수원지방법원 2025타경1044. 경기도 수원시 권선구 세류동 1111-12, 5층 503호입니다. 용도는 다세대이며, 감정 이용상태는 도시형 생활주택(원룸형)입니다. 권리의 출발점은 2017.11.30 수협은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 그 뒤에 등장한 임차권등기와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
주의할 점은 선다훈의 주택임차권 210,000,000원입니다. 금액만 보면 최저가 163,167,000원보다 크지만, 주민등록일자가 2022.06.24로 말소기준일 2017.11.30보다 늦습니다. 따라서 이 사건은 “낙찰가가 내려가도 보증금만큼 인수되어 실질취득이 보증금으로 고정되는” 대항력 인수형이 아닙니다. 다만 임차·점유자로 표시된 사람이 많고 보증금이 확인되지 않는 점유자가 다수라, 권리보다 명도 실무와 현황 대조가 더 무겁습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1044 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세류동 1111-12 5층 503호 · 도로명주소: 경기도 수원시 권선구 세지로12번길 9-9 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 도시형 생활주택(원룸형) · 5층 중 5층 503호 |
| 소유자 | 조순태 (2019.07.03 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 233,096,000원 / 163,167,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 유케이제십차유동화전문유한회사(양도인: 수협은행) / 888,681,357원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
| 현황 특이사항 | 제시외 건물(22-1, 22-2) 포함 · 503호는 복층구조로 제시외 다락 등이 표시됨 |
① 권리 흐름 — 말소기준이 임차권보다 앞선다
말소기준은 2017.11.30 수협은행 근저당권입니다. 이후의 주택임차권등기와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 특히 선다훈의 임차권등기는 보증금이 210,000,000원으로 크지만, 주민등록일자 2022.06.24, 점유개시일자 2022.05.30, 확정일자 2022.05.09 모두 말소기준보다 뒤입니다. 그래서 이 보증금을 최저가에 더해 매수인 인수로 계산하는 사건은 아닙니다.
② 임차·점유자 표 — 실제 개인 명의 18명, 보증기관 승계 없음
표시된 임차·점유자는 18명입니다. 보증기관 대위·승계로 보이는 중복신고가 아니라 개인 명의로 표시되어, 명도 단계에서는 각 점유 사유와 실제 거주 여부 확인이 핵심입니다. 전입일은 모두 말소기준일 2017.11.30 이후입니다.
| 성명 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박미순 | 2025.01.31 / 확정일자 미상 | 보증금 미상 | 확인 필요 | 없음 | 요건 미상 | 없음 |
| 이승주 | 2021.12.13 / 확정일자 미상 | 보증금 미상 | 확인 필요 | 없음 | 요건 미상 | 없음 |
| 장용호 | 2023.09.27 / 확정일자 미상 | 보증금 미상 | 2025.05.12 | 없음 | 요건 미상 | 없음 |
| 정다현 | 2023.06.19 / 확정일자 미상 | 보증금 미상 | 2025.06.18 | 없음 | 요건 미상 | 없음 |
| 지한빈 | 2023.03.02 / 확정일자 미상 | 보증금 미상 | 확인 필요 | 없음 | 요건 미상 | 없음 |
| 진세정 | 2018.01.29 / 확정일자 미상 | 보증금 미상 | 2025.05.09 | 없음 | 요건 미상 | 없음 |
| 황진혁 | 2023.08.14 / 확정일자 미상 | 보증금 미상 | 2025.05.27 | 없음 | 요건 미상 | 없음 |
| 하다은 | 2019.03.11 / 확정일자 미상 | 보증금 미상 | 2025.07.01 | 없음 | 요건 미상 | 없음 |
| 김민석 | 2022.02.07 / 확정일자 미상 | 보증금 미상 | 2025.06.12 | 없음 | 요건 미상 | 없음 |
| 문우현 | 2023.09.26 / 확정일자 미상 | 보증금 미상 | 2025.05.13 | 없음 | 요건 미상 | 없음 |
| 신혜진 | 2023.10.27 / 확정일자 미상 | 보증금 미상 | 확인 필요 | 없음 | 요건 미상 | 없음 |
| 양지훈 | 2018.04.16 / 확정일자 미상 | 보증금 미상 | 2025.05.14 | 없음 | 요건 미상 | 없음 |
| 이홍배 | 2024.03.18 / 확정일자 미상 | 보증금 미상 | 2026.05.27 | 없음 | 요건 미상 | 없음 |
| 지세훈 | 2022.12.09 / 확정일자 미상 | 보증금 미상 | 확인 필요 | 없음 | 요건 미상 | 없음 |
| 이은호 | 2020.04.01 / 확정일자 미상 | 보증금 미상 | 2026.05.27 | 없음 | 요건 미상 | 없음 |
