인수는 0원인데, 미상 임차인이 너무 많다 — 수원 세류동 401호

수원지방법원 2025타경1044. 수원 권선구 세류동, 세지로12번길 9-9 소재 4층 401호 다세대 물건입니다. 감정평가상 이용상태는 도시형 생활주택(원룸형)이고, 최저매각가는 감정가 149,000,000원에서 1회 유찰된 104,300,000원입니다. 겉으로 보면 70% 회차라 가격이 내려온 것처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 가격보다 임차관계 확인입니다.

등기상 말소기준은 2017.11.30 접수된 수협은행 근저당권입니다. 이후 2025.04.10 신혜진의 주택임차권등기, 2025.04.23 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 따라서 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 현황조사와 문건접수 내역에 여러 전입자가 확인되고, 보증금이 확인되지 않은 사람이 많아 실무상 원본 확인이 필수입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

기준점은 2017.11.30 수협은행 근저당권입니다. 이 근저당은 채권최고액 1,018,800,000원의 공동담보 성격이고, 이후 채무자는 조순태로 변경됐습니다. 등기된 주택임차권은 2025.04.10 접수라 말소기준보다 늦습니다. 따라서 등기상 권리 순위만 놓고 보면 낙찰자가 인수할 등기 권리는 없습니다.

② 임차인 표 — 실제 임차인 17명, 대항력은 없는 구조

보증기관 대위·승계로 보이는 중복 신고는 없고, 실제 임차인은 17명으로 정리됩니다. 신혜진은 보증금 105,000,000원의 주택임차권등기가 있으나 주민등록일자 2023.10.27 및 임차권등기 접수일 2025.04.10 모두 말소기준일 2017.11.30 이후입니다. 다른 전입자들도 전입일이 말소기준 이후로 표시되어 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 다만 보증금이 확인되지 않은 임차인이 많아 배당·명도는 단순하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 104,300,000원 가정)

현재 최저가 104,300,000원 기준, 근저당 채권최고액 1,018,800,000원 중 102,039,800원만 배당되고 916,760,200원의 미배당이 발생합니다. 미배당 근저당은 매각으로 소멸하고 매수인에게 승계되지 않습니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 남수원초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 도시형생활주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통여건은 보통으로 평가됩니다.
• 이용상태. 도시형 생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다. 감정가와 최저가를 아파트식 환금성으로 단순 비교하면 안 됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 사용승인일자 2017.11.24, 도시가스·급배수·개별난방·승강기 설비가 갖춰진 건물입니다.
• 규제. 도시지역, 제2종일반주거지역, 비행안전제5구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.
• 참고사항. 임대관계는 미상으로 평가되어 있어, 현황 점유자와 실제 임대차관계 확인이 중요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차인 원본 확인. 전입자 17명 중 보증금이 확인되지 않은 사람이 많습니다. 배당요구서, 매각물건명세서, 현황조사서를 반드시 대조하세요.
• 신혜진 임차권등기. 보증금 105,000,000원의 임차권등기가 있으나 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다. 그래도 배당관계와 명도 협의 대상인지 확인해야 합니다.
• 명도 비용. 원룸형 다수 점유 구조에서는 인도명령 절차가 여러 명에게 나뉘어 진행될 수 있습니다. 낙찰가 외 실무비용을 보수적으로 잡아야 합니다.
• 최우선변제 변수. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 구조입니다. 실제 배당에서는 순위와 금액이 달라질 수 있습니다.
• 2·3회 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 73,010,000원, 3회 유찰 시 51,107,000원입니다. 가격이 내려가도 임차인 확인 난도는 그대로 남습니다.
• 원본 대조. 본 분석은 제공된 등기·임차인·배당·감정요항 데이터를 토대로 한 의견입니다. 입찰 전 법원 원본 서류와 현장을 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 다르다

이 사건의 법률상 큰 줄기는 비교적 명확합니다. 2017.11.30 수협은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후 임차권등기와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 도시형 생활주택 원룸형에 실제 임차인 17명, 보증금 미상 다수라는 점은 입찰 난도를 크게 올립니다. 결론은 권리 인수는 낮지만, 점유·배당 확인 리스크는 높다입니다. 최저가 104,300,000원은 감정가의 70%지만, 이 물건은 숫자보다 서류와 현장을 먼저 봐야 합니다.