수원지방법원 2025타경1044. 수원시 권선구 세류동 1111-12, 세지로12번길 9-9 소재 5층 504호입니다. 감정평가상 이용상태는 도시형 생활주택(원룸형)이고, 등기상 집합건물입니다. 이 사건의 기준점은 2017.11.30 수협은행 근저당권입니다. 이후 2025.04.04 주택임차권등기, 2025.04.23 임의경매개시결정이 뒤따르며, 등기부상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격만 보면 1회 유찰로 9,600만원에서 6,720만원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 단순한 공실형 물건이 아닙니다. 현황조사와 문건접수에 다수의 전입·배당요구자가 등장하고, 임차권등기 박한나의 보증금 57,750,000원이 확인됩니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과해 실질취득이 보증금으로 고정되는 구조는 아니지만, 보증금 미상 점유자의 명도 리스크는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1044 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세류동 1111-12 5층504호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 도시형 생활주택(원룸형) |
| 소유자 | 조순태 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 96,000,000원 / 67,200,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구금액 | 888,681,357원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2017년 수협은행 근저당
말소기준권리는 2017.11.30 수협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,018,800,000원이고, 2019.07.03 채무자가 조순태로 변경된 등기가 이어집니다. 2025.04.04 박한나의 주택임차권등기는 말소기준 뒤에 들어온 권리로 표시되며, 2025.04.23 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다. 현재 계산상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
② 임차인·점유 확인 — 인수 0원이어도 ‘확인 난도’는 낮지 않다
실제 임차인·점유 신고는 18명으로 정리됩니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 중복 신고는 없습니다. 박한나는 임차권등기로 보증금 57,750,000원, 전입 2023.10.11, 확정일자 2023.10.25가 확인됩니다. 나머지 다수는 보증금이 확인되지 않아, 대항력은 표시상 없음이라도 명도·점유 현황은 원본으로 재확인해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박미순 | 2025.01.31 | 해당 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이승주 | 2021.12.13 | 해당 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장용호 | 2023.09.27 | 해당 없음 | 미상 | 2025.05.12 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정다현 | 2023.06.19 | 해당 없음 | 미상 | 2025.06.18 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 지한빈 | 2023.03.02 | 해당 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 진세정 | 2018.01.29 | 해당 없음 | 미상 | 2025.05.09 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 황진혁 | 2023.08.14 | 해당 없음 | 미상 | 2025.05.27 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 하다은 | 2019.03.11 | 해당 없음 | 미상 | 2025.07.01 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김민석 | 2022.02.07 | 해당 없음 | 미상 | 2025.06.12 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 문우현 | 2023.09.26 | 해당 없음 | 미상 | 2025.05.13 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신혜진 | 2023.10.27 | 해당 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 양지훈 | 2018.04.16 | 해당 없음 | 미상 | 2025.05.14 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이홍배 | 2024.03.18 | 해당 없음 | 미상 | 2026.05.27 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 지세훈 | 2022.12.09 | 해당 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이은호 | 2020.04.01 | 해당 없음 | 미상 | 2026.05.27 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신동영 | 2023.08.31 | 해당 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박한나 | 2023.10.11 | 2023.10.25 | 57,750,000원 | 2025.05.14 | 없음 | 확정일자 | 해당 없음 |
| 기사항전 | 미상 | 해당 없음 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 67,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,609,600원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 1,018,800,000원 | 65,590,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 67,200,000원 기준으로 근저당권자에게도 953,209,600원의 미배당이 발생합니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남수원초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택·도시형생활주택·다가구주택·근린생활시설이 섞인 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 5층 공동주택 중 5층 504호입니다. 사용승인일자는 2017.11.24입니다.
- 설비. 도시가스, 급배수 위생설비, 개별난방설비, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로·토지. 인접도로 대비 평탄한 대체로 정방형 토지이며, 건물 남동측으로 노폭 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류 접합, 비행안전제5구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대항력 기준일 확인. 말소기준은 2017.11.30 수협은행 근저당입니다. 전입일 미상 점유자는 대항력 가능·미상으로 보고 원본을 확인해야 합니다.
- 임차권등기 확인. 박한나의 임차권등기는 보증금 57,750,000원, 전입 2023.10.11, 확정 2023.10.25로 표시됩니다. 말소기준 이후라 인수형은 아니지만 명도와 배당관계는 확인 대상입니다.
- 다수 점유자 확인. 보증금 미상 전입자가 많습니다. 단순히 인수 0원으로 끝내지 말고 실제 거주자, 점유 부분, 퇴거 가능성을 확인해야 합니다.
- 미배당 구조. 현재 최저가 기준 근저당 미배당이 953,209,600원으로 큽니다. 배당으로 해결되지 않는 이해관계자가 남을 수 있어 명도 협의 난도를 보수적으로 보아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수·전입세대 열람을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “싸진 가격”보다 “점유 확인”이 먼저다
이 물건은 감정가 대비 70%까지 내려와 숫자만 보면 매력적으로 보일 수 있습니다. 그러나 권리분석의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라, 2017.11.30 말소기준권리 이후의 임차권등기와 다수 점유자를 어떻게 확인하느냐입니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원이고, 대항력 있는 보증금 초과 인수형도 아닙니다. 다만 보증금 미상·전입일 미상 항목이 있어 단정은 금물입니다. 결론은 가격은 내려왔지만, 점유 확인 전에는 공격적으로 들어가기 어려운 C급 물건입니다.