수원지방법원 2025타경1282. 경기도 화성시 새솔동의 킨슬리오피스텔1동 1층 101호가 경매에 나왔습니다. 사건상 용도 표시는 대지이지만 등기사항전부증명서는 집합건물이며, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 매각물건명세서 비고에도 편의점으로 이용 중이고 내부 물건이 그대로 남아 있다고 기재되어 있습니다.
소유자 오우석은 2024년 8월 8일 거래가액 1,568,700,840원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 국민은행의 채권최고액 1,140,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 여러 금융기관의 가압류가 이어졌고 국민은행이 임의경매를 신청했습니다. 현재 최저매각가는 최초 감정가의 16.81%입니다. 다만 이 비율은 감정가에서 얼마나 하락했는지를 나타낼 뿐, 최근 실제 매매가격 대비 얼마나 저렴한지를 증명하지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1282 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 새솔동 77-7 킨슬리오피스텔1동 1층 101호 |
| 도로명주소 | 경기도 화성시 만세구 꽃내음1길 35 (등기부 표기) |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 사건 용도 대지 · 감정상 근린생활시설 |
| 현재 이용상태 | 근린생활시설(편의점) · 내부 물건 존치 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 10층 건물 중 1층 101호 · 사용승인 2022.03.24 |
| 소유자 | 오우석 (2024.08.08 소유권이전, 거래가액 1,568,700,840원) |
| 감정가 | 1,555,000,000원 |
| 최저매각가 | 261,349,000원 (5회 유찰 · 감정가 대비 16.81%) |
| 신청채권자 | 주식회사 국민은행 |
| 청구금액 | 973,483,068원 |
| 말소기준권리 | 2024.08.08 국민은행 근저당권 · 채권최고액 1,140,000,000원 |
| 임대관계 | 미상 · 편의점 이용 및 내부 물건 존치 확인 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 점유 확인은 별개
말소기준권리는 2024.08.08 설정된 국민은행 근저당권입니다. 이후 설정된 롯데카드·중소기업은행·농협은행·우리카드·서울보증보험·삼성카드의 가압류와 경매개시결정, 국 명의의 압류는 등기상 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 기존 신탁등기는 이미 말소된 이력입니다.
특히 2025.12.22 국 명의 압류가 존재합니다. 해당 압류 자체는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있지만, 조세채권의 실제 배당순위는 법정기일 등 별도 요건에 영향을 받을 수 있습니다. 따라서 현재의 예상배당표를 확정배당으로 받아들여서는 안 됩니다.
② 가격 분석 — 5회 유찰, 그러나 시세 검증은 필요
최초 감정가 1,555,000,000원이 5회 유찰을 거쳐 261,349,000원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 현재 최저가 비율은 16.81%입니다. 큰 폭의 하락이지만, 본건은 1층 근린생활시설이므로 아파트와 같은 주거용 시세 비교 방식만으로 판단해서는 안 됩니다.
| 구분 | 매각가 가정 | 감정가 대비 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 261,349,000원 | 16.81% | 1,204,245,689원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 182,944,300원 | 11.76% | 1,281,552,723원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 128,061,009원 | 8.24% | 1,335,667,648원 | 0원 |
유찰 회차별 금액은 제시된 매각 시나리오 기준입니다. 실제 후속 매각기일과 최저매각가격은 법원 공고를 확인해야 합니다. 매수인 인수액은 각 시나리오의 배당계산상 금액이며, 미확인 임대차 등으로 인한 위험이 별도로 존재할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 261,349,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,458,886원 |
| 1. 근저당 · 국민은행 | 1,140,000,000원 | 256,890,114원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드 | 82,848,543원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 61,844,766원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농협은행 | 13,464,357원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 16,204,086원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 우리카드 | 23,248,217원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서울보증보험 | 45,399,577원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 삼성카드 | 78,126,257원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저매각가를 기준으로 집행비용 4,458,886원을 제외하면 국민은행에 256,890,114원이 배당되는 시뮬레이션입니다. 채권최고액 기준 후순위 채권을 포함한 전체 채권액은 1,461,135,803원, 채권 미배당액은 1,204,245,689원입니다. 후순위 가압류 채권자들과 소유자에게 돌아가는 금액은 표상 0원입니다.
