수원지방법원 2025타경1183. 경기도 오산시 원동 771-1 오산역영무파라드 제122동 제1층 제162호, 전용면적 기준 43.918㎡ 규모의 집합건물입니다. 감정평가서상 현재 이용상태는 판매시설(상점)이고, 매각물건명세서 비고도 판매시설(상점)으로 기재되어 있습니다. 건물은 철근콘크리트구조, 지하2층/지상3층이며 사용승인일은 2022.05.25입니다.
권리만 보면 비교적 단순합니다. 2023.11.24 설정된 주식회사국민은행의 채권최고액 552,000,000원 근저당이 말소기준권리이고, 이후 2025.05.01 경매개시결정과 2025.06.18 압류는 매각으로 소멸합니다. 따라서 매수인이 별도로 인수할 권리는 0원입니다. 반면 가격은 이미 여섯 차례 유찰을 거친 상태라, 현재 최저가가 낮다는 사실과 실제 환금성은 구분해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1183 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 원동 771-1 오산역영무파라드 122동 1층 162호 도로명: 경기도 오산시 오산로198번길 32 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(기타) · 판매시설(상점) · 전용면적 43.918㎡ |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 지하2층/지상3층 · 제1층 제162호 |
| 소유자 | 원규연 (2023.11.08. 매매, 거래가액 568,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 626,000,000원 / 73,648,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 477,801,256원 |
| 말소기준권리 | 2023.11.24. 을구 2번 근저당권 · 주식회사국민은행 · 채권최고액 552,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
2023.11.24. 설정된 국민은행 근저당이 말소기준권리입니다. 그보다 앞선 2022.07.21. 신탁등기는 등기부상 이미 말소되었고, 2022.12.02. 설정된 국민은행 근저당도 2023.11.24. 해지되어 말소된 상태입니다. 현재 기준으로 살아 있는 핵심 담보권은 말소기준인 을구 2번 근저당이며, 경매개시결정과 압류는 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
임차인 권리는 별도로 확인되지 않아 실제 임차인 0명으로 판단됩니다. 따라서 임차보증금 인수 문제도 없습니다. 다만 감정평가서상 임대관계는 미상이므로 현장에서는 실제 점유자와 사용관계를 확인하는 것이 안전합니다.
② 시세 비교 — 최저가는 낮지만, 비교 대상의 용도는 확인해야 한다
오산역영무파라드의 최근 실거래 12건입니다. 거래 면적은 44.6~44.7㎡이고, 본건 기준 면적은 43.918㎡로 면적은 일치 범위에 들어갑니다. 다만 본건의 이용상태는 판매시설(상점)이므로, 아래 거래가 본건과 동일한 용도의 거래인지 여부는 현장·원본 자료에서 확인할 필요가 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 44.6㎡ | 24 | 240,000,000원 |
| 2026.08 | 44.7㎡ | 13 | 240,000,000원 |
| 2026.08 | 44.7㎡ | 28 | 243,000,000원 |
| 2026.06 | 44.6㎡ | 17 | 230,000,000원 |
| 2026.05 | 44.6㎡ | 9 | 220,000,000원 |
| 2026.01 | 44.7㎡ | 12 | 250,000,000원 |
| 2025.12 | 44.7㎡ | 29 | 245,000,000원 |
| 2025.11 | 44.7㎡ | 27 | 239,000,000원 |
| 2025.10 | 44.7㎡ | 22 | 235,000,000원 |
| 2025.09 | 44.6㎡ | 12 | 220,000,000원 |
| 2025.07 | 44.7㎡ | 8 | 223,000,000원 |
| 2025.07 | 44.6㎡ | 6 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 10건 | 236,200,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 233,750,000원 |
가격만 놓고 보면 현재 최저매각가 73,648,000원은 최근 12개월 평균 236,200,000원의 31.2%입니다. 최신 거래도 2026.08 240,000,000원이므로 현재 최저가는 그보다 크게 낮습니다. 최근 12개월 평균은 이전 거래 대비 6.6% 상승한 추세이므로, 적어도 최근 시세 자체가 하락하는 상황으로 보기는 어렵습니다.
