수원지방법원 2025타경1282. 화성시 새솔동 킨슬리오피스텔1동 1층 101호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고, 감정평가 이용상태는 근린생활시설입니다. 등기부상 소유자는 오우석이며 2024.08.08 거래가액 1,568,700,840원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 국민은행 앞으로 채권최고액 1,140,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 롯데카드·중소기업은행·농협은행·우리카드·서울보증보험·삼성카드의 가압류와 국세 압류, 경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
권리관계 자체는 말소기준 이후 권리가 쌓인 전형적인 소멸형이지만, 현황조사 성격의 자료에서는 근린생활시설(편의점)로 이용 중이고 내부 물건이 그대로 있다고 되어 있으며, 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 적혀 있습니다. 따라서 신고된 임차인은 없더라도 실제 점유관계·사업자등록·점유개시 시점이 확인되지 않은 상태에서 대항력 여부를 확정할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1282 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 새솔동 77-7 킨슬리오피스텔1동 1층 101호 |
| 물건종류 / 현황 | 대지 · 감정평가상 근린생활시설 이용 · 철근콘크리트구조 10층 건물 내 1층 101호 |
| 소유자 | 오우석 (2024.08.08 소유권이전 · 거래가액 1,568,700,840원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,555,000,000원 / 373,356,000원 (4회 유찰 · 감정가의 약 24.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 973,483,068원 |
| 매각기일 | 2026.09.18 |
| 사용승인일 | 2022.03.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2024.08.08 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,140,000,000원이고, 현재 회차 매각가 373,356,000원을 가정한 배당에서는 집행비용 6,026,984원을 제외한 367,329,016원이 국민은행에 배당됩니다. 그 뒤 순위의 가압류 채권자들은 현재 가정가격에서는 배당이 없습니다. 등기·배당자료상 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 계산됩니다.
② 가격 판단 — 감정가 24%지만 시세 메리트는 별개
현재 최저매각가는 373,356,000원으로 감정가 1,555,000,000원의 약 24.0%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 제시되어 있지 않습니다. 특히 대상은 감정평가상 근린생활시설로 이용되는 1층 물건이어서, 단순히 감정가 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단하기 어렵습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 373,356,000원 | 1,093,806,787원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 261,349,199원 | 1,204,245,493원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 182,944,439원 | 1,281,552,586원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 매각가는 261,349,199원, 182,944,439원으로 내려가지만, 그만큼 채권자 미배당액은 각각 1,204,245,493원, 1,281,552,586원으로 늘어납니다. 다만 이 미배당 채권은 등기상 매수인 인수액으로 계산되지 않습니다. 즉 낙찰가가 내려가는 것과 매수인의 등기상 인수액이 증가하는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 373,356,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,026,984원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 1,140,000,000원 | 367,329,016원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 82,848,543원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 61,844,766원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 13,464,357원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 16,204,086원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사우리카드 | 23,248,217원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 45,399,577원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 78,126,257원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정 매각가에서는 채권 총액 1,461,135,803원 중 367,329,016원이 배당되고, 1,093,806,787원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 새솔동 행정복지센터 북측 인근이며 근린생활시설, 아파트단지, 각급 학교, 공원이 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 지하 주차장으로 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 현황. 철근콘크리트구조 10층 건물 내 1층 101호이며, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중입니다. 위생·급배수·화재탐지·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남측 및 서측으로 노폭 약 15미터 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역(송산그린시티)이며 공시지가는 2,897,000원/㎡, 토지면적은 1,125.4㎡입니다.
- 규제. 중로2류 접합, 가축사육제한구역(전부제한), 특수지역, 성장관리권역에 해당합니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 주거용 아파트가 아니라 근린생활시설 이용 물건이고 이미 4회 유찰됐습니다. 실거래 시세 자료가 없어 환금성과 적정 낙찰가는 보수적으로 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 현황은 근린생활시설(편의점) 이용이고 내부 물건이 그대로 있다고 기재돼 있습니다. 실제 영업자·점유자와 점유개시 시점을 확인하세요.
- 대항력 미확정. 신고된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 보증금·확정일자·점유개시 정보가 없는 실제 점유자는 대항력 가능·미상으로 두고 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가는 감정가의 약 24.0%지만 실거래 비교자료가 없습니다. 감정가 할인율만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 동일·유사 근린생활시설의 실제 거래·임대수익을 별도로 대조하세요.
- 4회 유찰의 의미. 현재까지 네 번 유찰된 사실 자체를 수요·가격·환금성에 대한 경고 신호로 보고 입찰가 상한을 보수적으로 정하세요.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당액은 1,093,806,787원이지만 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당 채권 규모와 매수인 인수를 혼동하지 마세요.
- 세금·최우선변제. 현재 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 원본 배당요구·세금 관계를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 24%라는 숫자만 보고 들어갈 물건은 아니다
이 사건의 등기 권리는 비교적 명확합니다. 국민은행 근저당이 말소기준이고 이후 다수의 가압류·압류는 매각으로 소멸하며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 감정가 1,555,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 373,356,000원까지 내려왔지만, 실거래 시세 자료가 없고 물건은 1층 근린생활시설로 이용 중이며 임대관계도 미상입니다. 따라서 권리는 소멸형, 가격은 검증 필요, 점유는 미확정이 이 사건의 핵심입니다. 감정가의 24%라는 할인율보다 실제 점유관계와 근린생활시설의 시장가·환금성을 먼저 확인해야 합니다.
