수원지방법원 2025타경1191. 경기도 화성시 오산동 우성르보아시티의 1층 109호가 경매에 나왔습니다. 동탄역(GTX-A) 북동측 인근에 위치한 집합건물로, 등기상 소재지에는 오피스텔동이라는 명칭이 포함되어 있지만 감정평가상 이용상태는 공부상 근린생활시설입니다. 물건종류에는 대지로 표기되어 있어, 실제 매각대상의 건물·대지권 범위와 공부상 용도는 반드시 원본으로 대조해야 합니다.

소유자 김수목은 2024년 4월 11일 거래가액 774,285,600원에 소유권을 취득했고, 같은 날 국민은행 앞으로 채권최고액 621,600,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 하나자산신탁과 우리금융캐피탈의 가압류가 차례로 설정됐으며, 국민은행이 임의경매를 신청했습니다. 현재 최저가는 최초 감정가의 약 4분의 1 수준이지만, 과거 거래가액과 감정가가 현재의 실제 매매 가능 가격을 보장하지는 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸

말소기준은 2024년 4월 11일 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 621,600,000원이며, 신청채권자의 경매 청구금액은 529,455,750원입니다. 이후 설정된 하나자산신탁 가압류 330,371,040원, 우리금융캐피탈 가압류 111,455,675원과 국민은행의 임의경매개시결정, 화성시 압류는 모두 매각으로 등기상 소멸하는 것으로 분류됩니다.

과거 신탁 이력도 있습니다. 하나자산신탁 명의 소유권보존과 생보부동산신탁 명의 신탁등기가 있었지만, 해당 신탁등기는 등기상 이미 말소된 것으로 나타납니다. 이후 김수목 명의 소유권이전이 이루어진 상태입니다. 입찰 전에는 최신 등기사항전부증명서와 신탁 말소 이력을 다시 대조하는 것이 안전합니다.

② 가격 분석 — 4회 유찰, 그러나 현재 시세는 별개

최초 감정가 768,000,000원에서 4회 유찰된 현재 최저매각가는 184,396,800원입니다. 감정가 대비 24.01% 수준으로, 표면적인 가격 하락 폭은 매우 큽니다.

추가 유찰 금액은 예상 시나리오이며, 실제 다음 매각기일과 최저가격은 법원 공고로 확인해야 합니다.

소유자의 2024년 거래가액 774,285,600원은 과거 거래 이력입니다. 현재 해당 호수의 용도별 수요, 임대수익, 공실 위험 및 처분 가능 가격을 판단하는 자료로 단독 사용하기에는 한계가 있습니다. 특히 4회 유찰 이력은 높은 할인율에도 매수 수요나 권리·이용상 검증이 중요할 수 있음을 시사합니다. 유찰의 구체적 원인이 확인된 것은 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 184,396,800원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 3,381,555원을 제외한 181,015,245원이 국민은행 근저당권에 배당되고, 후순위 가압류 채권자들에게 배당될 금액은 없습니다. 채권자 총 미배당액은 882,411,470원으로 추정됩니다.

집행비용은 추정치입니다. 배당 계산에는 당해세 등 조세의 실제 우선순위 및 최우선변제 관련 변동사항이 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 국민은행 채권액은 배당 계산상 채권최고액을 기준으로 표시했습니다.

④ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 동탄역(GTX-A) 북동측 인근으로, 주변에 근린생활시설과 아파트단지, 지식산업센터 등이 형성된 상업지대입니다. 감정평가상 주위환경은 양호한 것으로 평가되었습니다.
• 교통. 건물까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 동탄대로 및 동탄역(GTX-A)이 있어 교통상황은 양호한 것으로 조사되었습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 18층 건물 중 1층 109호입니다. 기본적인 위생·급배수·화재탐지·승강기설비가 설치되어 있습니다.
• 용도. 감정평가상 공부에 표시된 이용상태는 근린생활시설입니다. 주소의 오피스텔동 명칭만으로 주거용 오피스텔이라고 판단해서는 안 됩니다. 실제 영업 가능 업종 및 건축물대장상 세부 용도 확인이 중요합니다.
• 도로. 건물 동측으로 약 40m, 북측과 남측으로 각각 약 15m 내외 도로에 접하는 것으로 조사되었습니다. 개별 호실의 전면 노출도와 출입 동선은 현장 확인이 필요합니다.
• 토지·규제. 중심상업지역(동탄2지구), 화성동탄(2) 지구단위계획구역, 택지개발지구, 성장관리권역 등에 해당합니다. 토지 전체 면적은 4,737.4㎡이며, 이 수치는 개별 호실의 전용면적이 아닙니다.
• 공부상 상태. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 표시됩니다. 다만 대지 표기와 근린생활시설 이용상태의 관계, 매각대상 범위는 원본 서류로 재확인해야 합니다.
• 환금성. 동탄역 인근 상업 입지는 장점이 될 수 있으나, 1층 근린생활시설의 매수 수요는 주거용 아파트와 다릅니다. 임차수요·공실·관리비·업종 제한·현실적인 재매각 가격을 별도로 평가해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 매각대상과 용도 확인. 물건종류에 대지로 표시되어 있으나 등기와 감정평가에는 1층 구분건물 및 근린생활시설이 확인됩니다. 매각물건명세서, 건축물대장, 대지권 표시와 감정평가서 원본을 대조하세요.
• 시세 검증. 동일 건물·인근 동일 용도의 실제 매매사례를 확인하고, 최근 거래가격과 현재 매물 호가를 구분하세요. 특히 현재 최저가 184,396,800원을 적정가치와 직접 비교해야 합니다.
• 임대수익 확인. 실제 임대차 상태, 받을 수 있는 월 임대료, 공실 가능성 및 관리비를 확인해야 합니다. 상업용 구분건물은 매입가격뿐 아니라 보유 중 수익과 향후 처분 가능성이 중요합니다.
• 실제 점유·명도. 신고된 임차인은 없지만 현재 점유자가 없다는 뜻은 아닙니다. 현황조사서와 현장 확인을 통해 점유 원인, 임대차 여부, 인도 가능성을 확인하세요.
• 화성시 압류·조세. 2025.12.15 압류의 원인과 관련 세금의 법정기일·배당순위, 낙찰자에게 영향을 줄 수 있는 사항을 확인하세요.
• 기존 신탁 이력. 하나자산신탁 및 생보부동산신탁 관련 등기는 이미 말소된 것으로 나타나지만, 신탁원부 및 최신 등기사항전부증명서를 대조하세요.
• 관리비·시설 상태. 미납 공용 관리비의 범위, 시설 유지관리 상태, 개별 호실의 실내 상태와 수선 필요 여부를 확인하세요.
• 추가 유찰 시나리오. 5회 유찰 시 129,077,759원, 6회 유찰 시 90,354,431원으로 계산되지만, 추가 유찰을 전제하거나 현재 시세보다 낮다고 단정하지 말고 입찰가 상한을 별도로 검증하세요.
• 매각기일과 원본 확인. 2026.11.03 매각기일의 변경·취하·정지 여부 및 매각조건을 법원 공고로 확인하고, 매각물건명세서·등기부·현황조사서·감정평가서를 최종 대조하세요.

맺으며 — “24%라는 숫자보다 중요한 것은 실제 가치”

이 물건은 감정가 768,000,000원에서 4회 유찰되어 최저가가 184,396,800원까지 내려왔습니다. 권리 구조만 보면 국민은행 근저당 이후 가압류와 압류가 소멸하며, 신고된 임차인도 없어 확인된 등기상 인수액은 0원입니다. 큰 미배당액이 곧 낙찰자의 채무가 되는 구조도 아닙니다.

그러나 가격 측면에서는 아직 합격 판정을 내리기 어렵습니다. 공부상 근린생활시설인 1층 구분건물로서 현재 거래가격과 임대수익, 점유·이용상태가 명확하지 않고, 이미 4회 유찰되었습니다. 동탄역 인근 입지와 높은 감정가 할인율은 검토할 만한 요소지만 이것만으로 가격 메리트나 높은 환금성을 인정하기는 어렵습니다.

권리는 비교적 단순하지만, 가격·용도·점유 검증은 까다로운 물건입니다. 입찰 여부는 감정가 대비 할인폭보다 실제 매각대상의 범위, 확인 가능한 실거래가격, 예상 임대수익, 세금·관리비·명도 부담을 검증한 후 결정하는 것이 적절합니다. 현재 단계의 결론은 권리 검토 가능, 가격 판단 보류입니다.