | 미상 | - | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 진세정 | 2018.01.29 | - | 미상 | 2025.05.09 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 황진혁 | 2023.08.14 | - | 미상 | 2025.05.27 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 하다은 | 2019.03.11 | - | 미상 | 2025.07.01 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김민석 | 2022.02.07 | - | 미상 | 2025.06.12 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 문우현 | 2023.09.26 | - | 미상 | 2025.05.13 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신혜진 | 2023.10.27 | - | 미상 | - | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 양지훈 | 2018.04.16 | - | 미상 | 2025.05.14 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이홍배 | 2024.03.18 | - | 미상 | 2026.05.27 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 지세훈 | 2022.12.09 | - | 미상 | - | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이은호 | 2020.04.01 | - | 미상 | 2026.05.27 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신동영 | 2023.08.31 | - | 미상 | - | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박한나 | 2023.10.11 | - | 미상 | - | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정다현 | 2023.06.19 | 2023.05.19 | 80,000,000원 | 2025.06.18 | 없음 | 후순위 | 해당 없음 |
| 기사항전 | 미상 | - | 미상 | - | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 68,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,634,800원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 1,018,800,000원 | 66,965,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 68,600,000원 기준으로 집행비용 추정 1,634,800원을 공제하면 수협은행 근저당에 66,965,200원이 배당되고, 채권 미배당은 951,834,800원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남수원초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택·도시형생활주택·다가구주택·근린생활시설이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 제반차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 공동주택 중 2층 207호이며, 사용승인일자는 2017.11.24입니다.
- 설비. 도시가스, 급배수 위생설비, 개별난방설비, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·소로2류 접합, 비행안전제5구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 환금성. 도시형 생활주택 원룸형은 실거주·임대수요 확인이 핵심입니다. 다수 점유와 미상 임대관계가 남아 있으면 일반 매수자 접근성이 떨어질 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2017.11.30 수협은행 근저당이 기준입니다. 그 뒤 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.
- 임차권등기 확인. 정다현 임차권등기의 보증금은 80,000,000원이나 전입·확정일자가 말소기준 이후입니다. 배당요구일은 2025.06.18입니다.
- 다수 점유 확인. 현황조사상 여러 명의 전입자가 확인됩니다. 실제 점유자, 호실별 거주 여부, 연락 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 미상 임차인 확인. 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않는 주거 점유는 대항력 가능·미상으로 두고 접근해야 합니다.
- 명도비 반영. 배당표상 인수액은 0원이어도, 다수 점유 물건은 명도비와 소요 기간을 낙찰가에 반영해야 합니다.
- 관리비·공과금. 집합건물의 공용부분 관리비 체납 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 건 점유의 해상도
이 사건의 등기 구조는 단순합니다. 2017년 수협은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 임차권등기와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 실제 리스크는 등기부가 아니라 현황조사에 있습니다. 다수 전입자, 보증금 미상, 확정일자 미상, 주거 점유가 함께 보이면 명도 난도와 사실관계 확인 비용이 커집니다. 결론은 명확합니다. 권리상 기본 구조는 소멸형이지만, 원룸형 다세대 특성상 점유 확인 전 공격 입찰은 보류입니다.