수원지방법원 2025타경1191. 화성시 오산동 우성르보아시티 제1층 제109호입니다. 사건의 말소기준권리는 2024.04.11. 주식회사국민은행 근저당권으로, 채권최고액은 621,600,000원입니다. 이후 하나자산신탁의 가압류 330,371,040원, 우리금융캐피탈의 가압류 111,455,675원, 국민은행의 임의경매개시결정, 화성시 압류가 이어졌고 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 조사된 임차인은 없고 예상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 가격은 권리와 별개로 봐야 합니다. 김수목의 2024.04.11. 소유권이전 당시 등기상 거래가액은 774,285,600원이지만, 현재 최저매각가는 263,424,000원입니다. 감정가 768,000,000원 대비 세 차례 유찰된 현재 회차가 34.3% 수준까지 내려온 상태입니다. 그렇다고 이 비율만으로 “싸다”고 결론 낼 수는 없습니다. 최근 실거래 비교값이 없어 현재 시장가와의 직접 비교 근거가 없기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1191 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 오산동 1088-2 우성르보아시티 1층 에이동(오피스텔동) 109호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 18층 건물 중 제1층 제109호 |
| 소유자 | 김수목 · 2024.04.11. 소유권이전 · 거래가액 774,285,600원 |
| 감정가 / 최저가 | 768,000,000원 / 263,424,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 529,455,750원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 대항력 임차인 보증금이나 승계할 임차보증금은 확인되지 않았고, 예상배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준권리는 2024.04.11. 국민은행 근저당권입니다. 이후의 하나자산신탁 가압류, 우리금융캐피탈 가압류, 경매개시결정, 화성시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 구조 — 3회 유찰, 감정가의 34.3%
감정가는 768,000,000원, 현재 최저매각가는 263,424,000원입니다. 세 차례 유찰되며 현재 최저가가 감정가 대비 34.3% 수준까지 내려왔습니다. 다음 시나리오의 매각가는 4회 유찰 시 184,396,800원, 5회 유찰 시 129,077,759원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 263,424,000원 | 804,490,651원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 184,396,800원 | 882,411,470원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 129,077,759원 | 936,956,045원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 263,424,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,487,936원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 621,600,000원 | 258,936,064원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 하나자산신탁 | 330,371,040원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 우리금융캐피탈주식회사 | 111,455,675원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 채권자 총 청구액 1,063,426,715원 가운데 예상배당은 258,936,064원이고, 미배당은 804,490,651원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동탄역(GTX-A) 북동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설·아파트단지·지식산업센터 등이 소재하는 상업지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장·동탄대로·동탄역(GTX-A)이 소재합니다.
- 이용상태. 감정평가상 제1층 제109호는 공부상 근린생활시설로 표기돼 있습니다.
- 도로. 건물 동측으로 약 40m, 북측 및 남측으로 약 15m 내외 도로와 각각 접합니다.
- 토지. 중심상업지역·지구단위계획구역(화성동탄(2))이며, 토지면적은 4,737.4㎡, 공시지가는 6,831,000원/㎡입니다.
- 물적 상태. 철근콘크리트구조 18층 건물이며 기본 위생·급배수·화재탐지·승강기 설비가 되어 있고, 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리 원본 대조. 2024.04.11. 국민은행 근저당권이 말소기준권리인지 등기부 원본과 매각물건명세서를 최종 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 최근 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가 263,424,000원의 시장가 대비 수준은 현장 중개업소·동일 건물 거래사례로 별도 확인이 필요합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도 표기는 대지이고 감정 이용상태는 공부상 근린생활시설입니다. 실제 이용 가능 범위와 영업·임대 수요를 확인해야 합니다.
- 3회 유찰 원인 확인. 감정가 768,000,000원에서 현재 263,424,000원까지 유찰된 만큼 권리 외에 가격·수요·물건 상태 측면의 원인을 현장에서 점검할 필요가 있습니다.
- 세금·비용 확인. 예상배당은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 검증은 별개
이 사건은 임차인이 없고 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 국민은행 근저당권 이후의 가압류, 경매개시결정, 압류도 매각으로 소멸해 권리 구조 자체는 비교적 단순합니다. 반면 세 차례 유찰로 최저가는 감정가의 34.3%인 263,424,000원까지 내려왔습니다. 이 큰 할인폭만 보면 눈에 띄지만, 최근 실거래 시세가 없어 실제 시장가격 대비 저렴한지 판단할 근거는 아직 부족합니다. 따라서 이 물건의 핵심은 권리 인수 위험보다 근린생활시설 1층 109호의 실제 임대·매매 수요와 현재 시세를 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
