수원지방법원 2025타경1044. 세류동 1111-12, 3층 304호 다세대 물건입니다. 감정평가상 이용상태는 도시형 생활주택(원룸형)이고, 사용승인일자는 2017.11.24입니다. 권리의 출발점은 2017.11.30 소유권보존과 동시에 설정된 수협은행 근저당권입니다. 이후 2019.07.03 조순태 씨가 소유권을 이전받았고, 같은 날 근저당의 채무자도 조순태로 변경됐습니다.
가격만 보면 감정가 103,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 72,100,000원까지 내려왔습니다. 다만 이 물건은 단순한 공실형 원룸이 아닙니다. 현황조사상 전입자가 다수 확인되고, 대부분의 보증금·확정일자는 확인되지 않습니다. 등기된 주택임차권 이주희는 보증금 84,000,000원이 확인되지만, 주민등록일자가 말소기준보다 뒤라 대항력 없음으로 정리됩니다. 결론적으로 배당표상 매수인 인수액은 0원이지만, 실제 입찰 전에는 점유자별 계약관계와 명도 가능성을 반드시 대조해야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1044 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세류동 1111-12 3층304호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 권선구 세지로12번길 9-9 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형 생활주택(원룸형) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 공동주택 중 3층 304호 |
| 소유자 | 조순태 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 72,100,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 888,681,357원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2017년 근저당
말소기준권리는 2017.11.30 을구 1번 수협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,018,800,000원으로 이 호수 하나만의 일반적인 담보 규모로 보기에는 크고, 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 이후의 경매개시결정과 말소기준 이후 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유자 표 — 실제 임차인 18명, 보증기관 승계 없음
| 성명 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박미순 | 2025.01.31 | 해당 없음 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이승주 | 2021.12.13 | 해당 없음 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 장용호 | 2023.09.27 | 해당 없음 | 미상 | 2025.05.12 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정다현 | 2023.06.19 | 해당 없음 | 미상 | 2025.06.18 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 지한빈 | 2023.03.02 | 해당 없음 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 진세정 | 2018.01.29 | 해당 없음 | 미상 | 2025.05.09 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 황진혁 | 2023.08.14 | 해당 없음 | 미상 | 2025.05.27 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 하다은 | 2019.03.11 | 해당 없음 | 미상 | 2025.07.01 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김민석 | 2022.02.07 | 해당 없음 | 미상 | 2025.06.12 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 문우현 | 2023.09.26 | 해당 없음 | 미상 | 2025.05.13 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 신혜진 | 2023.10.27 | 해당 없음 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 양지훈 | 2018.04.16 | 해당 없음 | 미상 | 2025.05.14 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이홍배 | 2024.03.18 | 해당 없음 | 미상 | 2026.05.27 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 지세훈 | 2022.12.09 | 해당 없음 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이은호 | 2020.04.01 | 해당 없음 | 미상 | 2026.05.27 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 신동영 | 2023.08.31 | 해당 없음 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박한나 | 2023.10.11 | 해당 없음 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이주희 | 2021.12.27 · 전유부분 전부 | 2021.11.29 | 84,000,000원 | 2024.01.25 | 대항력 없음 우선변제 확인 승계 없음 |
보증기관 대위·승계로 보이는 중복신고는 확인되지 않으므로, 실제 임차인 또는 점유자로 볼 인원은 18명입니다. 이 중 이주희는 임차권등기로 보증금 84,000,000원과 확정일자 2021.11.29가 확인됩니다. 다만 전입일이 말소기준권리 2017.11.30보다 늦어 매수인에게 대항할 수 있는 구조로 보긴 어렵습니다. 나머지 다수 전입자는 보증금이 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 배당관계는 원본 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 72,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,697,800원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 1,018,800,000원 | 70,402,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 미배당 | - | 948,397,800원 |
현재 최저가 72,100,000원 기준 배당표입니다. 집행비용 1,697,800원을 먼저 공제하면 수협은행 근저당에는 70,402,200원이 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 948,397,800원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아지지만 미배당은 확대
| 회차 | 최저가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 72,100,000원 | 70,402,200원 | 948,397,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 50,470,000원 | 49,161,540원 | 969,638,460원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 35,329,000원 | 34,293,078원 | 984,506,922원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 “남수원초등학교” 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 도시형생활주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 도시형 생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다. 도시가스, 급배수 위생설비, 개별난방설비, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 건물 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류 접합, 비행안전제5구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 하자 메모. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 감정평가상 일부 다른 호실의 제시외 보일러실·다락 등은 언급되어 있어, 해당 건물 전체 현장 확인은 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자별 실거주 확인. 전입자 18명 중 실제 거주자, 퇴거자, 임차권등기권자, 배당요구자 구분을 현장과 원본으로 대조해야 합니다.
- 보증금 미상 리스크. 대부분 보증금이 확인되지 않습니다. 대항력은 없다고 정리되더라도, 보증금 규모와 배당 기대가 명도 협상 난도에 직접 영향을 줍니다.
- 임차권등기 이주희. 보증금 84,000,000원, 확정일자 2021.11.29, 주민등록일자 2021.12.27, 점유개시일자 2021.12.23으로 확인됩니다. 말소기준 이후라 대항력은 없다고 보되, 서류 원본 대조가 필요합니다.
- 관리비·공과금. 원룸형 다세대는 공용관리비와 체납 공과금 확인이 중요합니다. 입찰 전 관리 주체와 현장 확인이 필요합니다.
- 시세 확인. 실거래 비교 자료가 없으므로 최저가 72,100,000원만으로 싸다고 단정하지 말고, 세류동 원룸형 도시형 생활주택의 임대수요와 환금성을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령 관련 문건, 배당요구 종기 관련 문건을 직접 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 점유 정리
이 물건은 말소기준권리 이후의 권리가 매각으로 정리되는 구조라, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 현황조사상 전입자가 많고 보증금이 대부분 확인되지 않습니다. 즉 권리 말소만 보면 단순해 보여도, 실제 낙찰 후에는 명도·연락·계약관계 확인이 핵심 과제가 됩니다. 감정가 103,000,000원에서 최저가 72,100,000원까지 내려온 점은 분명하지만, 이 사건의 결론은 “싼 원룸”이 아니라 점유 리스크를 가격에 충분히 반영해야 하는 원룸형 다세대입니다.