반대로 감정가는 626,000,000원으로 최근 12개월 평균 236,200,000원보다 상당히 높습니다. 여섯 차례 유찰을 거쳐 최저가가 감정가의 12% 수준까지 내려온 현재 회차에서는 가격 메리트가 크게 생겼지만, 그 메리트가 실제 상점의 매출·임대수요까지 보장하는 것은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 73,648,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,725,664원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 552,000,000원 | 71,922,336원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 73,648,000원에서는 집행비용 1,725,664원을 제외한 71,922,336원이 국민은행 근저당에 배당되는 구조입니다. 채권최고액 552,000,000원에 비해 480,077,664원의 미배당이 발생하며, 신청채권자 청구액 477,801,256원도 충족되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 추가 하락은 가격을 더 낮추지만 수요 확인이 먼저
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (6회 유찰) | 12% | 73,648,000원 | 480,077,664원 |
| 7회 유찰 시 | 8% | 51,553,600원 | 501,774,365원 |
| 8회 유찰 시 | 6% | 36,087,520원 | 516,962,055원 |
현재도 감정가 12% 수준까지 내려온 만큼 절대가격은 이미 크게 낮습니다. 추가 유찰 시 51,553,600원, 36,087,520원까지 내려갈 수 있지만, 본건은 이미 6회 유찰됐고 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 2.2회, 낙찰률은 0.0%입니다. 따라서 단순히 최저가가 더 내려간다는 사실보다 왜 매수자가 붙지 않았는지를 판매시설의 실제 사용·임대수요·현장 접근성 측면에서 확인하는 것이 중요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 경기도 오산시 원동 소재 ‘운암고등학교’ 북서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택·아파트·도시형생활주택·숙박시설·근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 용이하고, 인근에 지하철 1호선 ‘오산역’ 및 노선 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 용도·건물. 본건은 현재 판매시설(상점)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지하2층/지상3층, 사용승인일 2022.05.25입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 일반상업지역, 지목 대, 공시지가 2,452,000원/㎡이며 토지는 평지·가로장방형이고 소로각지에 접합니다. 토지면적은 5,976.9㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역·토지구획정리사업지구·가축사육제한구역·비행안전제3구역(전술)· 상대보호구역·도시지역·일반상업지역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함 또는 저촉되어 있습니다.
- 환금성. 오산역영무파라드는 404세대이며 사용승인일은 2022.05.25입니다. 다만 단지 경매 통계상 평균 유찰 2.2회, 낙찰률 0.0%이고 본건은 6회 유찰 상태입니다. 상점이라는 용도까지 감안하면 환금성 확인이 핵심입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 권리. 2023.11.24. 국민은행 근저당을 말소기준권리로 잡고, 그 이후 경매개시결정과 압류가 매각으로 소멸하는지 원본 등기부에서 다시 확인하세요.
- 인수. 현재 자료상 실제 임차인 0명이며 매수인 인수액은 0원입니다. 현장에서는 실제 점유자와 사용관계를 확인하세요.
- 가격. 현재 최저가 73,648,000원은 최근 12개월 평균 236,200,000원의 31.2%로 가격상 할인폭이 큽니다. 다만 실거래 참고치와 본건 판매시설의 용도가 같은지 먼저 확인하세요.
- 유찰. 6회 유찰 상태이고 단지 평균 유찰은 2.2회입니다. 추가 유찰 시 51,553,600원·36,087,520원 시나리오도 있으므로 현재가와 추가 유찰가를 함께 비교하세요.
- 임대관계. 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 상점의 실제 점유자, 임대차, 영업 여부와 현장 사용상태를 확인하는 것이 중요합니다.
- 관리비·현장. 판매시설의 관리비, 공용부분 비용, 주차 및 접근성, 실제 상권과 영업 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 제공된 등기사항전부증명서·매각 관련 자료·감정평가·실거래 자료를 토대로 한 분석 의견입니다. 입찰 전 원본 서류와 현장 상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 무조건 좋은 물건”
권리분석만 보면 이 물건은 상당히 단순합니다. 말소기준권리는 2023.11.24. 국민은행 근저당이고, 이후 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인 권리도 확인되지 않아 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 현재 회차에서는 분명한 장점이 있습니다. 최저매각가 73,648,000원은 최근 12개월 평균 실거래 236,200,000원의 31.2% 수준이고 최신 2026.08 거래 240,000,000원보다도 낮습니다. 최근 12개월 거래 추세 역시 +6.6%로 하락 추세가 아닙니다.
하지만 이 숫자를 그대로 낙관해서는 안 됩니다. 본건은 아파트가 아니라 판매시설(상점)이고 임대관계는 미상이며, 이미 6회 유찰됐습니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 2.2회, 낙찰률 0.0%라는 점도 수요 측면에서 무시하기 어렵습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 ‘최저가가 싸냐’보다 73,648,000원에 실제로 상점으로서 환금 가능한 물건인가입니다. 권리는 합격, 가격도 매력적이지만, 최종 판단은 용도·점유·임대수요 확인을 전제로 하는 B급 접근이 적절합니다.
