수원지방법원 2025타경1104. 프리미엄원희캐슬기흥서천 1층 L154호로, 감정평가상 근린생활시설입니다. 소유자 박정미는 2022년 12월 20일 이 물건을 거래가액 1,213,692,288원에 취득했고, 같은 날 서수원새마을금고 명의의 채권최고액 900,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 188,238,000원으로 감정가의 16.81%까지 내려왔습니다. 그러나 직접 비교할 수 있는 실거래 근거 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 특히 이 호실은 독립된 점포로 사용되는 것이 아니라 인접 여러 호와 연결된 음식점의 주방으로 이용되고 있어, 낙찰 후 단독 사용이나 재매각을 위해 추가 비용과 협의가 필요할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1104 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 농서동 455 프리미엄원희캐슬기흥서천 1층 L154호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 인접 L149호부터 L153호까지와 함께 “춘향골 한식뷔페”로 사용 · L154호는 주방 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 10층 · 사용승인 2019.04.02 |
| 소유자 | 박정미 · 2022.12.20 소유권 취득 · 거래가액 1,213,692,288원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,120,000,000원 / 188,238,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서수원새마을금고 / 813,935,370원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 토지 | 공장용지 · 준주거지역 · 공시지가 1,554,000원/㎡ · 평지·사다리형·중로각지 |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원, 점유·원상복구는 별도
말소기준은 2022.12.20 서수원새마을금고 근저당권입니다. 2024년과 2025년에 등기된 압류·가압류 및 임의경매개시결정은 모두 후순위이므로 매각으로 소멸합니다. 2025.05.29 등기된 압류는 2025.08.06 해제로 말소됐습니다. 과거 신탁등기도 2022.12.20 신탁재산 귀속으로 정리된 뒤 현 소유자에게 이전됐습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박호선 | L150·L151·L154호, 167.7000㎡ | 2024.11.28 | 90,000,000원 6,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 보증금은 중복 합산 없이 90,000,000원으로 봅니다.
박호선의 전입일은 2024.11.28로 말소기준권리인 2022.12.20보다 늦습니다. 제공된 권리판정에 따르면 대항력이 없어, 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하더라도 그 미회수액을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다. 따라서 매수인 실질취득액은 최저가와 같은 188,238,000원입니다.
② 가격과 유찰 — 83.19% 하락만으로 ‘저가’가 되지는 않는다
이 물건은 감정가 1,120,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저가가 188,238,000원입니다. 감정가 대비 16.81%, 하락 폭은 83.19%입니다. 다음 유찰 시 시나리오는 131,766,599원, 그다음은 92,236,619원으로 제시돼 있습니다.
다만 감정가와 최저가의 차이는 시장가와의 차이를 뜻하지 않습니다. 이 물건은 아파트가 아니라 지식산업센터 및 지원시설 내 근린생활시설이고, 독립 점포가 아닌 통합 음식점의 주방으로 사용 중입니다. 직접 비교 가능한 최근 거래 근거가 없는 상태에서는 최저가가 시세보다 낮다고 단정하거나 가격 가점을 줄 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 188,238,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,435,332원 |
| 1. 근저당 · 서수원새마을금고 | 900,000,000원 | 184,802,668원 |
| 2. 가압류 · 주식회사아이엠캐피탈 | 46,112,395원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권액 합계 946,112,395원 중 예상배당은 184,802,668원이며, 미배당액은 761,309,727원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있으나, 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서천고등학교 남동측 인근으로 아파트, 근린생활시설, 공장, 지식산업센터가 밀집한 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 각종 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. L149호부터 L153호까지와 함께 “춘향골 한식뷔페”로 사용 중이며 L154호는 주방으로 이용됩니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조, 사용승인일 2019.04.02. 기본 위생·급배수·옥내소화전· 화재탐지·승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측·동측·남측으로 각각 폭 약 15m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구이며, 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함돼 있습니다.
- 공부상 차이. 구분경계벽 일부가 철거돼 인접 호실들과 일체로 이용 중입니다. 위반건축물 표시는 없지만, 독립 호실로 회복할 때 필요한 공사와 절차는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 아파트가 아닌 근린시설이고 현재 주방 용도로 통합사용 중인 호실입니다. 5회 유찰 이력까지 고려하면 일반 수요층이 넓은 물건으로 보기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 범위 대조. 임차인 조사 범위인 L150호·L151호·L154호와 감정평가상 일체 사용 범위인 L149호부터 L153호까지를 현장에서 대조하세요.
- 경계 복원 가능성. 철거된 구분경계벽의 정확한 위치, 복원 공사비, 소방·전기·급배수 설비 분리 가능 여부를 확인하세요.
- 출입과 영업시설. L154호 단독 출입 가능 여부와 주방 후드·덕트·가스·배수시설이 다른 호실과 연결돼 있는지 확인하세요.
- 임차인 명도. 대항력은 없지만 실제 영업점유자가 존재합니다. 인도명령과 자진퇴거 협의, 영업시설 반출 기간을 입찰가에 반영하세요.
- 다른 호실 권리관계. 통합사용 중인 L149호부터 L153호까지의 소유자·임차인·경매 여부를 별도로 확인해야 L154호의 독립 사용 가능성을 판단할 수 있습니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 16.81%라는 비율이 아니라 동일 건물·유사 층·유사 용도의 실제 매매·임대 사례와 예상 공실기간으로 응찰 상한을 정하세요.
- 세금·관리비. 압류 관련 당해세와 공용부분 관리비 체납 여부를 관계 기관과 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “안전한 투자”는 같은 말이 아니다
이 사건의 금전 권리관계는 비교적 명확합니다. 2022.12.20 근저당권이 말소기준이고, 임차인의 전입은 2024.11.28로 후순위여서 보증금 90,000,000원을 매수인이 떠안을 구조가 아닙니다. 현재 최저가 기준 실질취득액도 188,238,000원으로 같습니다.
하지만 투자 판단의 핵심은 등기 밖에 있습니다. L154호는 인접 여러 호실과 연결된 한식뷔페의 주방이고, 구분경계벽 일부가 철거됐습니다. 5회 유찰과 감정가의 16.81%라는 숫자는 매력처럼 보이지만, 직접적인 시세 검증 없이 가격이 싸다고 결론 내릴 수 없습니다. 권리 인수는 낮지만, 점유·분리·복원·환금성 위험은 높다. 이 물건은 낙찰가보다 독립 호실로 정상화하는 데 필요한 총비용과 시간을 먼저 계산해야 합니다.