국민은행의 경매 청구금액은 973,483,068원이나, 위 배당계산은 근저당권 채권최고액 1,140,000,000원을 기준으로 산정된 추정치입니다. 실제 채권 잔액과 배당요구, 조세채권의 우선순위 등에 따라 최종 배당액이 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경기도 화성시 새솔동 행정복지센터 북측 인근으로, 근린생활시설·아파트단지·각급 학교·공원 등이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 지하주차장을 통한 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 위치합니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다.
- 상업시설 접근성. 본건 남측과 서측으로 각각 폭 약 15m의 아스팔트 포장도로에 접하는 것으로 조사됐습니다. 다만 실제 점포의 전면 노출, 출입 동선 및 영업 접근성은 현장 확인이 필요합니다.
- 건물. 2022.03.24 사용승인된 철근콘크리트구조 10층 건물의 1층 101호입니다. 위생·급배수·화재탐지·승강기 설비가 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역(송산그린시티)이며, 성장관리권역과 특수지역 등에 해당합니다. 공시지가 자료상 단가는 2,897,000원/㎡입니다.
- 토지 현황. 지목은 대, 지형은 평지·가로장방형으로 표시되며, 토지면적은 1,125.4㎡입니다. 이는 필지 관련 면적이지 101호의 전용면적을 뜻하지 않습니다.
- 환금성. 근린생활시설은 인근 상업수요·임대료·공실률·점포 위치에 따라 가격 차이가 발생할 수 있습니다. 5회 유찰 이력이 있으므로 현장 수요와 향후 재매각 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 용도 확인. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있지만 집합건물 등기와 감정평가상 이용상태는 1층 근린생활시설입니다. 건축물대장·대지권·집합건물 현황을 대조해 매각 대상 범위를 확인하세요.
- 임차·점유 실사. 편의점 운영 주체, 실제 점유자, 사업자등록, 임대차계약, 보증금, 확정일자와 점유 개시 시점을 조사하세요. 대항력은 현재 미상이며, 확인 전에는 인수위험이 없다고 확정할 수 없습니다.
- 실거래와 수익가치 비교. 비슷한 위치와 용도의 상업시설 매매사례, 월 임대료, 관리비, 공실 가능성 등을 확인해 최저가 261,349,000원의 적정성을 판단하세요.
- 시설물·명도 비용. 내부에 남은 편의점 물건의 소유권, 명도 협의 및 반출 비용을 점검하세요. 시설 인수 여부와 부동산의 인도는 구분해야 합니다.
- 조세채권 확인. 국 명의 압류와 관련한 체납세금, 법정기일 및 우선배당 가능성을 검토하세요. 예상배당표만으로 최종 배당순위를 확정하지 마세요.
- 유찰 가격 검증. 5회 유찰로 감정가의 16.81%까지 내려왔지만, 감정가 대비 하락률은 시세 대비 할인율이 아닙니다. 추가 유찰 시나리오도 실제 시장가치와 별도로 비교하세요.
- 입찰 전 원본 확인. 2026.10.28 매각기일의 유효 여부, 최저매각가격, 입찰보증금, 매각물건명세서, 등기사항전부증명서 및 현황조사를 최신 기준으로 확인하세요.
맺으며 — “감정가의 17%가 곧 싼 가격은 아니다”
이 사건에서 가장 눈에 띄는 수치는 5회 유찰과 16.81%라는 감정가 대비 최저가 비율입니다. 최초 감정가 1,555,000,000원이 현재 261,349,000원까지 하락했기 때문에, 숫자만 보면 상당한 할인 매물처럼 보입니다.
그러나 권리와 가격을 따로 봐야 합니다. 등기상 국민은행 근저당권 이후의 가압류·압류 등은 매각으로 소멸하며 배당표상 매수인 인수금액은 0원입니다. 반면 편의점으로 이용 중인 근린생활시설의 실제 점유관계가 미상이고, 내부 물건도 남아 있습니다. 근린생활시설의 매매시세나 임대수익이 확인되지 않아 현재 최저가에 충분한 가격 메리트가 있는지도 검증되지 않았습니다.
또한 감정가 대비 대폭 하락한 가격에도 불구하고 5회 유찰된 이력은 가격만을 보고 응찰하기보다 상업시설의 이용가치와 환금성을 면밀하게 검토해야 할 이유입니다. 등기상 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 점유·임대차와 시세 검증이 남아 있는 물건입니다. 최저가의 크기보다 실제 시장가치와 취득 후 부담을 먼저 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
