최저가는 감정가의 70%까지 내려왔지만, 싸다고 단정할 물건은 아닙니다. 말소기준은 2017.11.30 수협은행 근저당이고, 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 보증금이 확인되지 않은 전입자가 다수이고, 양지훈의 주택임차권등기까지 있어 권리보다 점유·명도·원본 확인이 승부처입니다.
수원지방법원 2025타경1044. 수원 권선구 세류동 1111-12, 4층 402호 다세대 물건입니다. 감정평가상 이용상태는 도시형 생활주택(원룸형)이고, 건물은 2017.11.24 사용승인된 철근콘크리트구조 공동주택입니다. 권리의 출발점은 2017.11.30 수협은행 근저당입니다. 이후 2019.07.03 조순태가 소유권을 이전받았고, 2025.04.10 양지훈의 주택임차권등기, 2025.04.23 임의경매개시결정이 뒤따릅니다.
이 물건은 최저가만 보면 66,567,000원으로 낮아 보입니다. 하지만 확인된 시세 자료가 없고, 동일 호실에 다수 전입자와 임차권등기자가 나타납니다. 현재 배당표상 인수액은 0원이지만, 실제 입찰 판단은 “권리 소멸”보다 “누가 점유하는지, 보증금 관계가 무엇인지”를 확인한 뒤에 해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1044 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세류동 1111-12 4층402호 · 도로명주소 경기도 수원시 권선구 세지로12번길 9-9 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형 생활주택(원룸형) |
| 소유자 | 조순태 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 95,096,000원 / 66,567,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유케이제십차유동화전문유한회사 / 888,681,357원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
| 비고 | 제시외 건물(16-1) 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2017.11.30 근저당
말소기준은 2017.11.30 수협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,018,800,000원이고 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 2025.04.10 양지훈의 주택임차권등기는 말소기준 뒤에 접수된 권리로, 현재 자료상 매각으로 소멸하는 권리로 정리됩니다.
② 임차인·전입자 현황 — 대항력보다 ‘확인 부담’이 크다
현재 확인된 말소기준일은 2017.11.30입니다. 아래 전입일자는 모두 그 이후입니다. 양지훈은 임차보증금 80,000,000원의 주택임차권등기가 있으나, 등기 접수일도 2025.04.10으로 말소기준 뒤입니다. 보증기관 대위·승계 신고로 볼 표시는 없어 보증금 중복 합산 이슈는 확인되지 않습니다.
| 성명 | 전입·점유 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박미순 | 2025.01.31 | 확인 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 이승주 | 2021.12.13 | 확인 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 장용호 | 2023.09.27 | 2025.05.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 정다현 | 2023.06.19 | 2025.06.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 지한빈 | 2023.03.02 | 확인 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 진세정 | 2018.01.29 | 2025.05.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 황진혁 | 2023.08.14 | 2025.05.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 하다은 | 2019.03.11 | 2025.07.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김민석 | 2022.02.07 | 2025.06.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 문우현 | 2023.09.26 | 2025.05.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 신혜진 | 2023.10.27 | 확인 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 이홍배 | 2024.03.18 | 2026.05.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 지세훈 | 2022.12.09 | 확인 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 이은호 | 2020.04.01 | 2026.05.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 신동영 | 2023.08.31 | 확인 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 박한나 | 2023.10.11 | 확인 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 양지훈 | 2018.04.16 · 건물 전유부분 전부 | 2025.04.10 | 80,000,000원 | 없음 | 후순위 | 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 66,567,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,598,206원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 1,018,800,000원 | 64,968,794원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당표 기준 근저당 채권 미배당은 953,831,206원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 물건·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 “남수원초등학교” 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 도시형생활주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 제반 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 도시형 생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다. 아파트형 대단지 환금성을 전제로 보면 안 됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 공동주택 건물 중 2층-5층 201호~504호 각호로 구성되고, 사용승인일자는 2017.11.24입니다.
- 설비. 도시가스 설비, 급배수 위생설비, 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.
- 도로. 건물 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 제한상태. 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역입니다.
- 제시외. 402호 테라스에 제시외 보일러실이 소재하여 제시외로 평가되었습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 전입·임차권 조사 대상이 17명입니다. 실제 거주자, 퇴거 여부, 열쇠 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 양지훈 임차권등기. 임차보증금 80,000,000원, 전유부분 전부, 주택임차권등기 접수 2025.04.10입니다. 말소기준 뒤 권리라도 명도 협의의 핵심 당사자가 될 수 있습니다.
- 보증금 미상 전입자. 다수 전입자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력 있는 임차인으로 단정할 자료는 아니지만, 원본 대조 없이 가볍게 볼 수 없습니다.
- 제시외 건물. 402호 테라스의 제시외 보일러실이 평가에 포함된 구조인지, 이용·철거·관리 이슈가 없는지 확인해야 합니다.
- 관리비·공과금. 도시형 생활주택은 체납 관리비와 공용부분 부담을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 문건접수 내역, 감정평가서의 임대차·점유 내용을 반드시 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”이어도 쉬운 물건은 아니다
이 사건의 법률적 뼈대는 단순합니다. 말소기준은 2017.11.30 수협은행 근저당이고, 주택임차권등기와 경매개시결정은 그 뒤입니다. 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 현장 리스크는 단순하지 않습니다. 전입·임차권 조사 대상이 17명이고, 보증금 미상 전입자가 다수이며, 양지훈의 임차권등기에는 보증금 80,000,000원이 기재되어 있습니다. 결론은 명확합니다. 권리상 인수는 낮지만, 명도·점유 확인 부담 때문에 보수적으로 접근해야 하는 C급 물건입니다.