울산지방법원 2025타경11360. 울산 중구 서동 208의 주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가 이용상태는 주택이고, 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지입니다. 감정가는 213,618,600원이지만 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 73,271,000원까지 내려왔습니다. 권리의 출발점은 2022년 8월 11일 설정된 농소새마을금고의 채권최고액 180,000,000원 근저당권입니다. 이후 울산신용보증재단 가압류와 세금 압류, 임의경매개시결정 등이 이어졌고 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 숫자 하나만 보고 접근하기 어렵습니다. 감정가 대비 최저가 비율은 크게 내려왔지만 실거래 비교자료가 없으므로 현재 73,271,000원이 실제 시장가치 대비 얼마나 낮은지는 판단할 수 없습니다. 게다가 토지의 공부상 지목은 전이지만 현황은 대이고, 제시외 건물도 일괄매각에 포함됩니다. 가격보다 먼저 매각 범위와 현황을 정확히 확인해야 하는 유형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11360 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 중구 서동 208 · 병영성9안길 8 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 주택으로 이용중 |
| 토지 | 139.0㎡ · 지목 전 · 현황 대 · 공시지가 740,000원/㎡ |
| 건물구조 | 철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 2층 |
| 소유자 | 김남수, 이은희 · 김남수 공유지분 3분의 1 및 3분의 1 · 이은희 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 213,618,600원 / 73,271,000원 (3회 유찰) |
| 경매 청구금액 | 155,057,280원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 토지 현황 대로 농지취득자격증명 불필요 |
① 권리 흐름 — 기준근저당 이후는 매각으로 정리
임차인 없음. 대항력 임차보증금이나 임차권등기 인수문제는 확인되지 않으며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준은 2022.08.11 농소새마을금고 근저당권으로, 이후 울산신용보증재단 가압류, 동울산세무서 압류, 경매개시결정, 울산광역시 중구 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 가격 구조 — 감정가 34.3%지만 ‘시세 할인’은 확인 불가
현재 최저매각가는 73,271,000원으로 감정가 213,618,600원의 34.3%입니다. 다만 이 비율은 세 차례 유찰에 따른 경매 최저가 변화일 뿐입니다. 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 73,271,000원 | 34.3% | 131,379,878원 |
| 4회 유찰 시 | 51,289,700원 | 24.01% | 152,965,515원 |
| 5회 유찰 시 | 35,902,790원 | 16.81% | 168,075,460원 |
회차가 내려갈수록 채권자에게 돌아가는 배당은 줄고 미배당액은 커집니다. 하지만 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 배당부족 131,379,878원은 낙찰자가 추가로 갚는 금액이 아니라 채권자 측에 남는 미회수액입니다.
③ 예상배당표 (매각가 73,271,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,718,878원 |
| 2. 근저당권 · 농소새마을금고 | 180,000,000원 | 71,552,122원 |
| 3. 가압류 · 울산신용보증재단 | 22,932,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 202,932,000원 중 예상배당은 71,552,122원이며 미배당은 131,379,878원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 중구 서동 소재 병영초등학교 북측 인근이며, 주위는 단독주택·빌라·나지 등이 형성된 기존 주택가입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 대중교통 사정은 보통 정도입니다.
- 이용. 감정평가상 주택으로 이용중입니다.
- 건물. 철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로, 외벽은 적벽돌 노출쌓기·몰탈 위 페인트, 내벽은 벽지도배·타일·몰탈 위 페인트, 창호는 알미늄삿시 및 목유리2중창입니다.
- 설비. 위생급배수설비와 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 139.0㎡, 공부상 지목은 전이나 현황은 대이며 토지이용상황은 단독, 완경사·사다리형·세로한면(가) 조건입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 소로3류(폭 8m 미만)에 저촉됩니다. 가축사육제한구역·장애물제한표면구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역에도 포함됩니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세를 별도로 확인. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 싸다고 판단하지 말고, 서동 일대 유사 주택·토지의 실제 거래와 현재 매물을 대조해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되어 있으므로 현황·면적·사용상태와 감정평가 대상 범위를 직접 확인해야 합니다.
- 토지 현황 확인. 공부상 지목 전, 현황 대입니다. 농지취득자격증명은 필요 없으나 실제 경계·도로접면과 이용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 근저당 이전등기 대조. 농소새마을금고 근저당에 엠씨아이대부주식회사 이전등기가 있으므로 채권승계와 배당관계를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 동울산세무서와 울산광역시 중구의 압류가 존재합니다. 매각으로 소멸하는 등기라도 실제 배당순위와 당해세 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 점유·명도 확인. 임차인은 없지만 실제 점유자는 현장에서 확인하고, 낙찰 후 인도 절차 가능성을 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원과 저가 낙찰은 다른 문제”
이 사건의 권리 핵심은 단순합니다. 임차인 인수는 없고, 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 2022년 농소새마을금고 근저당이 말소기준이며, 그 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 정리됩니다.
반면 가격 판단은 별개입니다. 감정가 213,618,600원에서 세 차례 유찰돼 73,271,000원까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 이것이 실제 시세 대비 어느 정도의 할인인지는 알 수 없습니다. 일괄매각·제시외 건물·토지 현황 차이까지 함께 봐야 하므로, 이 물건은 권리는 비교적 정리되어 있지만 가격과 현장 확인이 승부처인 사건입니다. 낮아진 최저가 자체보다 실제 주택·토지 가치와 매각범위를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
