서울남부지방법원 2025타경9140. 양천구 신정동 일진아이윌아파트 101동 6층 601호입니다. 소유자는 김영태이며, 2004.03.02 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 접수된 국민은행 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 등기된 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
하지만 권리의 단순함과 가격 메리트는 별개입니다. 감정가 991,000,000원에서 두 차례 유찰돼 634,240,000원까지 내려왔지만, 제시된 동일 면적 실거래는 640,000,000원입니다. 최저가는 그 거래의 99.1%로, 2회 유찰 뒤에도 가격 차이는 5,760,000원뿐입니다. 게다가 비교 가능한 거래가 2021.12의 1건이므로 현재 시세를 충분히 설명하는 표본으로 보기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경9140 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신정동 1218-1 일진아이윌아파트 제101동 제6층 제601호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 |
| 건물구조 / 층 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 · 지하 1층 / 지상 11층 중 6층 |
| 실거래 비교면적 | 69.657㎡ |
| 소유자 | 김영태 (2004.03.02 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 991,000,000원 / 634,240,000원 (2회 유찰, 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 이에이에스제십일차유동화전문 유한회사 / 492,939,195원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 매수신청보증금 | 최저매각가격의 20% · 126,848,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2004년 국민은행 근저당
말소기준은 2004.03.02 접수된 국민은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 267,800,000원이고 2020.04.07 190,000,000원으로 변경됐습니다. 그 뒤의 압류·가압류·근저당과 2025.03.19 임의경매개시결정은 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 시세 비교 — 2회 유찰에도 가격 여유는 0.9%
일진아이윌은 49세대, 2003.11.21 준공 단지입니다. 비교 면적은 69.657㎡이며, 제시된 동일 면적 실거래는 1건입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 69.66㎡ | 3층 | 640,000,000원 |
| 표본 | 69.657㎡ | 1건 | 640,000,000원 |
현재 최저매각가격 634,240,000원은 제시된 거래가 640,000,000원의 99.1%입니다. 절대금액 차이는 5,760,000원에 그칩니다. 취득세·등기비용·명도비용·체납관리비 가능성 등을 더하면 실질 투입금은 거래가와의 차이를 넘어설 수 있습니다.
③ 배당 시뮬레이션 (매각가 634,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,742,400원 |
| 을구 1번 근저당 · 국민은행 | 267,800,000원 | 267,800,000원 |
| 을구 2번 근저당 · 텔슨상호저축은행 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 을구 3번 근저당 · 경길수 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 을구 5번 근저당 · 김병곤 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 을구 7번 근저당 · 웰컴저축은행 | 91,000,000원 | 91,000,000원 |
| 을구 8번 근저당 · 최형희 | 100,000,000원 | 21,697,600원 |
| 을구 9번 근저당 · 정부실 | 160,000,000원 | 0원 |
| 을구 10번 근저당 · 김민식 | 60,000,000원 | 0원 |
| 을구 11번 근저당 · SBI저축은행 | 508,800,000원 | 0원 |
| 을구 16번 근저당 · 최형희 | 40,000,000원 | 0원 |
| 을구 17번 근저당 · 김민식 | 40,000,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 신용보증기금 | 45,900,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,558,500,000원 중 채권자 예상배당은 625,497,600원이고, 미배당액은 933,002,400원입니다. 신청채권자 청구액 492,939,195원은 현재 회차 시나리오에서 예상배당 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세와 실제 채권액, 배당요구 및 등기 변경·말소 내역에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원, 미배당은 증가
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 64% | 634,240,000원 | 625,497,600원 | 933,002,400원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 51.2% | 507,392,000원 | 499,918,080원 | 1,058,581,920원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 40.96% | 405,913,600원 | 399,454,464원 | 1,159,045,536원 | 0원 |
추가 유찰 시 후순위 채권자의 미배당액은 커지지만, 제시된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 가격은 내려가지만 특별매각조건에 따라 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%가 적용됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 신남중학교 남동측 인근에 위치하고, 주변에는 공동주택과 각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 단지 내 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장과 지하철 2호선 신정네거리역이 있습니다.
- 단지. 일진아이윌 49세대, 2003.11.21 준공입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·소화전·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측·북측·남측으로 폭 약 4~6m 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 재정비촉진지구, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 2,539.1㎡, 공시지가 4,296,000원/㎡이며 완경사지의 가로장방형 토지입니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 비교. 현재 최저가는 제시 실거래의 99.1%입니다. 감정가 대비 할인율보다 실제 거래가격을 기준으로 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 실거래 표본. 비교 가능한 거래가 2021.12의 1건뿐이므로 인근 중개업소와 추가 실거래를 통해 현재 호가·체결가를 재확인해야 합니다.
- 보증금 20%. 특별매각조건에 따라 현재 최저가 기준 매수신청보증금은 126,848,000원입니다.
- 점유 확인. 조사된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 방문과 집행기록 열람으로 실제 점유자와 점유 원인을 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 4건의 당해세 해당 여부와 매각대금 선차감 가능성을 확인해야 합니다.
- 등기 변동. 국민은행 근저당의 채권최고액 변경과 여러 근저당의 말소 내역을 등기 원본 및 배당요구종기 서류와 대조해야 합니다.
- 관리비. 공용부분 체납관리비와 주차·시설 관련 비용을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 토지 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역 등 관련 규제의 적용 여부와 취득 요건을 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 추가 검증
이 물건의 강점은 명확합니다. 조사된 임차인이 없고, 말소기준 이후 권리가 소멸해 제시된 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격은 신중하게 봐야 합니다. 두 차례 유찰돼 감정가의 64%까지 낮아졌지만, 최저가 634,240,000원은 제시 실거래 640,000,000원의 99.1%입니다. 거래 표본도 2021.12의 1건뿐이어서 현재 시장가보다 충분히 낮다고 단정할 근거가 부족합니다.
권리는 비교적 단순하지만 가격 안전마진은 얇습니다. 특별매각조건의 보증금 20%, 임대관계 미상, 국세·지방세 압류 4건, 오래된 단일 실거래 표본을 모두 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다. 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 취득 총액과 현재 거래 가능 가격의 차이가 이 물건의 핵심입니다.
