수원지방법원 2025타경1044. 경기도 수원시 권선구 세류동 1111-12, 5층 502호입니다. 감정평가상 이용상태는 도시형 생활주택(원룸형)이고, 사건상 용도는 다세대입니다. 감정가는 98,096,000원, 1회 유찰 후 최저매각가는 68,667,000원입니다. 신청채권자의 청구액은 888,681,357원으로, 최저가 기준 배당에서는 근저당 채권에 큰 미배당이 남습니다.
권리의 기준점은 명확합니다. 2017.11.30 접수된 을구 1번 수협은행 근저당이 말소기준권리입니다. 현재 소유자 조순태 씨는 2019.07.03 소유권을 이전받았고, 같은 날 근저당의 채무자가 조순태 씨로 변경됐습니다. 이후 2024.08.06 남윤철 씨의 주택임차권등기와 2025.04.23 임의경매개시결정이 이어졌지만, 모두 말소기준권리 뒤에 붙은 권리입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1044 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세류동 1111-12 5층502호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 권선구 세지로12번길 9-9 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형 생활주택(원룸형) |
| 소유자 | 조순태 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 98,096,000원 / 68,667,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 유케이제십차유동화전문유한회사(양도인: 수협은행) / 888,681,357원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2017년 수협은행 근저당
말소기준권리보다 앞서는 임차권이나 등기상 인수권리는 확인되지 않습니다. 핵심은 남윤철 씨의 임차보증금 92,400,000원입니다. 임차권등기에는 임대차계약일자 2022.06.24, 주민등록·점유개시일자 2022.08.12, 확정일자 2022.07.15가 적혀 있습니다. 그러나 이 날짜들은 모두 2017.11.30 수협은행 근저당보다 늦습니다. 그래서 매수인에게 넘어오는 대항력 보증금으로 보지 않습니다.
② 임차인·점유관계 — 대항력은 없지만 숫자가 많다
전입일 기준으로 보면 모두 말소기준권리인 2017.11.30보다 뒤입니다. 따라서 대항력 있는 임차인이 매수인에게 보증금을 청구하는 구조는 아닙니다. 다만 여러 명의 임차인·점유자가 확인되므로, 권리 인수보다 명도 난도가 이 사건의 실무 리스크입니다.
| 성명 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 배지 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박미순 | 2025.01.31 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 이승주 | 2021.12.13 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 장용호 | 2023.09.27 | 미상 | 미상 | 2025.05.12 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 정다현 | 2023.06.19 | 미상 | 미상 | 2025.06.18 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 지한빈 | 2023.03.02 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 진세정 | 2018.01.29 | 미상 | 미상 | 2025.05.09 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 황진혁 | 2023.08.14 | 미상 | 미상 | 2025.05.27 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 하다은 | 2019.03.11 | 미상 | 미상 | 2025.07.01 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 김민석 | 2022.02.07 | 미상 | 미상 | 2025.06.12 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 문우현 | 2023.09.26 | 미상 | 미상 | 2025.05.13 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 신혜진 | 2023.10.27 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 양지훈 | 2018.04.16 | 미상 | 미상 | 2025.05.14 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 이홍배 | 2024.03.18 | 미상 | 미상 | 2026.05.27 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 지세훈 | 2022.12.09 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 이은호 | 2020.04.01 | 미상 | 미상 | 2026.05.27 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 신동영 | 2023.08.31 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 박한나 | 2023.10.11 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 남윤철 | 2022.08.12 · 전유부분 전부 | 2022.07.15 | 92,400,000원 | 2025.11.18 | 대항력 없음 후순위 배당 승계 없음 |
전입일·임차권등기일이 모두 2017.11.30 말소기준권리 이후이므로 대항력 인수형 사건은 아닙니다. 보증금이 확인된 남윤철 씨의 92,400,000원도 매수인 인수금으로 합산하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 68,667,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,636,006원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 1,018,800,000원 | 67,030,994원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 근저당 미배당 | - | 951,769,006원 |
당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 기준입니다. 최저가 68,667,000원으로는 근저당 채권최고액 1,018,800,000원을 충족하지 못해 951,769,006원의 미배당이 발생합니다. 이 미배당은 매수인 인수금이 아니라 배당부족액입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남수원초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택·도시형생활주택·다가구주택·근린생활시설 등이 섞인 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 공동주택이며, 사용승인일자는 2017.11.24입니다.
- 설비. 도시가스, 급배수 위생설비, 개별난방설비, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 건물 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류 접합, 비행안전제5구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 제시외 부분. 502호 테라스에 제시외 보일러실이 소재하며 평가에 포함된 것으로 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 명도 우선 확인. 대항력 인수는 없지만 조사 임차인이 18명입니다. 실제 점유자, 공실 여부, 전입자 퇴거 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 흐름. 남윤철 씨의 임차보증금 92,400,000원은 후순위 구조입니다. 인수금은 아니지만, 배당·말소·명도 과정은 입찰 전 원본으로 대조해야 합니다.
- 제시외 보일러실 확인. 502호 테라스의 제시외 보일러실이 평가에 포함되어 있으므로, 실제 면적·사용상태·하자 여부를 현장에서 확인하세요.
- 원룸형 환금성. 도시형 생활주택 원룸형은 일반 아파트와 매수층이 다릅니다. 임대수요, 공실률, 관리상태를 별도로 봐야 합니다.
- 배당부족 착시 주의. 근저당 미배당 951,769,006원은 매수인 인수금이 아닙니다. 다만 채권자 측 가격 대응과 유찰 가능성을 보는 참고 지표입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하고, 당해세·최우선변제·관리비 등 별도 부담 가능성을 점검하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 “몇 명을 정리해야 하는가”
이 사건의 법적 결론은 비교적 단순합니다. 말소기준권리가 2017.11.30 수협은행 근저당이고, 확인된 임차인 전입과 주택임차권등기는 모두 그 뒤입니다. 그래서 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 물건의 성격은 아파트가 아니라 원룸형 도시형 생활주택이고, 조사된 임차인이 18명입니다. 권리는 정리되더라도 현장 점유관계가 복잡하면 낙찰 후 시간과 비용이 들어갑니다. 결론은 권리상 인수는 없음, 실무상 명도 확인 필수입니다.