울산지방법원 2025타경11385. 울주군 두서면 활천리에 위치한 대지·토지 관련 경매입니다. 감정평가상 이용 형태에는 제2종근린생활시설 사무실, 보일러실 등 근린생활시설, 주택 및 창고가 혼재합니다. 일괄매각이고 제시외 건물도 포함되며, 일부 토지 위 제시외 건물에 대해서는 법정지상권 성립 여부가 불분명하다고 매각물건명세서에 명시되어 있습니다.
등기상 말소기준은 2019.06.05 설정된 서부산농업협동조합의 근저당권입니다. 이후 근저당권과 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 반면 제시외 건물과 타인 점유 부분은 소유권 이전과 별개로 토지 인도·사용을 제한할 수 있는 문제입니다. 이 경매는 단순한 채무 정리형 경매로 취급하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11385 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 두서면 활천리 289-7 |
| 등기상 부동산 표시 | 울산광역시 울주군 두서면 활천리 290-2 제1동호 도로명주소: 울산광역시 울주군 두서면 활천내와로 73 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 + 토지 · 제2종근린생활시설(사무실), 보일러실 등, 주택, 창고 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 소유자 | 손현호 (2019.05.22 증여에 의한 소유권이전) |
| 감정가 | 1,151,998,320원 |
| 최저매각가 | 269,045,000원 (4회 유찰 · 감정가의 약 23.35%) |
| 신청채권자 | 서부산농업협동조합 |
| 청구금액 | 605,244,663원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 말소기준권리 | 2019.06.05 서부산농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 455,000,000원 |
| 임대관계 | 미상 · 일부 토지 타인 점유 확인 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 토지 사용 위험은 별개
2005년·2007년·2011년에 설정된 두북농업협동조합 근저당권은 2019.06.05 해지로 이미 말소되었습니다. 2020.10.29 정용출의 가압류 154,481,360원도 2022.04.14 등기 말소가 완료되었습니다.
현재 권리분석의 중심은 2019.06.05 서부산농업협동조합 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이며, 이후 설정된 동일 채권자의 근저당권 2건과 부산신용보증재단 가압류 20,580,976원은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 이는 등기된 금전채권의 처리이고, 별도로 성립 가능한 법정지상권이나 현황 점유관계까지 소멸한다고 단정할 근거는 아닙니다.
일괄매각에 제시외 건물이 포함된다는 사실만으로 그 건물의 소유관계와 토지 사용권 문제가 모두 해소되는 것은 아닙니다. 법정지상권이 성립하는지, 누구에게 어떠한 권리가 인정되는지, 토지 인도나 철거가 가능한지를 별도로 확인해야 합니다.
② 가격 분석 — 감정가의 23%가 곧 저가 매수는 아니다
이 사건은 감정가 1,151,998,320원에서 4회 유찰되어 최저매각가가 269,045,000원까지 내려왔습니다. 현재 최저가의 감정가 대비 비율은 약 23.35%입니다. 할인 폭은 크지만, 이는 어디까지나 감정평가액과의 비교입니다.
최근 실거래 평균이나 최신 거래가가 확인되지 않아 현재 최저가가 주변 시세보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 특히 토지 중 일부가 타인에 의해 점유되고 있고 법정지상권·경계 문제가 남아 있으므로, 감정가에서 크게 하락했다는 사실만으로 가격 매력도를 높게 평가할 수 없습니다.
| 매각 시나리오 | 최저매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 269,045,000원 | 391,102,606원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 약 16% | 188,331,500원 | 470,686,117원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 약 11% | 131,832,049원 | 526,394,576원 | 0원 |
후속 회차는 유찰을 가정한 시나리오이며 실제 매각 일정·가격이 확정되었다는 뜻은 아닙니다. 인수 0원은 배당 시뮬레이션상 수치로, 법정지상권·점유 해결 비용이나 그 밖의 추가 부담을 포함하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 269,045,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,566,630원 |
| 1. 을구 5번 근저당 · 서부산농업협동조합 | 455,000,000원 | 264,478,370원 |
| 2. 을구 6번 근저당 · 서부산농업협동조합 | 60,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 7번 근저당 · 서부산농업협동조합 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 부산신용보증재단 | 20,580,976원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가로 매각된다고 가정하면 집행비용 4,566,630원을 공제한 264,478,370원이 선순위 서부산농업협동조합 근저당권에 배당됩니다. 후순위 근저당권과 부산신용보증재단 가압류에는 배당이 없으며, 채권자 전체 미배당액은 391,102,606원입니다. 소유자 잔여금은 0원으로 산정됩니다.
채권최고액·청구금액 등을 기준으로 한 예측이며 실제 확정채권액이나 배당액과 다를 수 있습니다. 당해세 및 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 미배당 채권액이 곧 매수인 인수액으로 전환되는 것은 아닙니다.
