부동산임의경매

2025타경1103 · 수원지방법원 · 근린시설
철근콘크리트구조 53.30㎡

최저매각가 6차 · 유찰 5회 가격 메리트

168,406,000원 1억 6,840만 감정가 1,002,000,000원

감정가의 17% ▼ 83% 할인

다음 매각기일

07-08

수원지방법원 10:00

입찰 보증금

1,684만원

최저가의 10% · 16,840,600원

실거래 대비

▼ 78.9% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 7.97억원

최근 결과

5 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 5회 유찰로 최저가는 낮아졌지만 근린시설 영업·임차인·환금성 검토가 필요한 물건입니다.

가격 최저가 168,406,000원은 감정가 1,002,000,000원의 17% 수준
권리 말소기준 서수원새마을금고 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 박호선 보증금 90,000,000원은 대항력 없음으로 인수 위험 없음

한 줄 평 감정가 대비 최저가는 크게 낮아졌지만, 이 물건은 주거용이 아닌 근린시설입니다. 박호선 임차인은 전입이 말소기준 이후라 대항력 없음이며 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 인접호와 통합 이용 중인 영업시설이라는 점이 핵심 확인사항입니다.

감정가

1,002,000,000원

근린시설

최저가

168,406,000원

5회 유찰

실질취득

168,406,000원

인수 0원

핵심지표

권리 B

영업성 검토

수원지방법원 2025타경1103 사건입니다. 경기도 용인시 기흥구 농서동 프리미엄원희캐슬기흥서천 1층 엘150호 근린시설로, 현재 인접호(149호~154호)와 함께 "춘향골 한식뷔페"로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2022년 12월 28일 설정된 서수원새마을금고 근저당권이며 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

물건 개요

사건번호	수원지방법원 2025타경1103 (임의경매)
소재지	경기도 용인시 기흥구 농서동 455 프리미엄원희캐슬기흥서천 1층엘150호
용도	근린시설 · 인접호와 통합 이용
소유자	박정미
감정가 / 최저가	1,002,000,000원 / 168,406,000원
신청채권자 / 청구	서수원새마을금고 / 718,803,530원
매각기일	2026.07.08

① 권리 흐름 — 인수 위험 없음

2019.04.26 소멸

소유권보존 신탁 · 아시아신탁주식회사

2022.12.28 소멸

소유권이전 · 박정미

2022.12.28 말소기준

을구 1번 근저당권 · 서수원새마을금고 채권최고액 792,000,000원

2024.11.15~2024.11.28 소멸

국·용인시 압류

2025.04.11 소멸

임의경매개시결정 · 서수원새마을금고

② 임차인 분석

임차인	보증금	전입	대항력	승계
박호선	90,000,000원	2024.11.28	없음 말소기준 이후 전입	해당 없음

인수 판단
대항력 있는 임차인이 아니므로 보증금 90,000,000원은 매수인 인수 대상이 아닙니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다.

③ 예상배당표 (최저가 168,406,000원 가정)

배당항목	채권액	예상배당
집행비용	-	3,157,684원
서수원새마을금고 근저당	792,000,000원	165,248,316원
소유자 교부	-	0원

매각대금 분배

회차별 매각 시나리오

⚠️ 핵심 리스크
매각물건명세서상 인접호(149호~154호)와 통합하여 이용 중입니다. 낙찰 후 실제 영업 형태, 경계 회복 가능성, 시설 이용 관계 확인이 필요합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 서천고등학교 남동측 인근으로 아파트단지·지식산업센터·근린생활시설이 혼재합니다.
교통. 차량 접근 가능하며 인근 버스정류장이 있습니다.
이용상태. 현재 한식뷔페 영업시설로 이용 중입니다.
시장성. 근린시설은 주거용과 달리 임차수요와 업종 적합성이 가격을 좌우합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

통합 사용 중인 149호~154호와의 관계를 확인하세요.
현재 영업 승계 여부와 명도 협의 가능성을 확인하세요.
관리비·공용부분 부담 여부를 확인하세요.
근린시설은 최저가만 보고 판단하지 말고 실제 임대 가능성을 검토해야 합니다.

맺으며 — “권리는 깨끗하지만 용도가 승부처”

이 사건은 말소기준 이후 권리가 정리되고 임차인 대항력도 없어 권리분석 난도는 낮습니다. 다만 1층 근린시설이라는 특성상 낙찰 이후 가치는 영업성·임대수요·통합사용 관계에 달려 있습니다. 5회 유찰로 가격은 크게 낮아졌지만, 좋은 가격과 좋은 물건은 별개의 문제입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2025-12-09	유찰	10억 200만원
2	2026-01-13	유찰	7억 140만원
3	2026-02-20	유찰	4억 9,098만원
4	2026-03-25	유찰	3억 4,368만원
5	2026-06-02	유찰	2억 4,058만원
6	2026-07-08	대기	1억 6,840만원

부동산임의경매

5회 유찰, 권리는 정리되지만 영업시설 검토가 핵심 — 프리미엄원희캐슬기흥서천 1층 엘150호

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 위험 없음

② 임차인 분석

③ 예상배당표 (최저가 168,406,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 깨끗하지만 용도가 승부처”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (12장)

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