수원지방법원 2025타경1044. 경기도 수원시 권선구 세류동 1111-12, 도로명주소 세지로12번길 9-9의 4층 405호입니다. 감정 이용상태는 도시형 생활주택(원룸형)이고, 사건 용도는 다세대입니다. 아파트처럼 단순한 자가 점유형 물건이 아니라, 현황조사상 여러 명의 점유·임차 신고가 붙어 있는 원룸형 주택이라는 점이 이 사건의 첫 번째 특징입니다.
권리의 기준점은 분명합니다. 2017.11.30 을구 1번 수협은행 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤에 등장한 주택임차권등기, 임차권 경정, 임의경매개시결정은 모두 이 기준보다 늦습니다. 이 구조에서는 최저가가 70,000,000원으로 낮아져도 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 앞순위 근저당 채권최고액이 1,018,800,000원으로 물건가액을 크게 초과해, 배당상으로는 미배당이 매우 큰 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1044 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세류동 1111-12 4층405호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 도시형 생활주택(원룸형) |
| 소유자 | 조순태 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 70,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 유케이제십차유동화전문유한회사(양도인: 수협은행) / 888,681,357원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 정리된다
이 물건의 말소기준은 2017.11.30 수협은행 근저당권입니다. 이후 소유권이 조순태에게 이전되고, 2025년에 이은호의 주택임차권등기와 임차권 경정, 임의경매개시결정이 붙었습니다. 임차권등기의 임차보증금은 78,750,000원으로 확인되지만, 등기상 주민등록일자와 경정된 주민등록일자 모두 말소기준보다 늦어 매수인에게 인수되는 보증금으로 보지 않습니다.
② 임차인·점유자 확인 — 인수보다 명도 난도
실제 임차인으로 확인되는 사람은 17명입니다. 모두 말소기준인 2017.11.30 이후 전입으로 정리되어 대항력은 인정되지 않습니다. 다만 보증금이 확인되지 않은 점유자가 많고, 배당요구를 한 사람과 하지 않은 사람이 섞여 있어 입찰 전 문건과 현장 점유관계를 반드시 대조해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박미순 | 2025.01.31 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 승계 없음 |
| 이승주 | 2021.12.13 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 승계 없음 |
| 장용호 | 2023.09.27 | 미상 | 2025.05.12 | 없음 | 미상 승계 없음 |
| 정다현 | 2023.06.19 | 미상 | 2025.06.18 | 없음 | 미상 승계 없음 |
| 지한빈 | 2023.03.02 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 승계 없음 |
| 진세정 | 2018.01.29 | 미상 | 2025.05.09 | 없음 | 미상 승계 없음 |
| 황진혁 | 2023.08.14 | 미상 | 2025.05.27 | 없음 | 미상 승계 없음 |
| 하다은 | 2019.03.11 | 미상 | 2025.07.01 | 없음 | 미상 승계 없음 |
| 김민석 | 2022.02.07 | 미상 | 2025.06.12 | 없음 | 미상 승계 없음 |
| 문우현 | 2023.09.26 | 미상 | 2025.05.13 | 없음 | 미상 승계 없음 |
| 신혜진 | 2023.10.27 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 승계 없음 |
| 양지훈 | 2018.04.16 | 미상 | 2025.05.14 | 없음 | 미상 승계 없음 |
| 이홍배 | 2024.03.18 | 미상 | 2026.05.27 | 없음 | 미상 승계 없음 |
| 지세훈 | 2022.12.09 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 승계 없음 |
| 신동영 | 2023.08.31 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 승계 없음 |
| 박한나 | 2023.10.11 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 승계 없음 |
| 이은호 | 2024.04.01 / 경정 2020.04.01 | 78,750,000원 | 2025.01.08 | 없음 | 후순위 승계 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 70,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,660,000원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 1,018,800,000원 | 68,340,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 최저가 70,000,000원 기준으로 집행비용 추정 1,660,000원을 제외하면 앞순위 근저당에 68,340,000원이 배당됩니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당은 950,460,000원이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남수원초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 도시형생활주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 도시형 생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다. 도시가스, 급배수 위생설비, 개별난방설비, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로·토지. 인접도로 대비 평탄한 대체로 정방형 토지이며, 건물 남동측으로 노폭 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류 접합, 비행안전제5구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 5층 공동주택이며 사용승인일자는 2017.11.24입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 전수 확인. 실제 임차인 17명 중 보증금이 확인되지 않은 사람이 많습니다. 현황조사, 매각물건명세서, 문건접수 내역을 서로 대조해야 합니다.
- 이은호 임차권등기 확인. 보증금 78,750,000원 임차권등기가 있으나 말소기준 이후 구조입니다. 인수보다 말소와 명도 실무를 확인해야 합니다.
- 배당 기대 금지. 현재 회차에서 근저당권자에게 68,340,000원 배당 후 잔여가 0원입니다. 후순위 임차권·점유자 배당 여력은 매우 낮습니다.
- 원룸형 명도 비용. 다수 점유 구조에서는 인도명령 대상, 실제 거주 여부, 이사 협의, 공실 여부에 따라 회수 기간이 달라질 수 있습니다.
- 관리비·공과금. 집합건물은 공용부분 관리비 체납이 매수인 부담으로 문제 될 수 있으므로 입찰 전 관리주체 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 등기부·현황조사·감정요항·배당 시나리오 기준의 분석 의견입니다. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 임대차 신고 내역을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만으로는 부족하다
이 사건의 권리 결론은 비교적 선명합니다. 말소기준은 2017.11.30 수협은행 근저당이고, 그 뒤의 임차권등기와 점유자 전입은 매수인에게 인수되지 않습니다. 그래서 최저가 70,000,000원에 낙찰받는다면 실질취득도 70,000,000원으로 계산됩니다. 하지만 실제 임차인 17명, 보증금 미상 점유자 다수, 후순위 임차권등기라는 실무 요소가 겹쳐 있습니다. 권리는 0원 인수, 실무는 고난도. 이 물건은 싸게 받는 것보다 정확히 비우는 계획이 먼저입니다.