105,211,000원
수원지방법원 2025타경1183. 오산시 원동 ‘오산역영무파라드’ 제122동 제1층 제162호입니다. 감정평가 이용상태는 판매시설(상점)이고, 제122동은 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 3층 건물입니다. 사용승인일은 2022.05.25입니다. 감정가 626,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 105,211,000원까지 내려왔습니다.
권리 구조의 중심은 2023.11.24 설정된 국민은행 근저당입니다. 채권최고액은 552,000,000원, 채무자는 현 소유자 원규연입니다. 이 근저당을 기준으로 그 뒤의 임의경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션도 매수인 인수 0원으로 계산됩니다. 다만 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로, 상점의 실제 점유·사용관계는 입찰 전 현장과 원본 서류에서 별도로 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1183 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 원동 771-1 오산역영무파라드 122동 1층 162호 |
| 용도 / 이용상태 | 판매시설(상점) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층/지상3층 내 제1층 제162호 · 사용승인 2022.05.25 |
| 소유자 | 원규연 · 2023.11.24 소유권이전 · 거래가액 568,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 626,000,000원 / 105,211,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권 / 청구액 | 주식회사 국민은행 / 477,801,256원 |
| 매각기일 | 2026.09.18 |
| 용도지역 | 도시지역 · 일반상업지역 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 인수 0원
2022.12.02 설정됐던 국민은행의 종전 근저당권 480,000,000원은 2023.11.24 해지로 이미 말소됐습니다. 같은 날 원규연이 거래가액 568,000,000원에 소유권을 취득하고, 새 국민은행 근저당권 552,000,000원이 설정됐습니다. 이것이 현재의 말소기준권리입니다. 이후 2025.05.01 국민은행의 임의경매개시결정, 2025.06.18 동화성세무서장 관련 압류가 들어왔지만 모두 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다.
② 가격 비교 — 숫자는 낮지만, 상점 시세로 곧바로 읽으면 안 된다
제공된 오산역영무파라드 면적 비교 기준은 43.918㎡이고, 거래 표본은 44.6~44.7㎡입니다. 최근 12개월 평균은 236,200,000원, 최신 2026.08 거래는 240,000,000원, 최근 구간은 이전 구간보다 6.6% 높은 흐름입니다. 현재 최저가 105,211,000원은 최근 12개월 평균의 44.5%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 44.6㎡ | 24 | 240,000,000원 |
| 2026.08 | 44.7㎡ | 13 | 240,000,000원 |
| 2026.08 | 44.7㎡ | 28 | 243,000,000원 |
| 2026.06 | 44.6㎡ | 17 | 230,000,000원 |
| 2026.05 | 44.6㎡ | 9 | 220,000,000원 |
| 2026.01 | 44.7㎡ | 12 | 250,000,000원 |
| 2025.12 | 44.7㎡ | 29 | 245,000,000원 |
| 2025.11 | 44.7㎡ | 27 | 239,000,000원 |
| 2025.10 | 44.7㎡ | 22 | 235,000,000원 |
| 2025.09 | 44.6㎡ | 12 | 220,000,000원 |
| 2025.07 | 44.7㎡ | 8 | 223,000,000원 |
| 2025.07 | 44.6㎡ | 6 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 10건 | 236,200,000원 |
특히 현재 물건은 이미 5회 유찰됐습니다. 제공된 같은 단지 경매 평균 유찰횟수 1.9회보다 훨씬 많습니다. 최저가가 크게 내려왔다는 사실은 분명하지만, 그만큼 시장이 감정가와 앞선 회차 가격에서 매수에 적극적이지 않았다는 결과도 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 105,211,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,272,954원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 552,000,000원 | 102,938,046원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 국민은행 채권최고액 552,000,000원 중 102,938,046원이 배당되고, 449,061,954원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
| 회차 | 매각가 | 국민은행 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 5회 유찰 | 105,211,000원 | 102,938,046원 | 449,061,954원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 73,647,700원 | 71,922,041원 | 480,077,959원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 51,553,390원 | 50,225,429원 | 501,774,571원 | 0원 |
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 운암고등학교 북서측 인근으로, 주변에 다세대주택·아파트·도시형생활주택·숙박시설·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 지하철 1호선 오산역과 노선 버스정류장이 있습니다.
- 이용상태. 현재 판매시설(상점)로 이용 중입니다. 외벽은 화강석붙임, 내벽은 몰탈 위 페인팅·석재붙임, 창호는 커튼월 마감 등으로 조사됐습니다.
- 설비. 공동 위생 및 급·배수, 승강기, 화재탐지·소화전, 주차장, 난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 약 8m 포장도로, 남측과 동측 약 6m 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 토지면적은 5,976.9㎡, 공시지가는 2,452,000원/㎡입니다.
- 환금성 신호. 현재 5회 유찰로, 제공된 같은 단지 경매 평균 유찰횟수 1.9회보다 유찰이 많습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 상점 자체 시세 확인. 44.5%라는 비교비율은 고층 거래를 포함한 참고치입니다. 1층 판매시설의 실제 매매·임대 조건을 별도로 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 현재 상점으로 이용 중이나 임대관계는 미상입니다. 실제 사용자와 점유 원인을 확인해야 명도비용과 기간을 판단할 수 있습니다.
- 5회 유찰 원인 확인. 감정가 626,000,000원에서 105,211,000원까지 내려온 과정이 단순 가격 문제인지, 상권·공실·수익성 문제인지 현장에서 확인해야 합니다.
- 채권 미배당과 인수 구분. 국민은행 미배당액 449,061,954원이 남더라도 현재 권리분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 다음 회차 시나리오. 6회 유찰 시 73,647,700원, 7회 유찰 시 51,553,390원으로 계산돼 있으므로 입찰가와 환금성의 균형을 따져야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·점유관계와 현장 상태를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 5회 유찰에는 이유를 확인해야 한다”
이 물건의 장점은 분명합니다. 말소기준인 국민은행 근저당 이후의 경매개시결정과 압류가 매각으로 정리되고, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 최저가도 105,211,000원까지 내려와 감정가의 16.81%입니다.
하지만 가격 판단은 단순하지 않습니다. 제공된 최근 12개월 거래평균 236,200,000원과 비교하면 44.5%에 불과하지만, 본건은 1층 판매시설(상점)이고 비교 거래는 6~29층입니다. 용도와 층이 달라 그 거래가격을 상점의 직접 시세로 사용할 수 없습니다. 게다가 이미 5회 유찰돼 같은 단지 평균 유찰 1.9회를 크게 넘어섰습니다. 따라서 결론은 “권리는 통과, 가격은 현장검증 후 판단”입니다. 이 물건은 최저가 자체보다 왜 다섯 번 유찰됐는지를 확인하는 것이 먼저입니다.
