울산지방법원 2025타경11385. 현재 최저매각가는 384,350,000원으로 감정가 1,151,998,320원의 33.36% 수준까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 등기상 현 소유자는 손현호이고, 2019.06.05. 설정된 서부산농업협동조합 근저당 455,000,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤 추가된 같은 조합의 근저당 60,000,000원·120,000,000원과 부산신용보증재단 가압류 20,580,976원, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건은 단순한 ‘저가 토지 경매’로 보면 안 됩니다. 감정평가상 일련번호(5)는 제2종근린생활시설 사무실, 일련번호(6)는 보일러실 등 근린생활시설, 일련번호(9)는 주택과 창고로 이용 중이고, 일괄매각·제시외 건물 포함 조건입니다. 여기에 목록8 토지 위 제시외 건물의 법정지상권 여부가 불분명하고 일부 타인 점유까지 조사돼, 가격보다 먼저 현황과 사용관계를 풀어야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11385 |
|---|---|
| 대표 소재지 | 울산광역시 울주군 두서면 활천리 289-7 |
| 등기부 건물 표시 | 울산광역시 울주군 두서면 활천리 290-2 제1동호 · 울산광역시 울주군 두서면 활천내와로 73 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 제2종근린생활시설(사무실) · 근린생활시설(보일러실 등) · 주택 · 창고 |
| 소유자 | 손현호 |
| 감정가 / 최저가 | 1,151,998,320원 / 384,350,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 605,244,663원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 현장 권리는 별도
기존 두북농업협동조합 근저당 3건은 2019.06.05. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 같은 날 설정된 서부산농업협동조합 채권최고액 455,000,000원 근저당입니다. 이후 설정된 근저당 60,000,000원·120,000,000원과 부산신용보증재단의 가압류 20,580,976원은 모두 매각으로 소멸하고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.
② 가격 구조 — 3회 유찰은 ‘시세 할인율’이 아니다
현재 최저가는 감정가의 33.36% 수준입니다. 다만 이 비율은 어디까지나 감정가 대비 유찰 결과일 뿐, 실거래 시세 대비 할인율을 뜻하지 않습니다. 따라서 감정가에서 크게 내려왔다는 이유만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 평가할 수는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 33.36% | 384,350,000원 | 277,411,876원 |
| 4회 유찰 시 | 23.35% | 269,045,000원 | 391,102,606원 |
| 5회 유찰 시 | 16.35% | 188,331,500원 | 470,686,117원 |
현재 회차에서도 총 채권액 655,580,976원 중 378,169,100원만 배당되는 구조라 277,411,876원의 미배당이 발생합니다. 다음 회차로 내려갈수록 채권자 미배당은 391,102,606원, 470,686,117원으로 커집니다. 신청채권자 청구액 605,244,663원도 현재 회차에서 전액 만족되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 384,350,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,180,900원 |
| 을구 5번 근저당권 · 서부산농업협동조합 | 455,000,000원 | 378,169,100원 |
| 을구 6번 근저당권 · 서부산농업협동조합 | 60,000,000원 | 0원 |
| 을구 7번 근저당권 · 서부산농업협동조합 | 120,000,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 부산신용보증재단 | 20,580,976원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 655,580,976원 중 예상배당 378,169,100원, 미배당 277,411,876원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이며 소유자 잔여도 0원입니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 울산광역시 울주군 두서면 활천리 ‘활천마을’ 내에 위치하며, 주위는 주택·근린생활시설·농경지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 진입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재해 제반 교통사정은 보통인 편입니다.
- 이용. 일련번호(5)는 제2종근린생활시설 사무실, 일련번호(6)는 근린생활시설 보일러실 등, 일련번호(9)는 주택과 창고로 이용 중입니다.
- 토지 규제. 도시지역·자연녹지지역이 포함되며 일부는 자연취락지구, 가축사육제한구역, 자연재해위험개선지구에 해당합니다.
- 공부 차이. 일련번호(3) 토지는 공부상 지목이 ‘전’이나 현황은 잡종지 상태입니다.
- 경계. 본건 토지는 일부 지적 불부합으로 정확한 토지 경계를 확인하려면 지적측량이 필요합니다.
- 확인된 토지 정보. 93㎡ 토지는 지목 ‘답’, 토지이용상황 ‘답’, 평지·사다리형이며 도로접면은 맹지로 표시돼 있습니다. 공시지가는 92,800원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 법정지상권부터 확인. 목록8 토지 위 제시외 주택 18㎡·창고 114㎡의 소유관계와 법정지상권 성립 가능성을 원본 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
- 타인 점유 확인. 일련번호(8) 토지 일부의 점유자, 점유 권원, 이동가능한 주택의 소유·사용 관계를 확인해야 합니다.
- 임차관계 단정 금지. 신고된 임차인은 없지만 임대관계가 미상이고 일부 타인 점유가 있어 전입·사업자등록·보증금·확정일자 등 대항력 판단자료를 별도로 확인해야 합니다.
- 경계측량 검토. 일부 지적 불부합이 조사됐으므로 실제 점유 경계와 공부 경계가 일치하는지 지적측량을 검토해야 합니다.
- 일괄매각 범위 대조. 토지·건물·제시외 건물의 포함 범위를 매각물건명세서와 감정평가서에서 정확히 맞춰야 합니다.
- 감정가 할인율만 보지 않기. 현재 33.36%는 감정가 대비 수치일 뿐 시세 대비 할인율이 아닙니다. 현황 리스크를 반영한 별도 가격검토가 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “33%까지 유찰됐다 ≠ 안전하게 싸다”
이 사건은 등기부만 보면 비교적 명확합니다. 2019.06.05. 서부산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당과 가압류는 매각으로 소멸하며 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 실제 승부처는 등기부 밖입니다. 법정지상권 성립 여부가 불분명한 제시외 건물, 타인 점유, 이동가능한 주택, 지적불부합과 경계측량 필요성이 한 사건에 겹쳐 있습니다.
감정가 1,151,998,320원에서 3회 유찰돼 최저가가 384,350,000원까지 내려왔지만, 33.36%라는 숫자 자체는 매수 안전마진을 보장하지 않습니다. 등기 인수 0원이라는 장점보다 현장 점유와 토지 사용관계가 더 중요합니다. 이 물건은 ‘가격이 많이 내려왔다’보다 ‘법정지상권·점유·경계를 어디까지 확인했는가’가 입찰 여부를 가르는 사건입니다.
