부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경1256 · 수원지방법원 · 아파트
철근콘크리트조 124.53㎡

낙찰가 유찰 1회 후 낙찰

191,100,000원 1억 9,110만 감정가 273,000,000원

감정가의 70% 2026-07-06 낙찰

낙찰일

07-06 낙찰 완료

수원지방법원 1회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

1,911만원

최저가의 10% · 19,110,000원

실거래 대비

▼ 19.5% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 2.37억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 임차보증금 2.6억 인수 위험이 있는 물건으로 실질취득 기준 검토가 필요합니다.

가격 최저가 1.911억이지만 대항력 임차보증금 2.6억 인수 가능 — 실질취득 기준 분석 필요
자금 입찰보증금 약 1,911만원 · 매수인 인수 예상액 260,000,000원
리스크 을구 18번 주택임차권등기 존재. 배당 부족분은 매수인 인수 가능

한 줄 평 감정가 대비 최저가는 낮아졌지만, 이 물건의 핵심은 가격이 아니라 대항력 임차인 보증금 260,000,000원 인수 위험입니다. 임차권등기된 김생길 씨의 보증금이 배당으로 모두 회수되지 않으면 매수인이 부담할 수 있어, 최저가만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.

감정가 / 최저가

273,000,000원 / 191,100,000원

1회 유찰

실질취득 검토

260,000,000원

임차보증금 인수 가능

최저가 ÷ 최근12m 시세

83.3%

최근12개월 평균 기준

매수인 인수

260,000,000원

대항력 임차권등기

수원지방법원 2025타경1256. 경기도 오산시 원동 한주아파트 101동 1203호입니다. 표면상 최저가는 감정가 대비 70% 수준까지 내려왔지만, 등기부상 을구 18번 주택임차권등기가 핵심 변수입니다. 임차인 김생길 씨는 2021년 전입 및 점유를 시작했고, 임차보증금 260,000,000원에 대해 대항력이 인정되는 구조입니다. 배당 부족분은 매수인이 인수할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	수원지방법원 2025타경1256 (강제경매)
소재지	경기도 오산시 원동 552-4 한주아파트 101동 12층1203호
물건종류 / 전용	아파트 · 124.53㎡
소유자	천경화
감정가 / 최저가	273,000,000원 / 191,100,000원
신청채권자 / 청구	김생길 / 260,000,000원
매각기일	2026.07.06

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

⛔ 핵심 위험 을구 18번 주택임차권등기(2024.03.21)는 매수인에게 대항할 수 있는 권리입니다. 대항력 있는 임차보증금 260,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 매수인이 잔액을 인수할 수 있습니다.

② 임차인 분석

임차인	점유	보증금	대항력	우선변제	승계
김생길	전유부분 전부	260,000,000원	有	없음	인수 가능

임대차계약일자는 2021.08.23(1차), 2023.11.02(2차)이며 주민등록일자는 2021.10.29입니다. 임차권등기는 2024.03.21 설정되었습니다. 매각물건명세서상 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음이 표시되어 있습니다.

③ 시세 비교 — 최저가보다 실질부담을 봐야 한다

한주아파트 동일 평형 실거래 기준입니다. 최근 12개월 평균은 229,500,000원이며 최신 거래는 2026.03 219,000,000원입니다.

거래월	전용	층	거래가
2026.03	124.53㎡	5	219,000,000원
2025.07	124.53㎡	1	240,000,000원
2025.03	124.53㎡	14	253,000,000원
2025.03	124.53㎡	9	270,000,000원
평균	-	11건	279,181,818원

최저매각가는 최근 12개월 평균 대비 83.3% 수준으로 보이지만, 대항력 임차보증금 260,000,000원을 고려하면 단순 낙찰가 비교는 부적절합니다. 실질 취득 부담은 보증금 인수 여부에 따라 달라집니다.

배당분배 (최저가 191,100,000원)

감정가 vs 실질취득 vs 최근 시세

대항력 임차보증금 인수 가능성을 반영해 실질부담을 검토해야 합니다.

④ 예상배당표

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	3,475,400원
임차인 김생길 보증금	260,000,000원	0원
경매개시결정 · 김생길	260,000,000원	187,624,600원
잔여	-	0원

⑤ 입찰 체크리스트

보증금 인수 확인. 최저가보다 임차보증금 2.6억원 인수 가능성이 우선 검토 대상입니다.
임차권등기 확인. 을구 18번 주택임차권등기의 존속과 배당 결과를 확인해야 합니다.
가장임차인 여부 검토. 임차인이 등기부상 채권자와 동일인으로 표시되어 있어 관계 여부 확인이 필요합니다.
시세 비교. 최근 12개월 평균과 최신 거래를 기준으로 실질 취득비용을 판단해야 합니다.

맺으며 — “유찰보다 인수가 먼저다”

이 물건은 최저매각가만 보면 매력적으로 보일 수 있습니다. 그러나 대항력 임차인 보증금 260,000,000원이 존재해 낙찰가가 내려가도 인수 부담이 남을 수 있습니다. 권리 분석의 핵심은 저렴한 낙찰가가 아니라 실제 취득 부담입니다. 입찰 전 임차권등기와 배당 가능액을 반드시 확인해야 하는 물건입니다.

부동산강제경매

최저가는 내려왔지만, 2.6억 임차보증금 인수가 핵심 — 오산 한주아파트 1203호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

② 임차인 분석

③ 시세 비교 — 최저가보다 실질부담을 봐야 한다

④ 예상배당표

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “유찰보다 인수가 먼저다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (12장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-05-29	유찰	2억 7,300만원
2	2026-07-06	대기	1억 9,110만원