수원지방법원 2025타경1044. 수원시 권선구 세류동 1111-12, 3층 306호 다세대 물건입니다. 감정평가상 이용상태는 도시형 생활주택(원룸형)입니다. 현재 최저가는 1회 유찰 후 68,600,000원으로 내려왔고, 신청채권자 측 청구액은 888,681,357원입니다. 권리의 출발점은 2017년 수협은행 근저당입니다. 이 근저당이 말소기준이므로, 그 뒤에 등장한 임차권등기와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건은 “권리 인수 0원”이라는 결론만 보고 단순하게 접근하면 안 됩니다. 현황조사와 문건접수, 매각물건명세서에 여러 명의 전입·점유자가 나타납니다. 모두 말소기준권리 뒤의 전입으로 정리되지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않는 사람이 많아 실제 입찰 전에는 점유자 특정, 인도 가능성, 이사협의 비용을 별도 리스크로 보아야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1044 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세류동 1111-12 3층306호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형 생활주택(원룸형) |
| 소유자 | 조순태 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 98,000,000원 / 68,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 유케이제십차유동화전문유한회사(양도인: 수협은행) / 888,681,357원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2017.11.30 을구 1번 수협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,018,800,000원으로 감정가와 최저가를 크게 초과합니다. 이후 2025년 김민석의 주택임차권등기와 임의경매개시결정은 모두 말소기준 뒤의 권리이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 현재 자료상 낙찰자가 떠안는 등기상 인수권리는 0원입니다.
② 임차인·점유자 분석 — 인수는 없지만 명도는 가볍지 않다
확인되는 전입·점유자는 18명입니다. 핵심은 전입일입니다. 말소기준권리일이 2017.11.30이고, 확인된 전입일은 모두 그 이후입니다. 따라서 대항력 있는 임차인으로 보지 않습니다. 다만 여러 명이 얽혀 있어 실제 점유자가 누구인지, 배당요구자가 어떤 권원으로 점유하는지, 인도명령 대상이 되는지의 실무 확인은 필수입니다.
| 성명 | 전입일 | 확정일자 / 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박미순 | 2025.01.31 | 미상 / 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 이승주 | 2021.12.13 | 미상 / 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 장용호 | 2023.09.27 | 미상 / 미상 | 2025.05.12 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 정다현 | 2023.06.19 | 미상 / 미상 | 2025.06.18 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 지한빈 | 2023.03.02 | 미상 / 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 진세정 | 2018.01.29 | 미상 / 미상 | 2025.05.09 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 황진혁 | 2023.08.14 | 미상 / 미상 | 2025.05.27 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 하다은 | 2019.03.11 | 미상 / 미상 | 2025.07.01 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 문우현 | 2023.09.26 | 미상 / 미상 | 2025.05.13 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 신혜진 | 2023.10.27 | 미상 / 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 양지훈 | 2018.04.16 | 미상 / 미상 | 2025.05.14 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 이홍배 | 2024.03.18 | 미상 / 미상 | 2026.05.27 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 지세훈 | 2022.12.09 | 미상 / 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 이은호 | 2020.04.01 | 미상 / 미상 | 2026.05.27 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 신동영 | 2023.08.31 | 미상 / 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 박한나 | 2023.10.11 | 미상 / 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 김민석 | 2022.02.07 | 2022.01.12 / 73,500,000원 | 2025.04.18 | 대항력 없음 후순위 배당 승계 아님 |
| 기사항전 | 2022.02.07 | 2022.01.12 / 500,000원 | 2025.06.12 | 대항력 없음 후순위 배당 승계 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 68,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,634,800원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 1,018,800,000원 | 66,965,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 68,600,000원 기준, 집행비용을 제외한 금액은 선순위 근저당에 배당되고 소유자 잔여는 없습니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당은 951,834,800원입니다. 이 미배당은 매수인이 인수하는 금액이 아니라 배당에서 회수되지 못하는 채권자 측 부족분입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남수원초등학교 북서측 인근에 위치하고, 주위는 다세대주택·도시형생활주택·다가구주택·근린생활시설이 섞인 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 도시형 생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다. 아파트형 대단지 물건이 아니라 소형 주거 수요와 임대관리 관점으로 봐야 합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 5층 공동주택 중 3층 306호이며 사용승인일자는 2017.11.24입니다.
- 설비. 도시가스, 급배수 위생설비, 개별난방설비, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로·규제. 남동측으로 폭 약 4미터 내외 포장도로에 접하고, 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 주의. 다른 호수의 테라스·복층 관련 제시외 평가 내용이 기재되어 있으므로, 입찰 전 해당 호수인 306호와 직접 관련되는지 원본 도면으로 대조해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유자 확인. 전입·배당요구자가 많으므로 현장 방문과 문서 확인으로 현재 306호를 누가 점유하는지 먼저 확인하세요.
- 김민석 임차권등기 확인. 보증금 73,500,000원, 확정일자 2022.01.12, 전입 2022.02.07로 확인되지만 말소기준 뒤입니다. 인수는 없더라도 퇴거·인도 상태는 별도로 봐야 합니다.
- 보증금 미상자 확인. 다수 전입자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력은 말소기준 뒤 전입으로 정리되지만, 실무상 분쟁 가능성을 낮추려면 원본 서류 대조가 필요합니다.
- 입찰가 산정. 현재 실질취득은 최저가 68,600,000원입니다. 여기에 명도비, 미납관리비, 수리비, 공실 기간을 더한 총투입액으로 판단해야 합니다.
- 관리비·공과금. 소형 공동주택은 공용부분 관리비 체납 여부가 체감 비용에 영향을 줄 수 있으니 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 종기 관련 문서를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 “점유 정리”가 승부처
이 물건은 선순위 근저당이 명확하고, 확인된 임차권·전입자는 모두 말소기준 뒤라 권리상 인수액은 0원으로 정리됩니다. 하지만 입찰 난도는 낮지 않습니다. 여러 명의 점유·전입자가 확인되고 보증금 미상자가 많기 때문입니다. 따라서 결론은 단순합니다. 권리 인수는 합격, 가격은 감정가 대비 70% 구간, 그러나 명도 확인 없이는 보수적으로 접근해야 합니다. 이 사건의 핵심은 “낙찰받을 수 있느냐”가 아니라 낙찰 후 얼마나 빠르고 조용하게 인도받을 수 있느냐입니다.