105,211,000원
수원지방법원 2025타경1183. 오산시 원동 오산역영무파라드 122동 1층 162호, 전유면적 43.918㎡의 집합건물입니다. 감정평가상 현재 이용상태는 판매시설(상점)입니다. 겉으로 보이는 숫자는 강합니다. 감정가 626,000,000원에서 5회 유찰되어 최저가가 105,211,000원까지 내려왔고, 유사면적 최근 실거래 평균 232,250,000원과 비교하면 절반 아래입니다. 그러나 이 사건은 “싸다”보다 왜 5회나 유찰됐는지를 먼저 묻는 물건입니다.
권리 구조는 말소기준이 2023.11.24 국민은행 근저당권으로 잡혀 있고, 이후 임의경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다. 조사된 임차인은 없지만, 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 표시되어 있습니다. 즉 대항력 있는 임차인을 단정할 자료는 없지만, 실제 점유자가 누구인지와 상점 영업·명도 상황은 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1183 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 원동 771-1 오산역영무파라드 제122동 제1층 제162호 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 판매시설(상점) · 전유면적 43.918㎡ |
| 소유자 | 원규연 (2023.11.24. 거래가 568,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 626,000,000원 / 105,211,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 477,801,256원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 이용상태 | 판매시설(상점)로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 인수 0원이지만, 점유 확인은 별도
이 사건의 말소기준은 2023.11.24 을구 2번 국민은행 근저당권입니다. 같은 날 원규연 씨 앞으로 소유권이 이전됐고, 국민은행이 채권최고액 552,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 이후 2025.05.01 임의경매개시결정, 2025.06.18 국 압류는 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최저가는 낮지만, 표본과 용도를 구분해야 한다
오산역영무파라드 유사면적 최근 실거래 12건입니다. 표본 평균은 232,250,000원, 최저는 220,000,000원, 최고는 250,000,000원입니다. 현재 최저매각가 105,211,000원은 이 평균의 45.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 44.6㎡ | 9 | 220,000,000원 |
| 2026.01 | 44.7㎡ | 12 | 250,000,000원 |
| 2025.12 | 44.7㎡ | 29 | 245,000,000원 |
| 2025.11 | 44.7㎡ | 27 | 239,000,000원 |
| 2025.10 | 44.7㎡ | 22 | 235,000,000원 |
| 2025.09 | 44.6㎡ | 12 | 220,000,000원 |
| 2025.07 | 44.7㎡ | 8 | 223,000,000원 |
| 2025.07 | 44.6㎡ | 6 | 220,000,000원 |
| 2025.07 | 44.7㎡ | 25 | 245,000,000원 |
| 2025.03 | 44.6㎡ | 15 | 225,000,000원 |
| 2024.12 | 44.6㎡ | 23 | 225,000,000원 |
| 2024.12 | 44.7㎡ | 10 | 240,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 232,250,000원 |
다만 이 물건은 1층 판매시설(상점)입니다. 최근 거래 표본은 유사면적 가격 기준으로는 참고할 수 있지만, 1층 상점의 영업성·공실 가능성·임대수요를 그대로 대체하지는 않습니다. 그래서 현재 최저가가 낮아 보이더라도 “실거래 평균 대비 45.3%”만으로 안전마진을 확정하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 105,211,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,272,954원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 480,000,000원 | 102,938,046원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 552,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권 1,032,000,000원 중 예상 배당은 102,938,046원, 미배당은 929,061,954원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 절차에서 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 미배당은 계속 커진다
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰, 감정가 16.81%) | 105,211,000원 | 102,938,046원 | 929,061,954원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 11.76%) | 73,647,700원 | 71,922,041원 | 960,077,959원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 8.24%) | 51,553,390원 | 50,225,429원 | 981,774,571원 |
유찰이 더 진행되면 매수인의 취득금액은 낮아지지만, 채권자 미배당은 더 커집니다. 미배당 자체가 곧바로 매수인 인수금으로 바뀌는 구조는 아니지만, 이 정도로 회수가 낮다는 것은 담보가치와 시장수요가 약하게 평가되고 있다는 신호입니다. 특히 상점은 주거용보다 임차수요·공실·관리비의 영향을 크게 받습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 운암고등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택·아파트·도시형생활주택·숙박시설·근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고, 인근에 지하철 1호선 오산역 및 노선 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 용도. 현재 판매시설(상점)로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조, 사용승인일은 2022.05.25입니다.
- 토지. 일반상업지역의 주상용 건부지이며, 북측 약 8미터 도로와 남측·동측 약 6미터 도로에 접합니다. 공시지가는 2,452,000원/㎡입니다.
- 공부상 특이사항. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 현재 상점으로 이용 중이고 임대관계가 미상입니다. 실제 영업자, 점유 권원, 명도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 상가 수요 검증. 유사면적 실거래 평균 대비 최저가는 낮지만, 1층 판매시설의 임대수익·공실 가능성·출입 동선은 별도 판단해야 합니다.
- 관리비 체납. 집합건물 상가의 공용부분 관리비는 매수인 부담이 될 수 있으므로 관리주체 확인이 필요합니다.
- 권리 원본 대조. 2023.11.24 국민은행 근저당권, 임의경매개시결정, 국 압류, 당해세 가능성을 등기부·매각물건명세서 원본으로 확인하세요.
- 입찰보증금. 현재 최저가 기준 10%는 10,521,100원입니다. 낮은 최저가보다 낙찰 후 보유·임대·매각 계획이 더 중요합니다.
맺으며 — “싸졌다”보다 “팔리느냐”가 먼저다
이 물건의 장점은 숫자로 분명합니다. 감정가 626,000,000원에서 5회 유찰되어 최저가가 105,211,000원까지 내려왔고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 결론을 곧바로 “저렴하다”로 내리기에는 이릅니다. 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 1층 판매시설(상점)이고, 임대관계는 미상이며, 단지 경매 통계도 평균 유찰 4.2회·낙찰률 0.0%로 제시되어 있습니다. 권리보다 중요한 것은 점유 확인, 상가 수요, 환금성입니다. 숫자는 매력적이지만, 검증 없이 들어갈 물건은 아닙니다.