| 신동영 | 2023.08.31 / 확정일자 미상 | 보증금 미상 | 확인 필요 | 없음 | 요건 미상 | 없음 |
| 박한나 | 2023.10.11 / 확정일자 미상 | 보증금 미상 | 확인 필요 | 없음 | 요건 미상 | 없음 |
| 선다훈 | 2022.06.24 / 2022.05.09 | 210,000,000원 | 2025.11.19 | 없음 | 후순위 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 163,167,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,084,338원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 수협은행 | 1,018,800,000원 | 160,082,662원 |
| 2. 후순위 주택임차권 · 선다훈 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준으로 근저당권 배당 후 미배당은 858,717,338원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 실질취득은 최저가와 같다
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 163,167,000원 | 0원 | 163,167,000원 | 858,717,338원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 114,216,900원 | 0원 | 114,216,900원 | 906,982,137원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 79,951,830원 | 0원 | 79,951,830원 | 940,687,303원 |
이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과해 실질취득이 보증금으로 고정되는 구조가 아닙니다. 현재 기준 실질취득은 163,167,000원입니다. 다만 매수인이 돈으로 인수하지 않는다는 것과 다수 점유자를 쉽게 정리할 수 있다는 것은 별개의 문제입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남수원초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택·도시형생활주택·다가구주택·근린생활시설 등이 섞인 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통여건은 보통으로 표시됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 5층 공동주택이며 사용승인일자는 2017.11.24입니다. 도시가스, 급배수 위생설비, 개별난방, 승강기설비가 표시됩니다.
- 도로. 건물 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류 접합, 비행안전제5구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역이 표시됩니다.
- 현황. 503호는 복층구조로 제시외 다락 등이 표시되고, 테라스에는 제시외 보일러실이 표시됩니다. 매각 비고에도 제시외 건물(22-1, 22-2) 포함으로 표시됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권등기 오해 금지. 선다훈 보증금 210,000,000원은 최저가보다 크지만 전입이 말소기준 이후라 매수인 인수 보증금으로 계산하지 않습니다.
- 다수 점유자 확인. 표시된 임차·점유자는 18명입니다. 보증금 미상자가 많아 실제 점유자, 방별 사용관계, 퇴거 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당요구자 구분. 배당요구가 표시된 사람과 확인이 필요한 사람이 섞여 있습니다. 이름별 문건접수와 실제 점유 여부를 맞춰야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 22-1, 22-2 및 503호 복층·다락·보일러실 현황을 감정평가서 도면과 대조해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 미반영한 구조입니다. 실제 배당과 명도 비용은 달라질 수 있습니다.
- 가격 상한. 최저가가 낮아 보여도 원룸형 다세대·다수 점유·제시외 현황을 반영해 보수적으로 접근해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 다르다
권리만 보면 말소기준은 명확합니다. 2017.11.30 수협은행 근저당권이 기준이고, 그 뒤의 임차권등기와 경매개시결정은 소멸합니다. 선다훈의 임차보증금 210,000,000원도 전입이 말소기준 이후라 매수인이 떠안을 보증금으로 보기는 어렵습니다. 그래서 실질취득은 현재 최저가인 163,167,000원으로 정리됩니다.
하지만 이 물건을 후하게 볼 수는 없습니다. 임차·점유자가 18명으로 표시되고, 보증금이 확인되지 않는 점유자가 많으며, 503호에는 제시외 현황까지 붙어 있습니다. 결론은 단순합니다. 권리 인수는 0원, 명도·현황 리스크는 큼. 최저가 70%라는 숫자보다 실제 점유관계와 제시외 현황을 확인한 뒤 보수적으로 판단해야 하는 사건입니다.