울산지방법원 2025타경11375. 울산 남구 신정동 휴먼블루드빌 3층 307호, 감정평가상 주거용 복층구조 오피스텔입니다. 감정가 145,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 101,500,000원입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “감정가의 70%”라는 가격이 아닙니다. 임차인 박민정의 보증금이 140,000,000원으로 최저가보다 크고, 전입일 2023.04.03이 말소기준인 2023.06.01 압류보다 앞서기 때문에 원칙적으로는 대항력 인수형입니다.
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 커져 실질취득액이 보증금 수준에서 고정되는 구조입니다. 실제 현재 회차 배당 계산에서도 매각대금 101,500,000원 중 집행비용 2,221,000원을 빼고 임차인에게 99,279,000원이 배당되어, 부족액 40,721,000원이 남습니다. 그러나 이 사건에는 그 일반 원칙을 뒤집는 특별매각조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11375 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 신정동 643-1 휴먼블루드빌 3층 307호 |
| 도로명주소 | 울산광역시 남구 월평로48번길 9 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 · 복층구조 · 20층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 김진우 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 101,500,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 용도지역 | 일반상업지역 · 도시지역 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있으나 특별조건이 핵심
말소기준권리는 2023.06.01 국의 압류입니다. 이후 울산광역시 남구 압류, 서울특별시 강동구 압류, 임차권등기, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 박민정의 임차권등기 자체는 2024.04.15이지만, 등기 내용상 임대차계약 2023.02.16 · 확정일자 2023.02.27 · 점유개시 2023.03.31 · 전입 2023.04.03으로 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기의 등기일만 보고 후순위라고 판단하면 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박민정 | 307호 38.1093㎡ 전부 · 주거 | 2023.04.03 | 2023.02.27 | 140,000,000원 | 있음 | 있음 | 특별조건상 실질 0원* |
* 0원은 특별매각조건의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 실제로 이행되는 것을 전제로 한 권리분석상 판단입니다. 단순 배당계산상 미배당액 40,721,000원 자체가 없어지는 것은 아닙니다.
③ 별도등기 — 보증금과 별개로 지상권은 인수
따라서 이 사건을 “임차인 인수 0원 = 모든 인수권리 없음”으로 단순화하면 안 됩니다. 금전적으로 큰 임차보증금 승계 위험은 특별조건으로 해소되지만, 별도등기 지상권은 그대로 남는 별개의 권리 리스크입니다. 입찰 전 토지 등기부의 을구 5번 지상권 내용과 존속 범위를 반드시 원문으로 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 101,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,221,000원 |
| 1. 임차인 박민정 보증금 | 140,000,000원 | 99,279,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있습니다. 위 표는 제공된 배당 추정치이며, 실제 배당은 세금 등 선순위 금액에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 가격 판단 — 실거래 비교 자료 없이 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 145,000,000원이고 현재 최저가는 101,500,000원으로 감정가의 70%입니다. 하지만 동일 물건·동일 평형의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가 제시되어 있지 않아, 101,500,000원이 실제 시장가격보다 싼지 여부는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 특히 3회 유찰됐다는 사실 자체를 가격 가점으로 해석해서도 안 됩니다.
권리만 놓고 보면 특별매각조건 때문에 보증금 인수 위험이 크게 줄지만, 오피스텔이라는 용도와 3회 유찰, 별도등기 지상권 인수까지 겹쳐 있습니다. 따라서 단순히 “감정가 대비 30% 할인”만 보고 접근하기보다는, 실제 거래가·임대수익·지상권 영향까지 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 오피스텔이며 주거용 복층구조입니다.
- 주위환경. 울산광역시 남구 신정동 소재로, 부근에 근린생활시설·아파트·업무시설 등이 혼재하고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조 및 철근콘크리트구조 평지붕 20층 건물 중 3층 307호입니다.
- 설비. 위생설비·난방설비·소화전설비·승강기설비·기계식 주차시설 등이 설치되어 있습니다.
- 토지. 사다리형 평탄한 오피스텔 부지이며 일반상업지역입니다. 공시지가는 3,885,000원/㎡입니다.
- 도로. 대로2류(폭 30m~35m)와 소로2류(폭 8m~10m)에 접하며 주변 가로망 상태는 보통입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건으로 실제 확정돼 있는지 매각물건명세서 원문을 다시 대조해야 합니다.
- 지상권 원문 확인. 토지 별도등기 을구 5번 지상권(2019.03.20.)의 권리자·존속기간·목적·범위를 토지 등기부에서 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 금액이 있으면 배당 순위와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 임차인 명도. 임차권등기 말소 조건과 별개로 실제 점유·인도 상태를 확인하고 명도 일정과 비용을 검토해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.12.02 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 후 처리 여부와 관련 법률효과를 원문 기준으로 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 최근 실거래 자료가 없으므로 오피스텔 동일 면적·동일 건물의 최신 거래와 임대 시세를 별도로 대조해야 합니다.
맺으며 — 보증금은 풀렸지만, 권리가 완전히 깨끗한 것은 아니다
이 물건에서 가장 큰 숫자는 임차보증금 140,000,000원입니다. 전입이 말소기준권리보다 앞서 일반적인 경매라면 대항력 인수형이고, 현재 회차에서는 단순배당상 40,721,000원이 매수인에게 남는 구조입니다. 그러나 이 사건은 특별매각조건으로 주택도시보증공사가 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 정해져 있어, 그 보증금 위험은 실질 0원*으로 해소됩니다.
그 대신 끝까지 남는 문제가 있습니다. 토지 별도등기 을구 5번 지상권 인수입니다. 여기에 국세·지방세 압류 3건, 3회 유찰, 오피스텔이라는 용도, 최신 실거래 비교자료 부재가 겹칩니다. 따라서 결론은 “대항력 임차인 때문에 피해야 할 물건”도, “인수 0이라 안전한 물건”도 아닙니다. 특별매각조건은 강한 호재지만 별도등기 지상권을 확인하기 전에는 권리분석이 끝나지 않은 물건입니다.