④ 입지·토지 이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주변 환경. 울산광역시 울주군 두서면 활천리 소재 활천마을 안에 위치하며, 주택·근린생활시설·농경지 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 진입이 가능하고 가까운 곳에 노선버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물 이용. 사무실로 사용하는 제2종근린생활시설, 보일러실 등 근린생활시설, 주택 및 창고가 혼재합니다. 일괄매각 대상과 제시외 건물의 실제 이용 상황을 구분해 확인할 필요가 있습니다.
- 토지 규제. 도시지역·자연녹지지역에 해당하며, 일부 토지에는 자연취락지구가 적용됩니다. 자연재해위험개선지구와 가축사육제한구역도 포함됩니다. 도로구역·접도구역·소하천구역에 접하는 내용도 확인됩니다.
- 지목·현황 차이. 일련번호(3) 토지는 공부상 지목이 '전'이나 실제 현황은 잡종지입니다. 이용계획 수립 시 현황과 공부의 차이를 검토해야 합니다.
- 토지 경계. 일부 지적 불부합이 있어 정확한 토지 경계 확인에는 지적측량이 필요하다고 평가되었습니다.
- 타인 점유. 일련번호(8) 토지 일부를 타인이 점유하며, 이동 가능한 주택이 소재한다고 조사되었습니다. 점유자의 권원 및 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 개별 토지 지표. 확인된 토지 정보에는 면적 93.0㎡, 지목 '답', 공시지가 92,800원/㎡, 도로접면 '맹지'가 기재되어 있습니다. 이 개별 토지 정보만으로 일괄매각 전체의 면적·접도조건을 대표한다고 판단해서는 안 됩니다.
- 환금성. 최근 실거래 비교가격이 확정되지 않았으며, 토지·근린시설·주택·창고가 혼합된 물건입니다. 점유·지상권·경계·규제 문제에 따라 활용과 재매각 가능성이 달라질 수 있어 가격 메리트 판단을 보류해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 법정지상권 검토. 목록8 토지 위 주택 18㎡ 및 창고 114㎡에 대해 토지와 건물의 소유관계, 권리 성립 요건, 철거·인도 가능성을 법률적으로 검토하세요.
- 일괄매각 범위. 토지·건물·제시외 건물 각각의 목록과 소유관계를 확인하고, 매각으로 실제 취득하는 범위를 특정하세요.
- 경계 측량. 지적 불부합을 해결하기 위한 지적측량과 인접 토지와의 경계 확인을 선행하세요.
- 타인 점유·임대관계. 일부 토지 점유자의 신원과 점유권원을 확인하고 주택·창고 등의 실제 사용자를 조사하세요. 임대관계 미상 상태에서 대항력이나 보증금 인수 위험이 없다고 단정하지 마세요.
- 토지 이용제한. 자연녹지지역·자연취락지구·자연재해위험개선지구 등 적용되는 규제와 건축·개발 가능성을 관계 기관에 확인하세요.
- 도로·진입. 차량 진입 가능 여부와 법적인 도로접면 충족 여부는 별개이므로 각 토지의 접도 상태와 통행권을 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 약 23.35%라는 수치에만 의존하지 말고 주변 유사 토지·건물의 실제 거래가격과 권리 정리 비용, 사용 가능한 토지 범위를 함께 평가하세요.
- 후속 유찰 시나리오. 5회 유찰 시 188,331,500원, 6회 유찰 시 131,832,049원으로 계산되어 있으나, 더 낮은 가격도 법정지상권과 점유 위험을 자동으로 해결하지 않습니다.
- 원본 서류 확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 감정평가서, 현황조사서, 지적도·토지이용계획 등을 대조하고 필요한 경우 법률·측량 전문가의 확인을 받으세요.
맺으며 — “감정가 23%라도 안전한 가격은 아니다”
이 사건의 매력처럼 보이는 부분은 뚜렷합니다. 1,151,998,320원의 감정가가 4회 유찰을 거쳐 269,045,000원까지 하락했습니다. 배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되고, 후순위 등기권리도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 투자 판단에서 더 중요한 것은 법정지상권 성립 여부와 토지의 실제 사용 가능성입니다. 제시외 건물, 타인 점유, 경계 불일치와 임대관계 미상이 해결되지 않은 상태에서는 낙찰 후에도 토지 전체를 자유롭게 사용하지 못할 수 있습니다. 최근 시세와 비교할 수 있는 근거도 부족합니다.
결론은 입찰 보류·권리 실사 우선입니다. 매각물건명세서에 명시된 법정지상권 문제와 현황 점유·경계 문제의 해결 가능성을 확인하고, 그 결과를 반영해 가격을 판단해야 합니다. 이 물건의 핵심은 얼마나 낮은 가격에 낙찰받느냐가 아니라 낙찰 후 무엇을 확실하게 소유하고 사용할 수 있느냐입니다.
