울산지방법원 2025타경11360. 울산광역시 중구 서동 208, 도로명 병영성9안길 8에 있는 연립/다세대 + 토지 물건입니다. 감정평가 이용상태는 주택이며, 철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물입니다. 토지는 139.0㎡이고 공부상 지목은 전이지만 현황은 대입니다. 매각물건명세서상 일괄매각이며 제시외 건물을 포함합니다.
권리 구조의 중심은 2022.08.11 설정된 농소새마을금고 근저당입니다. 채권최고액은 180,000,000원이고, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 울산신용보증재단 가압류, 국 압류, 임의경매개시결정, 울산광역시 중구 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 근저당권은 2025.08.29 엠씨아이대부주식회사로 이전등기됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11360 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 중구 서동 208 · 울산광역시 중구 병영성9안길 8 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 2층 |
| 토지 | 139.0㎡ · 지목 전 · 현황 대 · 제2종일반주거지역 |
| 소유자 | 김남수, 이은희 |
| 감정가 / 최저가 | 213,618,600원 / 73,271,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 155,057,280원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 조사 내역은 없습니다. 따라서 대항력 임차인이나 보증금 인수 문제는 확인되지 않으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 과거 경남은행 근저당은 2020.12.15 해지로 말소됐고, 현재 권리분석의 기준은 2022.08.11 농소새마을금고 근저당입니다.
② 가격 판단 — 감정가 할인과 시세 메리트는 별개
현재 최저매각가는 73,271,000원이고 3회 유찰 상태입니다. 시나리오상 감정가의 34.3% 수준입니다. 4회 유찰 시 51,289,700원, 5회 유찰 시 35,902,790원까지 내려가는 구조입니다.
그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 확실하다”고 판단하면 안 됩니다. 이미 3회 유찰됐다는 사실 자체도 감정가와 실제 수요 가격 사이의 간극을 점검해야 한다는 신호입니다.
③ 예상배당표 (매각가 73,271,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,718,878원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 농소새마을금고 | 180,000,000원 | 71,552,122원 |
| 3. 갑구 16번 가압류 · 울산신용보증재단 | 22,932,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 202,932,000원 중 예상배당은 71,552,122원이고, 미배당은 131,379,878원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 토지·건물·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건물은 주택으로 이용 중이며 철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 2층 건입니다.
- 주위환경. 병영초등학교 북측 인근으로, 주위는 단독주택·빌라·나지 등이 형성된 기존주택가입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 대중교통 사정은 보통 정도입니다.
- 토지. 139.0㎡, 공부상 지목은 전이나 현황은 대입니다. 매각물건명세서상 농지취득자격증명은 필요 없습니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 소로3류(폭 8m 미만)에 저촉됩니다.
- 제한. 가축사육제한구역·장애물제한표면구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
- 토지 특성. 완경사·사다리형·세로한면(가)이며 공시지가는 740,000원/㎡입니다.
- 매각조건. 일괄매각이고 제시외 건물을 포함합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 현장 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 인근 연립·다세대·주택 및 토지 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 현황·면적·사용상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 토지 현황 확인. 공부상 지목은 전, 현황은 대입니다. 농지취득자격증명은 필요 없다고 명시돼 있습니다.
- 공유관계 확인. 등기상 소유자는 김남수·이은희로 확인되므로 공유관계와 실제 점유 상태를 원본 서류에서 다시 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2025.08.29 근저당권이 엠씨아이대부주식회사로 이전등기된 점을 최신 등기부에서 대조해야 합니다.
- 체납·우선권 확인. 예상배당은 당해세·최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당순위는 원본 서류로 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 현장 검증”
이 사건의 권리분석 포인트는 명확합니다. 2022.08.11 농소새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격은 단순하지 않습니다. 감정가 213,618,600원에서 3회 유찰돼 최저가가 73,271,000원까지 내려왔지만, 이를 비교할 실거래 자료가 없습니다. 따라서 “감정가보다 많이 싸다”와 “시세보다 싸다”를 구분해야 합니다. 권리상 부담은 낮지만, 3회 유찰의 이유와 현장 시세·건물 상태·토지 가치·제시외 건물을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 물건입니다.
