수원지방법원 2025타경1044. 수원 권선구 세류동의 5층 501호, 감정평가상 도시형 생활주택(원룸형)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 감정가 8,700만원에서 한 번 유찰돼 현재 최저매각가는 6,090만원입니다. 권리의 출발점은 2017년 수협은행 근저당입니다. 이 근저당이 말소기준이므로, 이후의 임의경매개시결정과 신동영 명의 주택임차권등기는 매각으로 정리되는 구조입니다.
하지만 이 물건은 “권리상 인수 0원”이라는 말만으로 끝내기 어렵습니다. 현황조사와 문건접수에서 여러 전입자가 확인되고, 대부분은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 특히 원룸형 도시형 생활주택은 실제 점유관계가 낙찰 후 명도 비용과 시간으로 바로 연결될 수 있어, 입찰 전 각 호실·실점유자· 임대차 원본 확인이 필수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1044 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세류동 1111-12 5층501호 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물(다세대) · 도시형 생활주택(원룸형) |
| 소유자 | 조순태 |
| 감정가 / 최저가 | 87,000,000원 / 60,900,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유케이제십차유동화전문유한회사 / 888,681,357원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2017.11.30 수협은행 근저당권입니다. 조순태 소유권이전은 그 뒤인 2019.07.03이고, 2025년 임의경매개시결정도 말소기준 이후입니다. 신동영의 주택임차권등기 역시 2025.02.10 접수로 말소기준보다 늦습니다. 신동영의 전입·점유·확정일자는 2023.08.31로 확인되지만 이 또한 2017년 말소기준보다 늦어, 매수인이 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다.
② 임차인·점유자 체크 — 실제 임차권 1건, 나머지는 확인 필요
등기부상 보증금이 확인되는 임차권은 신동영 1건입니다. 그 밖의 전입자는 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 권리 인수보다 현장 점유 확인 대상으로 보는 편이 안전합니다.
| 성명 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 신동영 | 2023.08.31 / 2023.08.31 | 78,000,000원 | 2025.05.12 | 대항력 없음 소멸 |
| 진세정 | 2018.01.29 / 미상 | 미상 | 2025.05.09 | 대항력 없음 |
| 양지훈 | 2018.04.16 / 미상 | 미상 | 2025.05.14 | 대항력 없음 |
| 하다은 | 2019.03.11 / 미상 | 미상 | 2025.07.01 | 대항력 없음 |
| 이은호 | 2020.04.01 / 미상 | 미상 | 2026.05.27 | 대항력 없음 |
| 이승주 | 2021.12.13 / 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 |
| 김민석 | 2022.02.07 / 미상 | 미상 | 2025.06.12 | 대항력 없음 |
| 지세훈 | 2022.12.09 / 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 |
| 지한빈 | 2023.03.02 / 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 |
| 정다현 | 2023.06.19 / 미상 | 미상 | 2025.06.18 | 대항력 없음 |
| 황진혁 | 2023.08.14 / 미상 | 미상 | 2025.05.27 | 대항력 없음 |
| 문우현 | 2023.09.26 / 미상 | 미상 | 2025.05.13 | 대항력 없음 |
| 장용호 | 2023.09.27 / 미상 | 미상 | 2025.05.12 | 대항력 없음 |
| 박한나 | 2023.10.11 / 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 |
| 신혜진 | 2023.10.27 / 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 |
| 이홍배 | 2024.03.18 / 미상 | 미상 | 2026.05.27 | 대항력 없음 |
| 박미순 | 2025.01.31 / 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 |
| 기사항전 | 미상 / 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 가능·미상 |
보증금·확정일자 미상 점유자는 대항력 있는 임차인으로 단정하지 않고, 실점유 및 원본 확인 대상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 60,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,496,200원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 1,018,800,000원 | 59,403,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 60,900,000원 기준으로 수협은행 근저당에 59,403,800원이 배당되고, 미배당은 959,396,200원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남수원초등학교 북서측 인근에 위치하고, 주위는 다세대주택·도시형생활주택·다가구주택·근린생활시설 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 도시형 생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다. 사용승인일자는 2017.11.24입니다.
- 설비. 도시가스, 급배수 위생설비, 개별난방설비, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 남동측으로 노폭 약 4미터 내외 포장도로에 접하고, 토지는 대체로 정방형의 주거용 건부지입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·소로2류 접합, 비행안전제5구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 원본 확인. 전입자가 다수 확인됩니다. 입찰 전 매각물건명세서·현황조사서·전입세대열람·실점유 현장을 대조하세요.
- 신동영 임차권. 보증금 78,000,000원의 임차권등기가 있으나 말소기준 이후입니다. 대항력 인수형으로 보지 않되, 배당요구와 명도 상황은 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자. 상당수 전입자는 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 권리 인수보다 실제 명도 협의 비용이 더 큰 변수가 될 수 있습니다.
- 현재가 기준. 현재 회차 최저가 60,900,000원, 2회 유찰 시 42,630,000원, 3회 유찰 시 29,840,999원입니다.
- 관리비·공과금. 원룸형 집합건물은 공용부분 관리비 체납 및 사용료 정산을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하고, 점유자별 실제 임대차 자료를 확인한 뒤 입찰가를 정하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 “명도 난도”를 보라
이 사건의 권리 결론은 비교적 분명합니다. 2017년 수협은행 근저당이 말소기준이고, 신동영 임차권등기와 다른 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 따라서 숫자로 산정되는 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 현황상 여러 전입자가 확인되고 보증금·확정일자 미상자가 많아, 실제 입찰 판단의 무게중심은 권리 인수보다 점유 정리와 환금성에 있습니다. 싸게 보이는 최저가만 보고 들어가기보다, 원룸형 도시형 생활주택의 점유 구조를 끝까지 확인한 사람에게만 맞는 물건입니다.