인수는 0원인데, 원룸형 다세대에 점유자가 많다 — 수원 세류동 404호

수원지방법원 2025타경1044. 수원시 권선구 세류동 1111-12, 4층 404호 다세대 물건입니다. 감정평가상 이용상태는 도시형 생활주택(원룸형)이고, 건물은 2017.11.24 사용승인된 철근콘크리트구조 공동주택입니다. 현재 최저가는 감정가 156,000,000원에서 1회 유찰된 109,200,000원, 감정가의 70%입니다.

권리의 기준점은 2017.11.30 접수된 을구 1번 수협은행 근저당권입니다. 이 근저당이 말소기준이므로, 그 뒤에 접수된 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 모두 전입일이 말소기준 이후라 낙찰자가 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 임차인 수가 많고 보증금이 확인되지 않아, 명세서·현황조사·전입세대·배당요구 내역의 원본 대조가 반드시 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준권리는 2017.11.30 수협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,018,800,000원으로 이 물건 단독 금액이라기보다 공동담보 구조가 반영된 등기입니다. 2025.04.23 임의경매개시결정은 말소기준 이후 접수된 권리라 매각으로 소멸합니다. 현재 배당표상 매수인이 별도로 떠안는 권리는 0원입니다.

② 임차인 현황 — 실제 임차인 17명, 대항력은 없음

확인된 임차인은 모두 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 다만 전입일이 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없습니다. 배당요구를 한 임차인도 있으나, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 가능액은 이 자료만으로 확정할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 109,200,000원 가정)

현재 최저가 109,200,000원 기준 근저당권자에게 106,871,200원이 배당되고, 미배당은 911,928,800원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 남수원초등학교 북서측 인근에 위치하고, 주위는 다세대주택·도시형생활주택·다가구주택·근린생활시설 등이 소재하는 주택지대입니다.
• 교통. 제반 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통여건은 보통입니다.
• 이용상태. 도시형 생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다. 도시가스, 급배수 위생설비, 개별난방설비, 승강기설비가 되어 있습니다.
• 도로. 건물 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류 접합, 비행안전제5구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차인 원본 대조. 전입일상 대항력은 없지만, 실제 임차인이 17명입니다. 각 점유자별 보증금·확정일자·배당요구 내역을 확인하세요.
• 명도 비용. 원룸형 도시형 생활주택은 점유자가 다수일수록 협의 대상이 늘어납니다. 인수 0원과 명도 난도는 별개입니다.
• 공동담보 확인. 수협은행 근저당 채권최고액이 1,018,800,000원으로 큽니다. 공동담보 구조와 신청채권자 지위를 원본에서 확인하세요.
• 미배당 구조. 현재 최저가 기준 근저당 미배당이 911,928,800원입니다. 후순위 잔여나 소유자 교부가 없는 구조입니다.
• 관리비·공용비용. 다세대·도시형 생활주택도 공용부분 관리비나 수도·전기 관련 정산 문제가 생길 수 있으니 현장 확인이 필요합니다.
• 원본 확인. 본 분석은 자동 추정입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역을 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 다르다

이 물건의 권리 결론은 비교적 명확합니다. 말소기준은 2017.11.30 수협은행 근저당이고, 확인된 전입자는 모두 그 이후 전입이라 대항력 있는 임차인으로 보지 않습니다. 그래서 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 실제 임차인 17명, 보증금·확정일자 미상, 도시형 생활주택 원룸형이라는 점은 가볍지 않습니다. 권리는 통과, 점유·명도는 보수적으로. 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 점유자별 확인과 실행 비용입니다.